“变革先锋企业公民”,这是万科给予自身的全新定义中国房地产业正进入大变革的前夜,拥有“利他”体认的万科已先于业界迈出变革的第一步。但只有在这条道路上行进得更快更深入,才能成为最后真正的王者

    本报记者 黄晨 发自上海

    眼前的王石一扫探险者的风尘仆仆,显得异常放松。

这是7月的第三个星期,在万科(000002.SZ)华东高管的小型聚会上,身为董事长的他数度放声开怀。

    王石的高兴不无道理。就在两周前,万科连续发布公告称,自2006年4月25日以来,公司共获得7个项目,仅2006年上半年的土地储备就已接近400万平方米,预计半年度净利润可较去年同期大涨50%~60%。

    紧缩之年,万科依旧成绩斐然。然而众志成城之下,王石仍不敢掉以轻心。 1：99

    5月30日,一个令人焦虑的日子。即便老谋深算有如王石,亦不曾料到,九部委会在这一天出台“90平方米户型须占比70%以上”(下称“9070”)的规定。这宛如一记重拳将整个房地产开发界打得哑口无言。

    很多人至今仍未从这份焦虑中摆脱出来,然而万科却在短暂调整后发起又一轮攻势——匆匆数月间,苏杭、上海、武汉、厦门……随处可见万科攻城略地的身影。

    对于这一轮的斩获,王石表现出相当的满意。但他并不讳言,这一切都基于万科对“9070”的最坏估计之上。

    新规甫一出台,万科即已针对最终的实施细则展开两种推测：其一仅有1%的可能,即政府力促新规严格做实至每一个项目,彻底颠覆往后中国房地产业的基本格局；其二,对于70%,各地仍采取总量控制,具体至每一个项目仍有一定回旋余地。这一推测拥有99%的可能性。

    然而最终,万科选择以1%的可能建立自身的应对之策。王石说：“首先我们不会做‘双拼’户型；其次还要以建筑面积计算90平方米,并将项目占比提高至80%。”

    推行“双拼”,在建筑设计中有意识地将两个小户型打通成一个大户型,这在王石看来是透支品牌,且要冒政治风险的行为。

    但在70%之上,再加一层压,万科的承受力又从何而来？“9080”VS“9070”

    以“9080”应对“9070”,万科作此打算并非毫无底气。

    早在3年前,一项针对全国十个中心城市的居住状况调查就已给出万科这样的结论：中国存在严重的住房超前消费。

    依据日本GDP与人均住房面积互动发展的测算,该项调查预计,至2015年中国主力户型应在87平方米左右。而目前万科的主力户型维持在105~115平方米,全国平均户型则更大。

    因此,调整产品线的尝试自那时起就没有中断过。上海的小户型项目蚂蚁工房虽在2004年推案时销量不佳,但当时的设计经验却给今天的万科启迪不少。

    与此同时,已推行数年之久的住宅产业化更是给万科的户型调整如虎添翼。首先小户型住宅更适于标准化的推行,而标准化正是住宅产业化的先决条件之一。

    其次,依据万科的另一项调查,新婚5年左右的改善性住房需求通常都是为了把两房转换成三房,但对居住面积没有新增要求。这就表明,如果户型可随意分割,类似的需求在初次置业时就可以一步到位。而实行住宅产业化的建筑恰恰属于内浇外挂的框架结构,内部没有剪力墙(注：承重墙的一种),户型可以随需改造。两房、三房的界限就此打破。

    放眼全国,目前推行这一标准的开发企业仅寥寥数家。这样的产品相比同类小户型项目也更具竞争力。正基于此,对于“9070”实施后可能造成的产品同质化,万科的忧虑自然降低不少。善意面对公众

    2005年1月,英国利物浦郊外,阳光港(P o r t S u n l i g h t)。

    漫步其间的王石似乎与这个美丽小镇的缔造者有了一次深度对话。

    这是1888年开始兴建的工人社区,环境宜人,建筑风格多样,花园住宅比比皆是。早年这里还曾颁布过禁酒令,以净化社区的风气。

    以一块名为“阳光(Sunlight)”的肥皂起家,联合利华如今已成长为一个跨国日用消费品公司。然而在100多年前,它的创始人——利华兄弟(LeverBrothers)就已着手为自己的员工提供舒适的住宅,以使他们能在工作中放松心情,创造更大价值。阳光港正是基于这样的理由才被兴建起来。

    今天,阳光港良好的居住氛围令它成为全英首屈一指的高尚住宅区。但国人很少能够了解它的前身,并体悟出其中的深意。

    王石却因这次旅行为自己以及万科得出了全新的判断：100多年前的英国处于贫富极度分化、财富过度集中的阶段,这与今天的中国何其相似。因此在贫富悬殊,社会变动剧烈的时期,商人应当走在政府之前,而不应计较福利理当先由政府给出,还是商人给出。

    “利己首先要利他,利他与利己是一致的。”王石为这一判断做了总结。

    回国之后,万科很快提出要为中低收入者提供居住解决方案：位于广州的廉租房项目——客家土楼随即动工；与建设部合作进行的方案征集也已落下帷幕。

    相比应对“十五条细则”破釜沉舟的勇气与技术层面的准备,阳光港赋予万科的是一股由内而生的变革力量。

    延续十载的主题年传统也因此在2006年发生了根本性转变,万科第一次将眼光从企业建设转向公众,转向社会——“变革先锋企业公民”,这是万科给予自身的全新定义,也是王石英国之行的最大成果之一。

    然而,这一切仍远远不够。中国房地产业正进入大变革的前夜,拥有“利他”体认的万科已先于业界迈出变革的第一步。但只有在这条道路上行进得更快更深入,才能成为最后真正的王者。

    放眼全球,莫不如是。