□本报记者 柯鹏 黄金滔

    尽管遭遇了不大不小的阻力,深圳还是在全国重点城市中率先推出了贯彻中央楼市调控的地方细则。昨天,不少接受记者采访的深圳房地产业内人士表示,深圳细则的严格程度值得称道。

    高档项目多者受影响较大

    他们认为,该细则与国六条细则高度一致,基本粉碎了市场期望地方细则会有所松动的期望。不过,其中对各项目要求套型建筑面积90 平米以下占70%以上的规定没有考虑深圳实际住房消费特点,有不尽合理的成分。该细则的出台使得深圳的房地产上市公司的短期风险加大。

    “深圳出台的房地产调控政策出乎我们的意料。”平安证券房地产行业研究员姜培正向记者表示,深市细则大多依照“国15条”进行细化,内容大多不在意料之外,最令人吃惊的是 “90平米70%”的政策,深圳规定是针对项目。联合证券研究员鱼晋华和第一创业证券研究员苏明晅表示,这项规定基本上没有考虑深圳当地实际住房消费特点。

    这项规定将对高档项目储备较多的深圳开发商负面影响较大。“开发商将被迫承受调整户型结构所带来的成本上升,以及户型与地价不符的痛苦。”鱼晋华说。

    开发商或借改规划曲线囤地

    不少业内人士表示,目前深圳楼市观望气氛浓厚,已经显现了“冰封”的迹象。与此同时,由于规划的修改需要时间,不少开发商可能会借此来曲线囤地,突破“两年内必须开发”的限制。

    深圳细则强调,两年不开发就收回土地,但不少深圳房地产业内人士担心,一旦被囤积的土地到了快收回的时间,一些开发商会向有关部门借口户型问题报批“颇具技巧的规划更改”。当有关部门不予批准后,就可以理所当然地拿回来慢慢修改,如此往复,即可获得运作的空间。

    另外,由于规定的执行在理解上都需要时间和多方的默契,政府部门可能需要请示、汇报以避免执行风险,而发展商则要观望政策和市场,项目批准的速度上就大受拖延。“从土地拍卖到前期准备,通常需要一年多时间。而开工、办证到最后正式销售也要一年多的时间。这将影响半年后到一年半内的供应量。”深圳知名地产人士半求表示。

    业内人士表示,最为关键的问题是,在强大的行政力量下,深圳楼市的市场参与各方都已经进入观望阶段。上周,深圳日均成交100套住宅的量已经创下了6年来的新低。“这不得不让人非常担忧。”一位分析师表示。

    “市场不怕降价、也不怕涨价,最怕的是成交量萎缩,深圳楼市被调控速冻已无可置疑。”半求表示,“如果在4个月内,这种成交量萎缩的局面得不到缓解,那么僵持的局面将向较为长期的冰封期发展。这样,实力弱小的开发商将不可避免被淘汰掉一大批,行业将趋于集中。