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去年7月，由商务部、国务院法制办牵头，会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟等部门，首次对全国商业地产建设展开专项调查。在对上海、广东等十个城市摸底后，发现商业地产的“结构失衡”和“空置”问题相当突出，调查结果显示，商业地产开发所带来金融风险高达2000亿。
《财经时报》从相关部门了解的数据显示，2004年商业地产投资占整个房地产投资的28％，2005年该数字降到了16％。有专家估计，伴随2006年住宅市场调控力度的深入，很可能导致一些开发商缩减其住宅开发的比例，增大对商业地产的开发投资，由此，“商业地产将会出现一次更大的反弹，有可能是爆发性增长”。
曾参与上述“商业地产专项调查”的中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩建徽在接受《财经时报》记者采访时表示，不排除商业地产今年再次出现“过热”的可能。与此同时，政府对商业地产调控的关注，“早就已经开始了”。
《财经时报》：对于今年将出现商业地产投资开发反弹的言论，你持怎样的态度？反弹和此前住宅调控偏紧有关系吗？
韩建徽：我不喜欢做反弹与否的表态。商业地产比较复杂，它真正作为一个概念提出来，也就3年左右的时间。因而坦率地讲，国家也没有一个统一的口径，包括金融系统，很多对商业地产的贷款都没有独立的指标，都是和住宅贷款打包在一起的，特别是这几年很多开发商都是以住宅开发的名义获取商业地产贷款的。所以中国的商业地产存在一个规则滞后的问题。近些年的“过热”和这方面有关系。
商业地产调控与住宅调控没有必然的联系，因为有关政府部门对商业地产调控的关注早就已开始了。2004年针对大型商业设施，特别是shopping
mall，国务院已经有所关注。如果未来有调控措施，我觉得也是这两年的一个延续结果，和此次住宅调控没有必然的联系。
《财经时报》：最近国六条包括细则十五条，对住宅领域调控力度很大，这会对商业地产产生怎样的关联影响？
韩建徽：关联影响多少也会有。如果说住宅这块以投资为主的，投资者不管是对股票、住宅还是对商业地产，如果抽象出来，都是把它们作为一个投资品种，那么对投资者而言，如果住宅投资不力，感觉到商业地产更有利可图，会有一些倾向性的转变。有可能分流一部分投资者到商业地产。毕竟中国的投资渠道比较狭小。
《财经时报》：此次房地产宏观调控并未触及商业地产，这是否说明商业地产的运转要相对比住宅“良性”，不需要调控？
韩建徽：从大的方向分析，国家对住宅市场的调控力度已经很明确了，这就让我们反思，为什么要调控？或者说调控的对象是哪类物业？商业地产目前就是这么一种状况：没有一个明确的宏观调控政策出台。但是有可能在今年年底，国务院将出台商业网点建设管理条例。现在这个条例已列入到国务院今年的立法计划中了，如果一切顺利，有望在今年年底实施。这个或许可以理解为针对商业地产的专项调控措施吧。
另外，调控住宅对商业地产会有一个间接的投资转向的引导，有可能加速政府对商业地产的关注程度。
《财经时报》：那么，当前商业地产存在的哪些问题给今后的调控埋下了伏笔？
韩建徽：宏观调控这只手主要是政府，商业地产与住宅有所不同，第一，它所占用的资金，就是对国家而言有没有比较大的资金风险，这是政府比较关注的。
第二，商业地产有没有可能占用或浪费国有资源。比如土地，或者对土地低效利用。
第三，涉及到地方政府的形象问题。商业地产做好了，是城市的名片，但如果过度发展、导致经营不力，对城市就是负面影响，政府也会出面干预。
第四，由于目前商业地产面向的对象都是中小投资者，投资和经营是两张皮，如果经营不力，就有可能引发一些所谓的社会群体事件，其最终结果是形成了一个社会不安定因素。这种例子已经出现过很多了。
所以我想，无论是从整个城市的科学发展上，还是从社会资源的合理利用方面，政府都可能会通过城市商业网点规划这种形式，对其进行约束。当然，这倒不一定就称之为宏观调控。但这几个方面，政府关注到了，我觉得就足够了。
《财经时报》：对商业地产的调控，恐怕要和住宅调控有所区别吧？
韩建徽：与住宅调控肯定有区别。住宅调控的影响更大。因为住宅的对象除了自住者，包括广大社会公众之外，还有一部分投资者，包括外来投资者——应该说，住宅关系国计民生的程度更加紧密、更大一些。商业地产实际上涉及到投资者更紧密一些，所以应该与住宅有很大的区别。
我想下一步商业地产的努力方向，是商业网点规划管理条例的出台，包括各地大型商业设施征地制度的建立，也包括各地、各城市商业地产发展的信息披露。给市场一个健康、正确的引导，这是其调控的主要方向。
《财经时报》：您曾表示，去年的调查结论主要是两方面，一是目前商业地产的结构性问题相当突出；二是商业地产空置率居高不下。结果公布以后，商务部和联合会等部门形成了哪些具体解决的建议？落实情况如何？
韩建徽：商业地产比较复杂，涉及到体制改革方面的因素，所以说它不仅仅是商业主管部门所能完成的一个领域。但我想这次调查应该说还是有效果的，因为去年年底商务部和建设部联合发文，要求各地加紧制定商业网点建设规划。这是这次调查的一个效果之一。
其它效果，比如商业网点管理条例的立法正在紧张进行之中，这是受调查促进的。这也是当时调查的主要目的之一。
言论链接黄国雄中国商业经济学会副会长中国人民大学博士生导师
对住宅市场调控以后，商业地产可能出现一个小高潮，住宅开发资本向商业地产转移。因而现在来看，商业地产还有一段发展期，也就是说国六条细则出来以后，整个房产处于调整期。在这样的情况下，住宅开发向商业开发转移，从这个角度来说，商业地产可能还有一个反弹时期。
但这个时期可能不会太长。要看反弹到什么程度，政府才会有一定的调控措施。
王永平中国城市商业网点建设管理联合会副会长
现在政策主要集中在15条里面，这是一个政策的重申。虽看不出是商业地产调控的信号，但我们有一个评估，就是这次国六条之后，住宅的赢利空间下降，可能会有一些开发商更愿意去搏一搏商业地产，从而形成又一个投资高峰。
由于商业地产现在很多问题都还没理清，如果现在再突然间放量，下一步也不排除面临宏观调控的可能。
陆炳全北京博智行商业地产研究会首席专家
商业地产肯定要面临调控，因为目前开发的良性资产太少了，隐藏很多风险，只是还完全没有显现出来。这实际上也面临挑战，如果不从根本上规则上调整，将来商业地产很危险。
目前主要是针对住宅产业结构调整，商业地产调控不可能有那么大的规模。但是要调控肯定要从金融上调。比如信贷不支持产权式的商业物业。调控最终还是要用金融手段。 (责任编辑：马明超) | 
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