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曾宪云 三亚众城国际客运旅业有限公司董事长 | 如果政府马上改变这个游戏规则,就没有办法玩了。我们不能埋怨,要主动的,向呼吁政府善待企业家,企业家都是善人,他们想赚钱,都是回报社会,为什么企业家明明知道自己赚钱要回报社会,他还赚钱,是因为他想赚得多多的,最后过瘾去了,他像吸毒一样。所以,我们不要去埋怨,只是给政府提建议,手掌、手背都是肉,我相信政府也会善待房地产、开发商。我们一定要知道把政府当长辈,不当父母,也要当叔叔对待,要善待。不要自我陶醉。
另外,商业和地产的问题,我们公司严格的讲,长期搞房地产开发,现在自有400平方米是我们公司名下投资建设的两所大学,但是三亚建的是第一个在海中填造,紧靠市中心在海中填起来的第一个海港。他是中国第一个十万吨级的邮运港,可能是世界十大邮运港之一。这个岛价值会很大。我们面临的最大问题是人才问题,尽管被我们承认的也是被我们要求的,我们聘请总经理年仅税收是600万,是因为缺人才。第二来和我们合作,是让利十个亿还是五个亿,我们是5亿中间,这叫商业地产的道,叫联手互动让利放,当你认为你的风险大以我,我就让给很多,当你的风险很小,就应该让给我,叫联手互动。只要是在博鳌论坛,在一起参加会的都是免费接待,但是旅游公司的就不会免费接待。
梁晶晶:来自江苏的郑总,你和大家讲一下,你们的项目非常大,在江苏来说,你们这个项目其中一个给了沃尔玛,另外一个打算怎么操作?
郑远志:大的方面,对操作房地产的思路,大会从昨天到现在探讨住宅的问题,我要告诉大家的是,住宅当年是没娘的孩子,用这个比喻,是说明困难得很。如果一旦进入商业地产的话,你爱把这个培养成人,并且有作为,这是一个非常复杂的。
我们在操作这个项目过程当中,同样碰到很多的问题,经过到国外考察,并且请了很多的专家、专业公司和我们做一些很好的建议,在这边和大家分享一下。
第一、选好地址,基础要好。我们有好多的商业项目做失败,比如说在一个工业城市东莞你选择做一个很大的商业城,因为工业城市不具备强有力的消费者。南京责任一个文化古都,消费能力很强,作为长三讲重点发展城市,所以他这几年是很有竞争力的城市。
第二,定好位,做商业地产要小心的求证,任何的规范都落后于市场,首先要做比较超强的,在做的过程中,一定要小心的做。
另外,要做好产品,这个问题,很多开发商要做到品位最高、规模最大,我是不同意的。而且还要做得最快,今年开发,明年要开业。我觉得这是和住宅完全不一样,我的800亩,建材城是80亩也是用了10年的时间,要分布进行,化整为零。像招商王老师谈到的,招商是作为成功中很大的因素。
最后一点,赢在经营。任何一个购物中心地段、商业地段,如果没有经营好,招的商不好,你的就会变成垃圾。这是我的一些看法。谢谢,
梁晶晶:谢谢几位嘉宾,讲得都很精彩,现在请王永平秘书长,给我们大家讲一下。
王永平:刚才打个比喻是苹果和孩子。我是讲娶个媳妇比喻,他本身是受的社会的影响,他有可能是孝子也有可能是逆子。媳妇,在过不下去了,可以离婚;但是其他你离弃不了。商业房地产是煲汤,要熬到一定程度才有味道,才有价值。商业分界线难的是,讲选址很难,他讲的是难是大家都在抢,这是一个误区,说明大家在拿这块地都不清楚,为什么大家都去抢?瑞典很有名的公司,在全球快了很多的家具店,但是北京的店是北三环,那是比较偏的地方,现在北三环比较旺的时候,他又挪到北四环去了,这是每个商业选最旺的位置,什么是好,标准不一样,像娶媳妇,有的喜欢胖,有的喜欢瘦的,有的喜欢高的,有喜欢矮的。所以这样才不会打架。标准现在还是除去一风跟上面,所以才会出现问题。像沃尔玛就除以四环,没有谁跟他抢,不是最贵就是最好,最好不一定就是最贵。
商业地产选择是最难的地方,最关键是大家没有一个标准,最难的是不确定性,在国外不是一个问题,但是在中国是很大的问题。在中国盖一个楼,明天有可能冒出来一个比你更大,这就是一个风险。就是你的对手,你不知道他是谁?住宅不一样,盖了之后,你是卖给他,明天不会因此,搬到你这里去,商业地产是租赁,他可以转,这是一个很大的风险。
梁晶晶:蓝永强律师,你们在行业当中是名列前茅的,根据你手上最大的房地产开发商上市,在这方面根据你多年的经验,讲一下商业地产上市,资金方面、运作、准备有什么准备工作,怎么样持续获利?
