张梦

    当宏观调控风声鹤唳之际,一些集团主营业务并非房地产的“狡猾的外来者”,正在涉足房地产业,并正在行业最坏的环境中迅速壮大,尽管地产业的竞争和专业化程度越来越强。一个地产新势力的族群出现,将给这个竞争非常不充分的行业带来了哪些冲击？

    外来者掀起造房热

    首都机场地产公司近日正式对外亮相。目前首都机场地产公司在全国已拥有逾万亩的土地储备,同时正在积极整合分布于天津、江西、湖北等地的土地资源,将成员机场房地产公司纳入地产公司管理体系,借此打造“首都机场”地产品牌,完成地产公司全国范围内的整体布局。

    事实上,民航地产企业已成为地产界中一支不可忽视的强大力量。据称,东航、西南航、海航等航空集团也分别成立了经营房地产的子公司,进入民用住宅、酒店等领域的开发经营,民航企业将房地产业务剥离主业并进行专业房地产开发已成为一种趋势。

    另一类是服装纺织类企业,如雅戈尔早在2002年就将地产业装入上市公司,曾两次斥巨资拿地。行业龙头的战略转变往往会产生很强的跟随效应。在雅戈尔的带动下,红豆公司也在同年收购一家房地产公司,而维科精华等纺织服装系的上市公司均纷纷深浅不一地切入房地产。据不完全统计,在沪深A股市场的60余家纺织类上市公司中,差不多1/2都涉足房地产业,其中包括杉杉、圣雪绒(行情,论坛)、江苏阳光、锦龙股份等。甚至连中小板企业七匹狼(行情,论坛)也在去年4月参与福建南平市延平区约300亩的竞买……

    事实上,房地产业是个从来不缺少外来者的行业。那些进入房地产行业较早的外来者,随着集团战略的调整,地产发展不免几度游移；进入行业晚的企业,更有“暴发户乱投资”的嫌疑。这些地产业内的外行总是摘不掉内行为其贴上的标签：不专业、没战略、捞一票就走人……虽然有一些企业吃过大亏,但像服装和鞋业的雅戈尔、维科、红豆、奥康；IT业的联想；航空业的南航、东航、海航；旅游业中的中青旅；家电行业的美的、创维；连锁零售业的国美；洗护用品行业的上海家化(行情,论坛)；汽车行业的悦达；农业的顺鑫农业；电力能源的国华电力等……还是毅然杀入房地产业。

    优势缘自土地及资金

    新一轮宏观调控似乎给了外来者机会,集团雄厚资金实力的支撑、大量廉价的存量土地,都让内行艳羡。宏观调控开始之后,房地产商都为如何应付银行贷款而焦灼不安,而雅戈尔将银行贷款由四五个亿减少到了两三个亿。去年,雅戈尔地产资金回笼达10亿元。也许正因为房地产行业的资本密集属性,敢于进入的外行企业几乎都背靠资金实力雄厚、拥有充沛现金流的集团。如雅戈尔连年成为服装业的龙头,而服装业再向上的市场空间有限,必须有高增长的业务来支撑上市公司业绩。同时,雅戈尔必须为自己躺在账上的几十亿资金寻求出路,土地招牌挂给了资金实力雄厚的外来者进入房地产的机会。在此之前,水深不见底的房地产市场并非谁都敢进或者说想进就能进。

    有关专家认为,民航地产的优势在于：具有开发并持有物业的经验,并在一些城市拥有相当数量的土地储备。例如,广州旧白云机场的搬迁为南航集团留下了大量的土地储备,而这些土地储备基本来自集团内部企业的动迁,成本几乎可以忽略不计。首都机场地产公司在全国的土地储备已逾万亩,主要在北京、广东、海南等地。

    具有实力进入房地产行业的外来者往往实力非凡。以雅戈尔为例,宁波可谓是土地市场健全完善比较早的城市,雅戈尔还是能够在1998年之前通过协议转让囤积土地超过1000亩。另外,这些外来者入侵房地产行业的直接原因是必须为手中大量的闲钱寻求门路。雅戈尔现有四十多亿净资产,不可能在一个产业里再把它无限度地做大。再加上这些工业企业先天拥有土地储备,于是,专业化程度要求不那么高的地产业通常成为他们的选择。只要用心,有资金和资源,任何行业进入地产三五年,都可以做的不错。

    外来者难越行业门槛

    对于进入房地产的外来者而言,质疑声从来没有停止过。例如锦龙股份就是由于专业化管理导致失败的典型案例。万科董事长王石曾公开表示,从长期上不看好这些外来者,而且不把这些开发商当作对手。房地产开发项目理论上可以赚钱,但利润会体现在库存房上。某业内人士透露,新希望的刘永好在成都投资的锦官新城,投资5000万现金,利润5000万,但这5000万利润都是库存资产。“外来者进入房地产行业,没有异军突起的可能。”顺驰CEO汪浩认为,现在房地产行业的专业化程度已经非常高。借助专业顾问公司是外来者跨越专业门槛的主要方式,但是这些专业顾问公司本身是不是够专业呢？

    外来者进入房地产市场初期,难免犯低级错误。2004年5月,融科智地紫金长安项目抽号选房,900多套房7天认购一空,回款10亿元。火爆的销售之后是融科智地的懊悔：如果房屋分期销售,通过观察市场反应调高后期价格,项目回款至少增加1亿元。即便是进入房地产行业超过10年的开发商如雅戈尔等,只要所属集团主业并非房地产开发,仍需面对不专业的质疑。一个最明显的环节是对“容积率”的态度,一块土地盖更多更密的房子,还是降低密度盖宽松些,往往成为外来者与内行们争执的焦点,外来者愿意建更密的住宅,然后压低售价,但这已让地产人吃够苦头。而这正是IT、家电等制造类企业狂打价格战留下的后遗症———控制成本追求快速销售,对提高产品品质缺乏敏感性。

    地产业需要有专业人才来运作,这也是外来者的软肋。在市场上风头很劲的外来者中,目前没有一个人能对企业所在的行业走势有一个准确的判断。这种灵魂人物不是从其他行业的人一朝一夕即能成就,更无法从企业外空降。外来者进入房地产业最大的挑战之一是房地产资金周转期较长,与原领域的资金运转周期不相符。例如国美电器掌门人黄光裕从家电零售业获得进军房地产业的资金支持,但在房地产业收益率逐渐下滑的情形下,以零售企业短期流动资金投资长线房地产业,其风险可想而知。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,国六条和九部委十五条细则的出台,使资本和技术的结合能力将成为房地产开发商生存和壮大的关键。新一轮宏观调控将会使一半的房地产开发商因缺乏竞争力而被淘汰出局。