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商业地产政策空间或将收紧
时间:2006年07月12日05:37 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:中华工商时报】 【作者:王成

   “中国房地产的问题不能笼统讲过热,应该讲局部地区过热。”日前,著名经济学家、北京大学教授厉以宁在某论坛上的概括,恰好切中了商业地产的问题所在。

  但厉以宁强调:“宏观调控不是打压房地产业,而重在结构调整。
不会有哪个地方的政府部门认为打压房地产业对自己有好处。”他建议,在正确理解调控意义的同时,开发商要多方面开拓商机,比如参与社会主义新农村建设、小城镇的重建、旧棚户区的拆迁等,并多方面开拓融资渠道。

  事实上,全国商业地产投资近年来一直持续增长。2003年,全国商业地产投资总额1277亿元,比上年增长了36.83%;2004年商业地产投资比2003年增长了31.4%;而2005年1~5月份,全国商业地产投资同比增长38.7%;今年6月伊始,“国六条”震荡住宅市场,随后的“国十五条”细则更将宏观调控的条款细化无余。在开发尚处观望期时,政策空间宽松的商业地产却显得十分活跃。

  媒体上关于局部城市商业地产饱和的论调沸沸扬扬,但中资和外资机构却从未止步,不断有新的开发主体入市。印度尼西亚汇宝集团在苏州布局,加拿大555集团有意在中国投资Sh opp in g M a ll,摩根士丹利等海外资金在上海、北京等城市购入商业设施,为商业地产的发展推波助澜。

  仅仅看中长线投资的高额回报,但缺少深入的市场需求研究和准确的市场定位而盲目重复建设,追求大体量项目以及经营能力缺位,成为商业地产结构失衡、空置率高的重要原因。

  给商业地产把脉,尽管已是老生常谈,然而其却一如久病不愈的病人,总量过剩背后的产品结构失衡、局部过热等问题随着开发浪潮持续升温而更加明显。

  尽管和住宅市场相比,对商业地产调控政策未有出台,但达摩克利斯之剑已经高悬,政策空间行将收紧。

  早在2004年,温家宝总理就多次批示清查购物中心过热的问题。去年8月1日,商务部调查组在广东、广西、福建、杭州、南京等省市进行商业地产专项调查,调查结果并未公布,但城市商业网点布局不合理、局部地产过热已经成为半公开的秘密。

  随后,《商业网点规划建设管理条例》正加紧制定的消息不胫而走,业内人士从中体察出国家的调控之意,其中对百万平方米项目强制听证,对社区商业比例做出规定等内容成为多方关注的焦点。

  除此之外,各地方政府对商业地产的经营行为也在不同程度上加以规范。5月29日,南京市停止办理产权式商铺的预售许可证,引发一场关于产权式商铺是否会集体搁浅的讨论。

  与此同时,对个人投资商业地产行为的限制也显露苗头。据知情人士透露,国有银行正在规范个人购买商铺的按揭操作,部分国有银行目前已经将商铺实际按揭的成数由从前的60%降低到40%~50%,并且加大了对贷款人身份和购买房屋的用途、面积等方面的审查力度,除了审贷员审核外,还增加了上层依次把关。在此影响下,对银行贷款依赖较强的投资者活跃性开始降低。

  从建设的规范、运营方式限制到银行信贷把关,种种迹象都表明,商业地产那把高悬的利剑或将到了落地之时。(12G11)

(责任编辑:王燕)



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