北京城和房地产开发有限责任公司 戚屹群

    北京方圆土地资产评估有限责任公司 蒯旭

    房地产开发项目前期规划工作主要是指项目在开工前各项手续的办理。

主要包括：取得立项、规划意见通知书、审定方案通知书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等批件；委托方案设计；进行开工前施工单位的招标工作；落实项目的大市政方案、各项市政管线的方案设计及报批工作。在这些工作中对项目成本管理影响最大的就是设计阶段和招标阶段。

    近几年,政府出台了一系列新的政策,如：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(京政办发(2002)33号)、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》(京政办发(2004)4号)、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发(2003)121号)、国八条、国六条等等。这些政策的出台使房地产开发将在有序、规范的道路上运作。房地产开发商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的产品外,还应该从降低开发成本入手,严格控制各项费用支出。

    房地产开发成本是指房地产企业在项目建设、销售过程中所花费的全部费用。主要包括：土地费用、前期工程费、建安费、基础设施建设费、公共配套设施费、管理费、财务费、相关税费、销售费用等。房地产开发成本管理就是对项目投资实施全过程有效的成本控制过程,从组织、技术、经济、合同等方面,结合开发的设计、招投标、施工、竣工结算等不同阶段,挖掘潜力,降低成本,提高投资效益和社会效益。控制成本的途径有很多。长期以来,人们习惯于将成本控制放在施工建设阶段,而忽视了在前期规划阶段对成本的控制。在人们的头脑中认为,前期规划工作就是在委托设计单位进行图纸设计之后,办理各项前期手续,取得项目的立项批复、规划意见通知书、审定规划方案、建设工程规划许可证、开工证等批件。其实不然,前期规划工作中,在很多方面都可以对成本实施控制,如设计阶段的成本控制、招投标阶段的成本控制等。下面加以详细说明。

    关于设计阶段的成本控制。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大,一般只占建安成本的2%左右,但对于工程造价的影响却很大,有时能达到75%。一份好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。很久以来,普遍对建设项目的设计阶段重视不够,开发商很少过问设计方案的经济合理性,致使项目的设计质量不高,搞规划的只是催设计人员出图,不管设计出的方案在建设时需花多少钱,造价是否合理；设计人员只顾出图,不管设计在经济上是否合理,常常出现设计过于保守,例如结构设计中的配筋问题,以全现浇剪力墙结构住宅工程为例。工程成本的提高将直接减少开发公司的纯利润。或者设计人员一味为了满足开发商的设计进度,从而出现各专业设计不配套、不交圈等问题,其结果带到施工阶段,施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。因此,在设计阶段就要有成本控制意识,抓住以下几个工作关键点：

    推行设计招标,择优选择设计单位。开发商在委托进行设计时,应大力引进竞争机制,积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、小区内的道路等设计放在一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可以优选出好的设计单位,又可以促进设计单位在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。

    开展限额设计,有效控制造价。设计工作是一项政策性、技术性、综合性很强的工作,项目设计的优劣,将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,同样也决定项目建成以后的使用价值和经济效益。因此要求设计单位在项目设计中,推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算。在设计时要充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平、管理水平相适应。要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量做标准化、系列化的设计,各专业设计要遵循建筑标准、设计规范、技术规定等进行设计。严格控制设计变更,以保证投资限额不轻易突破。

    另外,针对目前设计人员经济观念淡薄,设计变更随心所欲的现象,开发商可以在签订设计合同时,增加设计变更及修改费用额度的限制条款,如出现各专业不配套、不交圈现象,或设计变更超出施工合同价的某一比例时,则要扣罚一定比例的设计费。采取一定的约束力是对设计人员的一种有效的控制手段。

    要加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量终止在施工之前。从实际情况来看,将设计方案的不足或缺陷在设计阶段就加以克服,所付出的代价最小,取得的效果最好。因此要在正式出图前加强对设计图纸的审核,以求得提高设计质量,避免把设计的不足、缺陷带到施工阶段。

    关于招标阶段的成本管理。房地产开发的工程招标主要包括设备、材料采购招标和施工单位招标两个方面。开发商通过招标来选择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中进行成本管理应做好以下几方面工作：

    在招标前应严格审查投标单位的资质,必要时还要进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象。

    要做好招标文件的编制工作。预算管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中的条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口,避免在后期结算时双方扯皮。对于工程标底要认真进行审查,确保标底质量,把工程标底控制在合理造价的下限。

    合理低价者中标。在2003年7月1日实行《建设工程工程量清单计价规范》后,选择中标单位的方法是由招标人提供工程量清单,由投标人依据工程量清单项目自主报价,经评审按照低价中标的原则确定。

    合理低价分为两种情况：设有标底的,投标报价在合理幅度内；不设标底的,报价应高于或等于其企业成本。正是基于这种评标办法,投标单位为了使招标人可以接受报价,又能获得尽可能多的利润,在投标中均不同程度地采用投标策略及报价技巧,增加中标机会。因此,作为开发商不应一味追求低价,在其保证工期、质量要求,评审技术方案可行的前提下,还应对其报价进行评审,以避免增加工程施工过程中投资控制的难度,给开发商留下隐患。

    常见的问题有不平衡报价法、多方案报价法、低价投标法等。下面就不平衡报价法做简单说明：投标人在不影响投标总价的前提下,将某些分部分项工程的单价定的比正常水平高,某些分部分项工程的单价定的比正常水平低,以期望既能中标,又能获利。针对这种情况,评标人要分辨投标人的意图,对多个投标人的同类项目进行比较和价格分析,最大限度地平衡不同投标人之间在综合单价分布上的差距,最终选出合理低价的投标人。

    应做好合同的签订工作。通过招标在确定了施工单位或材料供应商之后,应及时签订合同。合同条款应严谨、细致,尽量减少甲乙双方的扯皮现象,使工期得以顺利进行。

    当然,成本管理是一项全程管理的工作,不仅要在前期规划阶段进行成本控制,在后期的施工阶段也要进行成本控制。随着土地出让方式、拆迁方式的变化,融资难度的增加,房地产开发商的资金压力也越来越大,因此,加强项目成本管理是开发企业的当务之急,只有抓紧抓好,才能使企业立足于不败之地。

    随着土地出让方式、拆迁方式的变化,融资难度的增加,房地产开发商的资金压力也越来越大,因此,加强项目成本管理是开发企业的当务之急,只有抓紧抓好,才能使企业立足于不败之地