加州大学经济学教授、中山大学岭南学院教授吴立范先生

　　吴立范：今天很高兴来到博鳌，代表中山大学岭南学院和在座的地产的精英、学术界的朋友们、以及媒体的朋友们一起讨论转型时代的房地产。中山大学岭南学院有一百多年历史的，是很好的商学院有很好的MBA的，他的宗旨是培育英才，服务社会，这次很高兴，作为博鳌论坛的唯一的学术机构。今天想讨论的问题是想继续延续昨天大家讨论的有关“国六条”政策的解读问题。

　　在讨论的时候，听到各式各样的声音，比如供求结构的失衡、价格过高、以及刚才听到的70%和90平米面积的问题。我们现在要继续把这个问题如果要深入一步的话，换一句说，我们要问一下为什么，为什么“国六条”要强调控制供求结构、为什么要细化、量化这些指标？为什么“国六条”要控制价格？难道是为了价格本身吗？我想不是这个道理。换句话说，我们现在要讨论、追究的问题是要把中国在未来房地产发展的模式，这是我们现在可以说在转型过程中所面临的中心问题。出去我们不能把这些具体的价格问题和供求问题以及刚才讨论的面积问题，放在这样一个结构当中、模式当中讨论的话，这种争论永远找不到答案。

　　比方说，如果我们中国房地产发展的模式是要帮助、解决中等和低收入家庭的问题，这是政府抉择目标的话，势必政府要干涉房地产的价格为中等阶层。如果政府帮助低收入家庭的话，可以在整个市场之外建立一种房屋补贴或者保护。在这样的情况下，政府没有必要干涉、调控在商品市场的价格。今天想继续谈的问题是政府究竟在房地产当中的定位是什么？

　　这里，提出的题目是政府本身应当是房地产产业当中最大的地产商。当然这次房屋不是通常意义的商品房而是指经济适用房、廉租房等带有政策补贴性质和住房保障系统住宅。地产商是指和在座各位有同样地位出售房屋和管理房屋。我想讲第一个问题是政府作为直接提供经济适用房和廉租房？

　　因为1、住房物品的两重性决定在住房发展模式中，市场和政府缺一不可。因为住房是特殊的商品，他在市场上作为投资的商品，在某种意义上说，他是一种公共产业。他是投资产品，只有在市场上才能体现他的价值。如果作为社会的公共产品，这样一来，对我们的政府提出一个要求，这个要求就是政府应当向提供教育、提供医疗卫生、这样一个服务于社会，同样提供给社会足够过的每个家庭都有适当的住房。所以，第一住房的两重性决定在现在的房地产业中政府和市场二者缺一不可。既然政府和市场都是房地产行业当中非常关键和重要的因素，那么我们里看，依靠市场本身能不能解决住房问题？毫无疑问，这个答案，每个人都有，市场本身不可能实现商品住房物品的这样两重要求。换句话说，作为一个市场他是按照商品经济的规律办事，商品经济规律办事是按照效率、利润，这种竞争的结果一定是所谓的公平，这种公平是在价格面前人人公平，其结果必然是价高者得房，这样竞争的结果是低收入的阶层永远被驱逐于、排斥在商品房市场之外。这样的结果，也势必和我们的政府的政策相对比。所以，市场的本身公平不是万能的，这样的局限性决定了政府应该干预住房市场。但是，政府的干预有多种形式，基本上政府的干预有宏观的，经济手段的干预和行政手段的干预。

　　经济手段的干预是政府应当而且也是他们一贯采取的政策，这是完全正确的经济措施的干预。但是，在“国六条”一系列政策当中，看到行政干预这样一种手段。如果用政府手段干预就是强迫市场接受以70%和90平米的界限，以限低价、房价等一系列手段，依赖市场解决中低家庭住房问题。这样一个手段可不可以做得到？这个手段很难做到。这上面所描述的措施，在我看来只是一个理想。是一个我们希望做到的，但是是在现实当中可以说做不到的事情。为什么？

