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国务院发展研究中心宏观经济研究部于2006年7月22—23日在北京举办“第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”，本次论坛由国研网·国研大讲堂承办。邀请国内外各界权威专家及政府官员共同对2006年中国宏观经济运行形势、建设社会主义新农村、国家财政货币政策、产业政策趋向及发展趋势进行分析与展望，并放眼国际，聚焦金融与资本市场、能源与资源及消费等领域的热点问题。
以下是搜狐财经现场文字报道：
朱中一（中国房地产业协会 副会长）：房地产关系到国计民生，中央重视、社会关注、百姓关心。 刚才著名经济学家吴老，国务院发展研究中心谢主任，国土资源部束司长都讲到了房地产问题。下面我根据国务院发展研究中心宏观经济部的安排就今年的房地产的调控政策，做一个介绍。
我具体讲四点，第一点2006年房地产调控政策的出台背景。
大家都知道2005年的3月和5月国务院为了解决房地产投资增幅过大和价格上涨过快的问题，先后出台了两个八条，也就是国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知和国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知。这两个国八条出台以后在国务院有关部门的密切配合下，我们觉得房地产的投资增幅过快和一些地方价格上涨过快的问题，基本上得到了解决。尤其是炒房的问题，解决得还是比较好的。这说明两个八条总的基本点我觉得还是正确的。吸收了一些政策措施，当然有些政策措施很快就调了，各个方面的看法不一，但是我觉得总的政策措施还是结合实际的。
但是由于一些地方对两个国八条的认识不统一，有些东西没有得到很好的贯彻落实，所以当前在房地产市场当中还存在一些问题。主要的问题有五个方面：
第一房地产供应结构矛盾仍然比较突出，市场上高价位大面积的住房比例偏高，普通老百姓的中低价位中小套型的住房供不应求，据40个城市房地产市场信息的数据统计，到2006年的1月至3月有24个城市累计可售商品住房当中套型120平方米以上的住房占了50%以上。有16个城市套型在80平方米以下的住房不到总面积的10%。另外，根据国家统计局的数据从2004年以来经济适用房的住房的投资占整个的住房投资比例是呈下降的趋势。
第二，部分城市投资和房价上涨的压力依然很大。一些地方对房地产的依赖度过高，特别是今年是“十一五”的开局之年，地方政府的积极性很高，一些城市引起的被动性的需求仍然比较大，部分地区投资增幅还是很大，今年1到5月有12个省区的房地产开发涨幅在30%以上。从价格来看，70个大中城市当中有6个城市的新建住房的价格指数同比涨幅超过了10%。当前，价格上涨过快的城市主要是集中在北京、环渤海地区和珠江三角洲，这些城市上涨幅度过大，其中有一个重要的原因就是跨地区的购房量比较多。有的城市跨地区的购房量超过了50%。所以我们觉得房地产既有它的地域性，房地产属于不动产地域性很强，但是当前的房地产市场比较复杂，是在工业化、城镇化、市场化、国际化影响下的房地产市场，调控的难度很大。今年的分析情况看，分是房价上涨比较快的地区，都是跟外地人购买的比例比较高有关系，这就是增加了调控的难度。
第三，房地产的市场行为不规范的问题仍然比较突出，这个比如说包括咱们开发商，一些开发商不履行项目的规划审批条件，突破了要求的指标，增加了建筑面积，有的不履行开工时间等要求，延缓开发的进度，囤积土地，有的做虚假广告，这些问题我们正在解决。
第四，住房保障体系还很不完善。刚才束司长也讲了，我们也有同感，房改以来普通居民的住房问题也在很大程度上通过市场来解决，这个从政策导向方面咱们是需要进一步研究的。这个政策颁布有没有更多的解决普通居民的住房问题，对低收入家庭的住房保障很多城市没有落到实处。国八条出台以后多数城市没有提出普通商品住房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局以及进度安排。部分地区的廉租房制度还没有建立。
第五，外地进入房地产市场较快，近一段时间境外的资本采取收购在建项目，或者企业股权，在市场上直接购房直接取得土地进行房地产开放的问题比较多，主要的目的是为了赚取人民币的升值、房价上涨等超值的收益，削弱了信贷政策的调控效益。
上述问题，特别是部分城市的房价上涨过快问题，虽然是局部性的，但影响很大，如果不加以调整和重视，就可能辐射到其他的地区，演化成全局性的问题，影响国家的宏观调控。在住房结构矛盾比较突出的情况下，既通过了住房平均价格的上涨，加大了中低家庭购房的困难，也严重的背离了我国人口多土地少的问题。今年4月的中下旬有的人发起了不购房联盟，也有的对房改的政策提出了置疑等等。这些问题都是咱们今年房地产政策出台的一个重要的问题。
第二个问题，介绍一下2006年房地产调控政策的主要内容。我简单的提一下，大家关注的问题讲得细一点。针对上面讲的房地产市场当中存在的问题，今年5月17日国务院在去年两个八条的基础之上进一步提出了，房地产市场调控的六项措施。这六项措施也就是切实调整住房工业结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市放逐拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长，进一步转正和规范房地产秩序，加快城镇廉租房制度建设，完善房地产统计和信息披露制度。这六项制度也就是咱们说的“国六条”。我们觉得“国六条”以解决普通居民的住宅为出发点，目的就是为了进一步切实解决当前房地产市场当中存在的问题，进一步加强市场的引导和调控，来促进房地产业的持续、健康发展。
