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别墅绝唱
时间:2006年07月03日11:26 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:《法人》】 【作者:王娜

  短短几天时间,针对别墅市场的宏观调控动作力度不断加大,一系列强化政策将业内关注的目标暂时从普通住宅市场转向别墅。面对别墅新政,部分别墅项目的开发商更是有了“转危为安”的窃喜,而别墅市场的未来前景也被业内人士形容为“末路狂歌”

  “物以稀为贵”,本就只属于少数人的别墅豪宅,在今天看来更显得奇货可居。

  随着“国六条”细则中关于 “自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”条款的颁布,市场上豪宅的供应量大幅度减少已成必然,“豪宅市场供不应求,价格将有所攀升。”这是大多数业内人士的看法。

  在此基础上,2006年5月31日,中国国土资源部发布通知:“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。”这将意味着只要政策不改,未来几年内中国土地上再无新审批的别墅项目出现,封杀令的出台,受益者是那些已经获批并上市,并且规划设计能对味市场需求的别墅项目。

  短短几天时间,针对别墅市场的宏观调控动作力度不断加大,一系列强化政策将业内关注的目标暂时从普通住宅市场转向别墅。面对别墅新政,部分别墅项目的开发商更是有了“转危为安”的窃喜,而别墅市场的未来前景也被业内人士形容为“末路狂歌”。

  “别墅叫停后,对先开发的别墅项目可能是一种利好。”中原地产分析师说,“已经囤积在开发商手中的别墅用地两三年内都消化不完。对于别墅的开发商来讲,尤其是现在手头有地、有项目的开发商,应该是一种变相的利好刺激。”“虽然目前别墅供应略大于需求”中国房地产研究会副会长顾云昌说:“但政策限制了土地资源的供应后,未来几年内,有可能会造成供不应求的局面。”

  效果在短时期内得以显现,根据汉宇地产对市场的记录分析,新政策后,别墅市场买卖租赁双双向好。

  国家这次叫停别墅,并非突兀的新政。早在3年前,建设部就曾明令禁止审批别墅项目,随后国土资源部也要求各地停止对别墅用地的供应,但由于“别墅”这一概念始终没有明确界定,不仅使得独门独院的别墅越来越多,联排别墅、叠拼别墅等“类别墅”、“概念别墅”等也开始大行其道,别墅热并未减退。

  独栋别墅谢幕曲

  针对别墅概念不清的境况,国土资源部地籍司司长樊志全在2006年中国地交会上对别墅作出了新的定义,“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”这意味着,现在常说的五种别墅中,除了独栋别墅,其他形式的别墅将躲过这一定义而不会被停止审批用地。

  广州地产专家韩世同认为,别墅虽然占地面积大,容积率低,但在某一程度上确实满足了部分高档消费群的需求,因此,政策不能搞“一刀切”,需根据市场的情况作出适当调整。禁批独栋别墅,而对其他别墅放行更符合市场需求。

  稀缺性和奢侈性,再加上政策的调整,使得独栋别墅今后不仅仅是一种顶级居住享受,更有可能成为一件稀有的珍藏品。

  目前,市场上的别墅虽然为数不少,但独栋别墅的数量并不多。嘉联房产项目总监朱海鹏认为,自从2003年,国家第一次明令限制别墅用地以来,市场上的独栋别墅就越来越少了。独栋别墅有它特定的消费人群,可以说,它从来都不缺市场。它迎合的是绝对高端的人群,需要买独栋别墅的人,不会对其价格有太多的考虑。

  有专家指出,独栋别墅客户人群诸如追求最大的享受空间、经济实力雄厚等一些特性,使得今后的独栋别墅升值潜力会非常大,甚至价格猛到翻几番也不足为奇。

  与此同时,一些精明的开发商也开始围绕未来将奇货可居的独栋别墅做起了文章。

  “限制独栋别墅会拉升其售价。一千栋一期已经连续三次调价,目前售价是12000-13000元/平米。二期预计还得上涨15%左右,主要的原因是亚北别墅区前几年扎堆,价格比较低,”禁地令“成为利好,价格上涨比较明显。”一千栋代理商,世联地产总经理柯佳延称。