　　我提出三个原因：一、我们用行政干预，无非是用决策人的智慧，用他们的理论、计划来代替现实的商品，通过供求，通过价格来调节的一种市场规律，能不能做得到？我想方才几位的讨论，已经清楚的证明，市场本身具有调配资源，通过供求实现个性化，通过价格实现各个阶层不同消费者的需求。政府用行政手段干预只能是一刀切。现在是客观所面临的这样一种形势。我不否认，在我们现在房地产市场当中存在的问题。很多人说，供求失调、价格泡沫，我们况且承认这个价格泡沫的存在，承认现在市场严重的失调现象。在市场出现失调的时候，如果政府的行政措施，能不能解决市场的失调？很可惜的是，政府的措施在很大的程度上是用政策的失调或者是政府本身的失调来代替现实的市场价格的失调。我们现在是一种失调代替另外一种失调。政府的失效、政策的失调，一定的程度上很可能还大于市场本身的失调。所以这方面的经验，应该很多。第一个原因，我们部委的决策领导，他们本身有局限性，他们本身也不是能够是一个大知大觉能够代替市场的。

　　第二，从过去的争论，所谓经济适用房的争论当中的教训中，经济适用房已经实行五、六年时间，结果如何？我们可以看到，张会长已经拿数字证明，经济适用房负增长的各地，有些地方甚至停止。我挺多很多的经济学家强烈反对经济适用房。究竟是经济适用房本身的错误，我们本身不应该建经济适用房,还是在贯彻经济适用房中的问题？我觉得应该分析这个。就好像给小孩洗澡，给洗澡水倒掉，很可能把孩子惊滑。在经济适用房上面，政府给政策，土地是行政划拨，让我们的发展商投标，制订限制价格，来生产经济适用房，建造经济适用房，通过价格控制、成本控制的办法来实现价格的控制，提供给中等、低收入家庭。结果如何？如何说，政策的失败是来自于目标定位不合理，价格不经济。可以说是种种的办法可以列举出来的主要的原因，但是，我觉得根本的原因是市场和社会公平的矛盾。因为政府的目标是想用政策的手段用到房地产当中，希望房地产市场实现政府的目标，这就发生了矛盾，市场要追求效率，发展商要追求利润。所以出现经济房并不近来。因为市场有它形成的规律，如果政府企图把自己的政策规律用到市场上，恐怕难以实现。这是经济适用房在市场中所显示出来的问题，毛病不是在经济适用房，应该是在政府，应该发展、发展扩大。经济适用应该是我们追求的目标。其实这也是各国政府也在追求的目标，不是追求豪华、大、洋，而是追求经济、适用。有些人批评经济适用房没有批评到正地方。

　　第三，限地价和限房价之间的矛盾。从目前来看在“国六条”政策当中，有非常重要的变化，或者重大的影响，就是今后在房地产要采取限房子的结构，限地价、限房价的基础上来建造。这是刚才我讲的他本身自身存在很难调和的难以调和的矛盾。因为这两个标准，限地价和限房价标准对立，什么叫做限地方价？是矛盾竞争，就是谁出的价高，谁就得。限房价，就是谁出的房价低，谁拿到房子，投这两个标，结果如何？我给做一个不恰当的比喻，第一个标叫“马儿跑，跑得越快越好”第二个标叫“不要吃草”。既想让马儿跑，又想让马儿不吃草，能不能做到？我觉得这是我们梦想要做到的事情。现在的问题是，在这两个标准，我们没有唯一的答案，其结果是什么？结果是政府的平衡，在这两个地价和房价之间的平衡。但是他们无论怎样平衡，由于每个房子、每块地千差万别，无非是想用政府、领导人的意愿里代替现行中非常可笑本身，应该由市场决定的规律。

　　“国六条”已经规定一个月，我们看到各级政府，北京、深圳、广州市各地政府已经停止土地的供应，我们在等待细则，等了一个月。当然，很可能明天就会出来。但是我们至少看到的是，由于这样一个等待，我们已经限制住了地方政府土地供应的手脚。已经限制了各位在座发展商的积极性，从而已经限制了，当前恰恰是迫切需要的住房供应和土地供应。结果如何？实际上我们在创造一个为下一段房价高涨的条件。所以，我记得，有一位很著名的经济学家说过一句话，叫“价格的管制，结果的受惠者是恰恰是被价值管制的对象”。这方面的经验、例证已经很多了。所以总而言之，利用行政手段，从过去到现在所看到的，利用行政手段对市场进行调控，带来政府的错位，并不能实现，不能达到，解决中低收入家庭住房问题。

