本报记者 叶国靖 发自上海

    外资在中国的投资行为有很多是通过代理行来操作实施的,即将出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》在这些代理行眼中影响不容小视。

    实名制影响不小

    “实名制实施的关键,或许在于如何界定‘符合实际需求’。如何定量统计出境外人士目前在中国境内购房的准确比例呢？”翁先生在接受《第一财经日报》采访时表示。

    高力国际物业顾问有限公司(下称“高力国际”)研究与咨询部助理董事郑宗杰在接受《第一财经日报》采访时表示：“对在境内购买房产的人群分布粗略统计,欧美人士所占比例比较小,而港澳台以及海归人士所占的比例比较大,因而实名制的实施对于港澳台以及海归的影响还是蛮大的。”

    注册资本金比例提高影响有限

    据悉,此次文件规定：外资投资购买非自用房产,按规定申请设立外商投资企业,其中投资总额超过(含)1000万美元的,注册资本金不得低于投资总额的50%。“注册资本金的比例提高,对于个别海外小基金而言,是有冲击,而大部分海外机构资本雄厚,影响忽略不计。投资回报率看个案的投资价值。”第一太平戴维斯翁先生告诉《第一财经日报》。

    高力国际郑宗杰在接受采访时亦表示：“注册资本金从40%提高到50%,财务成本、并购成本会略有增加,这与中国境内房地产业高额的投资回报率相比,可以忽略不计,实际意义并不是很大。”

    “其意义在于降温。短期而言,新规定对于心理预期的影响或许将大于实际效果；而从长远而言,中国经济的快速发展、人民币升值的预期被不断加强等因素,将继续推动境外资本在中国境内购买房产。”郑宗杰补充解释。顾俊也认同了上述说法。

    “当然,随着政策正式落地,各种各样的变通手法也可能会相继冒出来。比如,通过赠与的方式变通；或者委托国内的亲朋好友办理；或者是境外留学生在中国境内就读深造,这就属于合理需求了,符合有关规定了。可执行性还看后市的监管。”顾俊告诉记者。

    戴德梁行执行董事、上海公司总经理张国正认为,现有内地的交易登记手续与外汇管制政策已在很大程度上限制了外资自由进出物业市场。而同时,为维护市场健康稳定发展,政府应对基金行为予以关注。如果境外基金改变其原有运行规则,对中低价位楼盘进行低买高卖,扰乱市场秩序,则政府应立即加以控制。