  玛斯兰德开发商南京金陵置业营销总监秦晓晖透露,受新政的影响,玛斯兰德后期产品将取消原本建双拼别墅的计划,全部做成独栋别墅,预计7月份上市。

  据记者了解,除了那些尚未审批规划的别墅项目正在酝酿如何对应新政、调整项目定位时、不少在售别墅项目也纷纷改变销售策略和后期规划,以期在当前政策环境下使各自的项目赢得更大的利益空间。

  类别墅高歌

  对独栋别墅的政策限制,在某种程度上带火了以住宅、公寓甚至商业立项的“类别墅”等低密度产品,毕竟对于普通购房人来说,别墅的概念涵盖更广。中大恒基不动产营销公司总经理王述认为,如今消费者把目前市场上独栋别墅、TOWNHOUSE、空中别墅等类型的产品统统认定为是“别墅”,而根据个人的需求不同再次区分并选择其类型。

  更为重要的是,随着新一轮房地产宏观调控,对高档住宅诸多影射的限制性规定的提出,类别墅将与独栋别墅一样,成为稀缺产品而受追捧。

  记者在采访中了解到,虽然近两年内的类别墅尚有存量,但两年后,土地存量用尽以后,新的土地供应不再审批,唯一的选择可能就是开发商尚未销售完毕的尾盘。

  事实上,近几年人们对类别墅的追捧大有超过独栋别墅之势。因为类别墅的地理位置与独栋别墅相比,优势更为明显。例如,位于北京东城区东直门的naga上院,国贸、燕莎、丽都、使馆区四大商圈俯首直指。由于其优越的地理位置,以及考究的品质和尊贵的血统,吸引了众多富人趋之若鹜,著名影星成龙便是naga上院业主中的一员。因此,这种本就稀缺的高品质类别墅的价格在今后一段时间里,也将“遥遥领先”于一般的普通别墅,成为了尊贵的象征,且升值空间巨大。

  不难看出,房地产新政的实施,由此产生的最直接影响就是别墅价格的大幅上扬和市场需求的强劲增长。政策出台不久,深圳、上海等地相继出现别墅销售大热的局面,深圳甚至出现一天之内销售100栋价值千万别墅的骇人场景。一方面是别墅土地放量的消失,另一方面,随着社会阶层的划分不断清晰,都市新贵的基数在迅速增加。具备购买高档别墅的人越来越多,别墅消费需求会越来越旺盛。面对这样的市场“商机”,有多少开发商会选择原封不动的价格销售?涨价已成必然。

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  六招教你买别墅

  文/岳锋钢

   别墅不比普通住宅,其资金投入较大,购买别墅的人群大多为有二次以上置业经历,重视生活品质、偏爱自然环境的高端消费人士,那么购买别墅需要注意哪些问题呢?专家帮你支招选别墅。

  别墅作为住宅的最高形式,购买需要细心慎重,你所选择的别墅,将作为一种生活方式深刻影响你的生活。我们请来了戴德梁行的别墅销售部岳锋钢经理来谈谈购买别墅要注意哪些问题。

  第一招:项目产权要了解

  要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金,能够提供物业销售许可证;若欲购置期房,要求发展商提供预售许可证及开工证。

  第二招:市政配套要到位

  别墅的位置大多远离市区,市政配套的建设占了开发商总投资的很大比例,要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。要求发展商提供开工证,由此可知道市政配套建设是否已经得到有关部门的审批,但不能肯定到位。因为开发商若没有把全款付清,则市政有关部门不会开通,故选购现房或有实力的发展商的项目就有保障。

  第三招:交通要便利

  别墅位置即使偏远一些,但交通方便不堵车,而且有充足的“市区往来班车”,“路途虽然较远,但不影响上下班时间”的项目可以考虑。距离市区太远的别墅只适合做所谓的“度假屋”,即第二居所。