　　出路何在？我非常同意张会长所说的，政府要介入市场，要提供低收入的家庭住房，我是发挥他的思想，政府要做房地产商。如果政府本身不保障，仅仅靠几个政策，很难做得到。所以，住房市场不是一个很好的商品化的市场，是二元市场，也就是说，是一个商品和非市场化两条腿走路的体系，作为一个商品市场，他的效益和核心是利润是提高、发展我们的房地产。但是作为非商品的市场，他的中心是公平。我们在争议效益和公平不得要领，其实是我们把他们混在一起，当然是不得要领，本来就是分开的。政府作为房地产商，究竟有什么利，有什么弊？这里也是重复张会长所说的。政府直接作为房地产商，首先解决公平和效应。没有问题了，现在房地产老总来说，政府要我们解决低收入的问题，无非是说，我们是做房地产商是要赚钱，公平的问题不是我们。如果政府本身作为房地产商在市场上，这个矛盾就可以解决了。因为政府本身可以建造房子，可以决定价格，可以利用手里的资源，可以实现价格控制，实现成本控制，可以实现分配的合理。

　　2、我们的政府和其他的政府不一样，已经是一个垄断的土地商，就是往前再走一步，从土地商再到房地产商有多远？这是他两个主要的优势，有人担心，政府如果直接投资房地产，会出现什么问题？会出现政府把这个包袱背上，政府有一个承受力的问题，这种担心是可以理解的，尤其98年消除福利分房，政府好不容易把沉重的包袱推到市场上，现在又要拾起来。如果真是包袱，这是很多人犹豫有三条：我们的政府从中央政府到地方政府，不仅有必要，而且完全有能力做到这一点。1、政府已经控制了土地，控制了土地的资源，我们知道，在房价的比例当中，土地占的比重，所以我们已经有了这部分的财政收入，从这个财政收入里面拿出一部分，作为低收入家庭住房的建设，责无旁贷，义不容辞，像我们所说的房价的提高和地价有直接的联系，地价的收入在政府，所以政府更加有义务来通过，当然，建造直接投资房地产这是一种形式，来弥补这样一个房价提高给大家带来的损失。

　　2、住房不是一个明天就可以见到的工程，这是政府的国策，这是一个需要几代人甚至更长的时间来完成的实现的宏伟的和谐社会、安定社会的战略。我们看到中国是这样，其实看一下，任何一个国家，美国从32年开始，到现在一直都是作为一个政治基本。

　　这个目标我们可以分阶段进行。

　　3、假设是一个包袱，谁来承担？难道是房地产商承担？难道是低收入的家庭承担承担？第二个问题我想简单的说一下。作为低收入家庭住房的发展商不是我提出来的，这是各国政府的普遍做法，香港政府明确宣称香港最大的房地产商是房屋委员会，他是觉得可值得骄傲的事。美国、新加坡我想大家都清楚。

　　最后，提一点看法。要做好这一点，不是靠政策可以做到的，是要靠专门的执行机构,要纳入这个财政资金。要利用市场，把经济适用房和廉租房统筹安排，不要把经济适用房、廉租房、限价房一期谈，应该由政府管理，并不是政府直接安排，而是政府利用他土地资源，采取招标的方式，谁来做？发展商来做。而是结成一个合作伙伴。所有权、管理权、控制权是在政府手里，政府完全可以管理。

　　另外，把普通商品房和经济适用房分开管理。普通商品房应该放在市场上，政府可以调整一些规定，但是反对政府规定、限制价格。让市场解决中低收入，这不属于政府。最后，我们要明确分配方面的问题，随着信用制度的发展、科技的发展是可以解决的问题。总之，用政府作为发展商来建房屋、管理解决低收入的住房可能失误、失败，但是依靠私人发展商去建廉租房可能一定会失败。谢谢大家！

(责任编辑：王燕)