北京房地产市场经过一系列的宏观调控，从波涛汹涌到波澜不惊，买方和卖方都更趋谨慎和理智。业内人士根据6月份的新盘市场和网签的各项数据分析认为，"国15条"对房地产市场的影响已经初步显现，项目开盘速度放缓，市场在小范围内表现出观望态势。

但因为北京市具体细则尚未出台，加上政策效应具有一定的滞后性，北京房地产市场整体态势未出现较大波动。

    6月住宅日均网签488套

    据北京市房地产交易管理网的数据显示，刚刚过去的6月份，全市商品房网上签约共计19491套，签约面积2448242平方米，其中，住宅签约16675套，签约面积为2104136平方米，住宅签约套数占商品房签约套数的85．55％，住宅签约面积占商品房签约面积的85．94％。

    数据显示，2006年6月份，全市期房网上签约共计17046套，签约面积共2104769平方米，其中，住宅签约共14644套，住宅签约面积共1793948平方米；同期，网上认购共7966套，认购面积共978855平方米，其中，住宅认购套数共7769套，住宅认购面积共948596平方米。全市本月现房网上签约共计2445套，签约面积343473平方米，其中住宅签约2031套，签约面积310188平方米；现房网上认购共计222套，认购面积33264平方米，其中住宅认购套数212套，认购面积31495平方米。

    从单日的数据变化来看，除了6月20日前后，由于房地产交易管理网出现网络故障而出现"零交易"的一场虚惊外，整体表现平稳。据中大恒基对数据的分析显示，6月份期房住宅日签约套数为488套，较之5月份的期房住宅日签约套数为452套日均增长36套。

    偏大户型住宅占交易主流

    同样是北京房地产交易管理网的数据显示，截至本月初，北京市场上可以出售的期房有170273套，其中可出售的住宅有100370套。可出售现房有38851套，其中可出售的住宅有17608套。北京策源按照上述相关数据计算得出，住宅商品房期房的套均面积为124平方米／套，对比5月份123平方米／套的成交户均面积，相差无几。北京策源分析认为，90-130平方米的偏大户型仍为6月份住宅市场交易的主力，约占成交总套数的70％。

    记者从东三环和西城区几个住宅项目也了解到，近期偏大户型项目的看房客户仍保持一定的规模，虽然成交速度略有放缓，但整体销售形势还算良好。

    谈到住宅签约量和偏大户型住宅的交易量均没有如部分业内人士预计的那样出现大幅下降，北京策源市场总监李林先认为，因为期房网上签约和实际签约之间有一定的滞后，所以九部委新政对市场的影响在6月份的网签数据上还没有真正体现出来。

    预售许可证发放速度放慢

    据了解，自6月1日新政实施以来，北京发放预售许可证的速度明显放缓。"这段时间不少开发商推迟办领预售许可证，部分开发商还停止按原计划上调住宅售价和频率，主要是为了等待政策细则的出台，以免将来陷入被动，这次新政对住宅销售的影响要远远超过去年。"该人士称。

    目前代理多个房地产项目的李林先也证实了上述观点，他透露说，为了规避北京市建委关于"获得预售许可证3天之内必须开盘"的最新规定，部分开发商纷纷采用此举来延期开盘，争取更多的时间以便对市场形势作出更为准确的判断。一位在顺义有新项目的别墅开发商也坦言，该别墅项目已经达到了预售许可的各项条件，但在市场形势进一步明朗之前，还不打算这么快就办理预售许可证。

    北京市房地产信息网有关负责人表示，虽然建委对开盘销售的时间作出了规定，但有关部门对执行这一规定缺乏有效监控，相关的配套政策也不完善。如果开发商不申请预售许可证，就有理由不开盘销售。当前部分开发商得以延期开盘正是钻了这一政策的空子。

    新开盘项目仍以住宅为主

    虽然市场上确实存在开发商因为等待北京细则而延迟上市销售时间的现象，但据中大恒基、策源等机构不完全统计，包括新老项目在内，6月份北京房地产市场仍有30余个项目开盘上市。从新盘供应的物业类型分析，普通住宅的供量为23个，占供应总量的65％。其他新开盘的项目中，公寓10个，还有包括中海瓦尔登湖、园墅在内的多个别墅项目。