蓝永强:我实际是房地产的行外,因为事务所的业务分析,房地产是很重要的一块,而且在广东介入得比较早,从93年开始,包括写字楼、商场销售,实际上我们所说的房地产打交道非常多,从局外人说一下,对房地产起来有所了解。谈到商业地产,几位嘉宾都讲了,我个人认为两大难:作为地产来讲,确实他有他非常独特的地方,在广州有一些非常小的投资,他赚很多的钱。这不能说是很典型的商业地产的运作。比如说一块地,就是让他做民建,他搞一个市场,花五、六万,可能他每年的收入都超过很多,因为他做成一个市场,他可以有很高的回报率。实际上对于作为商业地产是值得思考的,这中间如何获得最大的利益,如何做可以获得最大的利益?辛秘书长讲的是养孩子的问题。
从我们接触的角度来讲,梁女士让我重点介绍这一块,我认为商业地产除了选址、定位,定位决定你如何选址,如何开发,从这个过程来讲,最重要的是资金的问题。卖掉可能是最小的利益,你投资最大。或者这些钱不一定能稳稳当当的赚回来。像很多的地产商把商铺卖给小业主,整个商场没有运作,小业主闹事,政府去找发展商,这个钱你是不是吐出来。这个钱你不一定能挣稳。只有专业的策划时候,你的利益才能最大。从长远里讲,如果要做品牌,资金运作的压力是法律环境的问题,如果是普通老百姓、投资者对地产的兴趣怎么样能够设计一套让更多的钱投资地产,或者分享地产的收益,从这个角度来讲,并不是讲没有钱,我的印象中,很多卖国债的,报纸上登几个亿十分钟没有了,之后发信托基金的,如果有银行担保的话,三天之内也是没有了,你是不可能拿到的,你说没钱吗?有钱。从我们国家来讲,工具是很多的,但是法律限制,也有不受限制的东西,也可以去走,但是总体的经营环境不太好,就是法律环境有问题。如果成熟的发达国家,你要去融资,可以有很多的手段,或者卖股权给别人,纷纷都可以找到很多。不是老百姓不要,是因为政府担负的责任,有可能现象是文化的影响。我觉得只要是市场化,制订好规则,普通的投资者,当然可以投资。你认为风险高,回报肯定也高。但是现在的问题是,很多的投资者,赚钱了,也会感谢。如果亏欠了,就怨政府。还有一些调节的方式,像上市,还有做房地产的信托基金,比上市来讲,各有优劣。上市要求没有那么高。根据这个投资的话,大概是15倍左右的投资,如果按照上市来说,你要负债冲销一部分,如果上锐志(音译)市,我是全额掏钱。一旦通过国家贷款,先还掉此前运作的负债,是很干净的上市。时间关系,具体的东西不再细讲。昨天也听了讲座,讲到上市的收购,锐志(音译)的基本的内容。如果大家感兴趣,可以上香港银交所房地产信托基金的规范。
王永平:刚才下面问了我两个问题:如果谈到商业地产,中国毕竟有自己的特色,怎么做,要取决当地的市场情况。如果要做主题的商业地产,政府的规划是不是支持非常关键,某种程度上讲,成也规划,败也规划,规划商业地产中是大大的,超过对于住宅、写字楼这些方面的影响。商业地产是聚集人流、物流的地产。他对道路、周边的环境都有要求。如果周边的环境不太适合的话,肯定做不起来,如果旁边有一个五星级酒店,又有专业的市场,所以我认为目标不一样。如果光是一个企业、开发商可以做一个比较大的专业性的主题。
对于中小企业创造一个商业平台,一个是找专门的公司找这样的平台,或者找我们协会,因为我们有很多的商家、客户,汽油很多的顾问机构在里面。也可以通过协会的活动可以找到额这些方面的信息。我想不出更多的平台。不光中小平台,大型平台也是差不多的方式。
梁晶晶:剩下的时间不多了,请用简短的时间总结一下。
左农:我自己操作过商业地产不是很多,对我最大的启发是看过毛泽东写的《论持久战》,我觉得商业地产就是打持久战,要有良好的心态,才可以把战争打赢。
李宝丰:作为商业地产,趁势化进程大家可以看到,汽油一个比较大的前景,是比较乐观的。
曾宪云:欢迎有开发地产才华的人,有票子的人到三亚房地产来。你有
郑远志:我对商业地产的评价就是老师加父母。
王永平:我引用《北京人在纽约》里的一句话:“如果你爱他,就让他做商业地产,因为他是天堂,如果你恨他,就让他去做商业地产,因为那里是一个地狱。
蓝永强:我简单提一个问题,作为一个商业地产,就是讲共赢的,我的问题是你如何让这个共赢实现?你安排什么样的架构或者分子。
梁晶晶:今天发展商在这里交流房地产,我也总结一句话:商业地产的发展关键还是持续经营的概念,无论是在将来以任何一种方式实现利益最大化,持续发展还是最大化,利益最大化也是重点。 (责任编辑:王燕) |