  第四招:整体规划最重要

  买别墅不能仅仅看建筑面积大小来判定其豪华程度,整体环境规划也非常重要。别墅社区一定要有好的环境,有充足的绿化面积和丰富的景观内容。别墅的建筑风格、社区的规划风貌要和周边的环境相匹配。欧美等国都非常重视建筑与自然环境的协调,建筑本身往往可以成为环境的有机组成部分。近年来各种风格盛行,但受规划限制和开发理念影响,能做到和区域环境特点相符的别墅还不是很多。

  第五招:物业管理影响别墅升值

  物业管理水平高低对别墅未来升值速度也产生直接影响。好别墅品质的维系要看物业管理的水平。一些地区几年前新落成的别墅,交房之后投资价值就迅速下降,其原因往往在此,也容易出租,即使不住也不会产生别墅空置的现象。

  第六招:精装修别墅才谓精品

  买别墅尽量买带装修交付的类型。别墅的设计风格与房型布局最终都是通过严格的施工质量体现出来的,要成为无瑕的工艺精品,装修是其至关重要的环节。在大多数欧美国家,把没有装修的房子拿出来销售是不可思议的。最优质的别墅物业必须是精装修的,因为作为房地产中高端艺术品的别墅,需要通过它的每一个细节向买家展示其价值。同时,如果一个别墅项目中一部分业主已经入住,而另一部分物业仍有装修工人和材料进进出出,也是令人难以接受的。

  (作者系戴德梁行助理董事)

   中国亿元别墅

  汤臣一品

  建筑类别:别墅

  物业地址:上海浦东新区花园石桥路28弄

  开发商:汤臣集团·汤臣海景花园(上海浦东新区)有限公司

  均价:110000元/平方米 最高价:150000元/平方米 1.9亿元/套

  汤臣一品总占地20066平方米,绿化面积10166平方米,由2幢40层和2幢44层的超高层公寓构成,总建筑面积141894平方米。这一紧邻黄浦江的小陆家嘴顶级楼盘,去年10月底开盘时放出天价:均价11万元人民币/平方米、单套总价由3900万元到1.9亿元,一时引起轰动。

  檀宫

  建筑类别:别墅

  物业地址:上海青溪路555号(毗邻虹桥路西郊国宾馆)

  开发商:上海华丽家族(集团)有限公司

  均价:5518.3万元/套 最高价:1.5亿元/套

  上海檀宫1000万美元位于上海市中心,高达千万美元的H型枫丹白露别墅是一栋黄色外墙的三层法国宫廷式建筑,有一个约1800平方米的私家花园。

  紫园

  建筑类别:别墅

  物业地址:上海松江佘山山前路

  开发商:嘉城兆业房地产有限公司

  最高价:1.3亿元/套

  坐拥佘山,将山水融合的淋漓尽致,来自十多个国家的顶级设计师将每一栋别墅都打造成奢华的艺术珍品。1号别墅1.3亿,位于上海国家级旅游度假核心区,由18个岛和1个半岛构成。

  世茂佘山庄园

  建筑类别:别墅

  物业地址:上海松江佘山国家森林度假区佘北公路666号

  开发商:上海世茂庄园置业有限公司

  均价:40000元/平方米

  位于佘山国家森林度假区,整个规划占地面积在1000多亩,分二期开发。整个社区都是面向月湖。其绿化率达到84.7%,水域面积有6万多平方米,房型以欧式风格为主。

  Naga上院

  建筑类别:别墅

  物业地址: 东城区东直门内大街9号

  开发商:御嘉置地房地产开发公司

  均价:33000元/平方米 最高价:1亿元/套

  重金礼聘意、马、港、台国际名师凝神苛创,一代宗师陈幼坚、邱德光、Harry Lim合为上院人居精义,不同凡响的空间视界,入微及至的艺术巧思,得天独厚,尽心珍藏。

(责任编辑:丁潇)



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