    从分布区域来看，朝阳区依然稳坐头把交椅，新开盘量将近占6月开盘项目总量的一半，丰台区和通州区分别以5个和4个新盘跟随其后。从环线的供应量来看，6月至少有7成的新开盘项目分布在四环以外区域。其中，四至五环间开盘项目9个，均在东部地区，以公寓为主，占到66．7％，均价9280元／平方米；住宅项目3个，均价8750元／平方米。五环外新盘数量为17个，其中北部地区5个，东部地区10个，南部地区及北京周边地区各1个，传统格局并无变化。除昌平区放盘以别墅项目为主，其他近郊地区均有不同物业类型放量。

    值得一提的是，6月份二至三环间有多个新盘放量。东南二至三环和南二至三环各有2个普通住宅开盘销售，前者是清芷园和丽水莲花，后者是鼎立水岸家园和威尔夏大道。三至四环间南部地区开盘项目3个，均为老项目后期，包括星河城三期、中景理想家、CBD传奇二期。

    均价8000元/平方米近5成

    据中大恒基根据新开盘项目的价格分析，价格区间在8000元--10000元／平方米的住宅项目，占总供应量的31％，价格区间在10000元／平方米以上的住宅项目占23％。整体而言，均价在8000元／平方米以上的住宅项目占据了6月份新增供应量的半壁江山。从各城区价格分析，丰台区新开盘项目以7831元／平方米的平均价格位居首位，比5月份上涨31．6％。除丰台区，其他几个地区新开盘住宅的均价均呈现不同幅度的下降。

    中大恒基不动产营销总经理王述分析，由于6月份新增的公寓供应量比较充足，而且三环内出现不少新开盘的项目，使6月新开盘项目的均价被整体拉升。他认为，除丰台区外的其他几个地区住宅项目均价下降，并不意味着这些地区的房价开始进入下滑区间，这种变化是由于产品供应结构发生变化而造成的正常波动。

    全面观望缺乏数据支持

    对于一些人士认为当前房地产市场已经进入全面观望的判断，王述表示了不同意见。他说，据中大恒基对第二季度全市期房和现房的销售数据分析显示，期房销售情况5月份比4月份环比均为降幅，而6月份与5月份相比，期房销售指标环比均为增幅，且同一指标的环比绝对值大致相当，仅期房住宅签约套数的两个环，比绝对值出入较大。

    仅从数据结果来看，新政实施后的第一个月，期房以及现房的认购量和成交量并未如部分业内人士所预期那样出现下降，甚至一定程度上表现出销售量逆势上扬的态势。究其原因，王述认为，"在新政实行的第一个月内，全市的总体销售量与5月份相比不减反增，再次印证了北京自住需求强劲的市场状态。"

    他进一步分析说，虽然"国15条"提出"90平方米的中小户型占70％"的硬性规定，但即使每一个新开发的项目都严格执行，至少也要到明年才能形成有效供应，因此规定对当前阶段的期房和现房销售格局并不能产生实质性影响。有真实购房需求的消费者只能在现有产品结构下来选择。此外，出于对未来房价难以下调的判断，购买意向较强的消费者依然会作出购买决策。

    7月市场供应可能下降

    谈到7月份的市场供应情况，多位业内人士均认为，市场供应量将有所减少。而具体的市场表现，则仍要看北京市针对"国15条"的具体细则何时出台、如何制定。

    据北京策源市场部统计，预计7月份新盘量将锐减，商品房预售仍以老项目后期销售为主。"出台的新政策从实质上发挥作用将需要一段时间，7月份政策的效应将逐渐显现。"李林先预计，出于对市场宏观政策进一步严控的预期，将会有部分消费者加入持币待购阵营，届延买房计划。因此，7月份在商品房预售登记数量上将会继续萎缩，房地产销售速度有可能进一步放缓。但他认为，虽然市场的观望氛围有可能加深，但是这对于7月份的房地产价格抑制作用不会立即发生效应。王述也预计，拟在7月份开盘的项目在各个区域分布将比较均匀。