羽良

    建设部等九部委已经初步制定出针对外资进入境内房地产市场的准入和管理政策。这份名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称“意见”),目前已经成为社会对地产市场关注的热点。

    从目前该意见披露出来的内容来看,人们普遍关注的“实名制”条款,即“无境内工作、学习或法人身份的境外机构和个人,不得购买商品房。在境内工作的个人或有境内法人身份的境外机构,只允许购买自住型商品房。同时实行实名制,个人和机构需要持有相关证明,以限制一人多套购房”这一条,所针对的是在人民币升值和境内房市继续上涨双重预期的诱惑下,资本项下大量以“其他类投资”面目出现的资本流入。

    数据显示,2004年资本流入为3434亿美元,是1994年时的6倍。从资本流入结构的变化情况来看：1994年,外商直接投资(FDI)是338亿美元,2005年为678亿美元,十年间增长了1倍而已；证券投资增幅也不大,算上几年来新批QFII的情况,39家QFII机构有35家获得外管局的投资额度,总数不过62.3亿美元,而2005年我国证券投资细目下,还表现为净流出49亿美元；其他类投资最值得关注,1994年,此类投资额不过235亿美元,2004年就增长到了2622亿美元,2005年净流出40亿美元。可见,随着经济发展,在境内以房地产为主的资产价格上扬的趋势下,通过“其他类投资”大规模进入房地产市场进行炒作的外资,几乎可以确认无疑。在这种情况下,外资购房“实名制”的实施称得上是一种较为有效的监控手段。

    但除了“实名制”,这份意见另外两项重要的规定,对于外资进入房地产市场的影响恐怕更为深远。首先是要求以公司形式进行房地产经营的外资,必须以FDI的形式在中国境内设立外商投资企业。并要求投资总额超过1000万美元的,注册资本不得低于投资总额的50%。这将大幅度提高对外资背景房地产企业在境内从事地产交易的审查力度,不过操作细则还要看最终意见的定稿。而另一项规定,未全部缴清注册资本金的企业、未取得《国有土地使用证》的企业和开发资本金未达到投资总额35%的企业,不得办理境内境外贷款、不予批准外汇借款结汇。这等于在目前的资本项目管制体制下,特别针对房地产投资又加了一道严格的管制,是这份意见中所提出的三个监管策略中真正的“紧箍咒”。同时,意见中规定的“中外资合作过程中各方不得设固定回报承诺”,则掐断了一些中小规模房地产企业通过高风险的财物杠杆融资获取外部资本的渠道,杜绝了由此可能带来的金融风险。

    总的来说,针对外资进入境内房地产市场的监管政策,只是政府对房地产市场进行调控的一系列政策中的一个。而这份意在“攘外”的《意见》,其“紧箍咒”的题中之意,应是阻断外资借房地产市场流入境内带来的“热钱危机”吧。