􀁺 “双70％”的调控措施可能出现松动将大大减低房地产调控对市场的压力。房地产调控最新动态是传言“国十五条”规定的“双70％”在实际执行过程中可能会增加一些灵活性，因此目前的调控措施对很多开发商的影响将会大大降低，这应是目前房地产公司股价上升的主要催化剂。

尽管我早在中期报告中就明确提出“双70％”的规定只是一个权益之计，难以持续（见《房地产行业2006 年中期投资策略报告 宏观调控 市场净化 行业之福》）；但事态的变化使我们更相信管理层今后在调控方面将更加务实，更加市场化，简单粗暴

的措施将越来越少，这应该是行业之幸。

􀁺 一样的调控，不一样的市场基?＞」? 月份以来国家对房地产调控力度更加严厉，但我之所以在中期报告中对房地产依然加大推荐力度，是因为我认为市场基础已经发生了根本性的变化。首先，2005 年国家首先开始对房地产进行调控，市场对国家调控的底线根本无法推测，所以当时市场出现了明显的恐慌。而现在从国家整个调控的思路看，国家只是在净化市场，而非从根本上否定市场，所以市场心态比2005 年要稳固得多；其次，2005 年当时大家认为整个证券市场是“熊市”，而目前证券市场处于新一轮“牛市”起点的市场基础

已经得到确立，根据美国和英国等发达国家的实证研究结果：除奥地利和德国以外，在大多数国家，房地产证券的收益和普通股高度相关，而与房地产本身的投资相关性要小得多，因此投资者更多地把房地产证券看成类似股票的投资而不是真正的房地产投资。因此房地产调控对房地产股价影响有限；最后，随着其他板块的连续上涨，房地产板块已经具备了较好的比较优势，很多具备30％左右的复合增长率的房地产公司2006年动态市盈率尚不足15 倍。

􀁺 预计房地产板块后续利好题材很多。首先在目前的市场环境下，做大做强是房地产企业的必然选择，而由于房地产行业往往由各个项目构成的特点，因此向上市公司注入资产和向管理层进行股权激励更为便利，管理层和大股东的积极性也更强；其次由于房地产企业普遍具有再融资要求，因此中期业绩将会普遍处于较高水平，而保利地产(行情,论坛)等新股上市也会带来新的活力；最后，人民币升值和物价上涨的压力都会凸现出房地产的优势，特别是人民币升值进程可能在宏观调控背景下加快（详见《房地产行业2006 年中期投资策略报告 宏观调控 市场净化 行业之福》）。

􀁺 维持行业“推荐”的评级。自中期报告推荐以来，房地产板块已经表现非常不错。尽管不排除尚有一些调控措施出台，但我认为市场对整个行业的认识将会更加客观全面，我提出的“强者恒强“的观点将是市场长期发展的主要态势，并首先提出以“住宅开发、商业地产、并购重组及资产注入”三大板块为投资主要思路（见《房地产行业2006 年中期投资策略报告 宏观调控 市场净化 行业之福》），目前市场已经在很大程度上证明了我的思路的合理性，我依然维持我前期提出的主要观点和对主要公司的推荐。

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