根据“国六条”的原则规定，5月19日国务院办公厅又转发了建设部跟九部门出台的15条意见，有的媒体也讲“国十五条”，为了落实“国十五条”提出的一些措施，有关部门包括建设部，包括发改委，包括国土资源部，包括国家税务局等等，我就不列举了，先后出台了不少规定，其中影响比较大的有，关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，关于当前进一步从严土地管理的通知，关于进一步整顿规范房地产市场交易次序的通知，关于落实和加强廉租住房保障资金管理的通知，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见部分。“国十五条”和上面的这些意见，都是围绕普通居民的住房需求，坚持落实和完善政策，突出了调整结构、稳定价格，合理引导消费，这个主线非常的明确。基本的内容有这样六个方面的内容：
第一点就是保障中低价位、中小套型、普通住房的供应。这个方面又有四项具体的措施，第一要求各级城市人民政府要制定和实施住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通住房、经济适用住房和廉租房的建设目标，并纳入当地的“十一五”的发展规划和近期建设规划，其中纳入近期建设规划的就是要明确具体的空间布局和安排。我看到这一块的时候，就是把“国十五条”和有关部委的一个东西一块儿介绍出来。第二个是明确新建住房的结构比例要求。在“国十五条”的意见当中，它的原话是这样的“十一五期间要重点发展普通商品住房，至2006年6月1日起凡新开工新审批的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占的比重必须达到开发建设总面积的70%以上。根据各个方面的反映意见，建设部进行了认真的研究，对套型结构的比例，因为建设部已经有文件出台了，所以我想70%的比例主要统筹落实新建住房的比例要求，并且将套型结构面积要分解到具体的区域，这个明确了。人民政府根据总的要求来做出安排，并且落实到具体的区域和项目相结合。对社会上比较关注的套型面积在意见里面也做了界定，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套型的建筑面积和分摊的面积组成。同时对过去已审批但未取得施工许可证的项目要调整的内容，也提出了要求。首先要调整过去违反规定批建的各类住宅项目，特别是别墅类项目，咱们过去就不提倡。第二就是在土地出让合同当中，公布的销售价格等等内容，当企业没有执行的这些项目。第三就是提议出让方式取得的土地使用权的项目。建设部的意见对这几个问题做了比较明确的界定。第三是要科学确定房地产的开发建设规模，优先保证中低价位、中小套型的住宅和廉租住房的供应，总的面积确保在70%以上，继续停止别墅类的土地供应项目，严格限制低密度大套型的土地供应。第四为了落实中低价位、中小套型的供应政策，要求土地的供应应该在现套型现房价的基础上，采取进地价进房价的办法，以招标的方式确定开发建设单位。我自己是这样理解的，目前社会上面都把中低价位、中小套型两个词同时应用，我觉得应该这样，这里讲的中低价位、中小套型，采取现套型现房价的，是在针对了特定范围的现套型现房价，特殊的供应对象是由地方人民政府规定的，并不是中小套型的房子将来都是价格上，或者都是比较优惠的。这样也不符合咱们建设节约型社会的要求，咱们即使建设了中小套型，但是我们要求质量是高的，使用年限要长的，舒适度要高的。
第二个方面就是调整住房需求，抵制不合理的住房需求的过快增长。针对目前部分城市住房需求偏大，供求关系紧张，“国十五条”提出了三项具体措施。一是进一步遏制投机和投资性的购房要求。二是自己购买的面积在90平方米以下的仍然实行20%。三是严格控制被动性需求，要求今年的规模仍然维持在去年的水平之内，并且要求在没有落实房源和补偿不到位的情况下不得拆迁。
第三加大对房地产市场投资秩序的规范力度。这一方面文件规定得比较具体，而且建设部的有关部委专门发了一个关于整顿房地产秩序的通知，提出了在开发建设阶段怎么样，在土地建设阶段怎么样，在信贷阶段怎么样，在房地产交易阶段怎么样，而且对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位都提出了要求，包括在房地产的预售环节怎么样规范市场。
第四，加快住房保障体系建设，有步骤的解决低收入家庭的住房问题。这一方面“国十五条”最近出台的有关文件，一共提出了三个方面的具体要求。第一是加快廉租住房的制度建设，在“国十五条”当中就提得比较明确，后来又有一个专门的文件，就是要求稳固扩大廉租住房制度的覆盖面，强调建立廉租住房的城市必须在2006年底以前建立，并合理确定和公布今明两年的廉租房限制。要求各地区在2006年底以前一定要安排一定规模的廉租房开发和建设。财政预算要安排加强对廉租住房的保障精神和力度。要求各地城市人民政府要将土地出让金的一定比例给廉租房的建设，要求将住房公积金的真正的收益用于保障廉租住房的建设，同时提出了要求加强监管等措施。第二是规范经济适用房的建设，这个主要是加强监管的问题。对于经济适用房的问题，从改革的问题上，我知道建设部也在进行研究，同时从长远角度来看，经济适用房是不是改为租赁型的经济适用房这个也在研究。第三是积极发展住房的二级市场和租赁市场。
第五，就是完善房地产的统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。这一点我们要求首先从基础做起，要求城市人民政府专注于开展人民住房状况的调查，全面掌握当地住房的总量、结构、居住条件、销售特征等信息，建立房地产的信息系统，其次要重视房地产的检测分析和信息发布工作，各地的统计和房地产管理部门要定期发布市场的供求和房价的情况，全面的、及时的、准确的，发布房地产的供求信息，对于这两项工作，建设部已经发了一个文，另外建设部和国家统计局可能最近还要发一个相关房地产信息和统计的文件。第三，要求建设正确的舆论导向，客观公正的报道房地产的市场情况，引导广大群众树立正确的消费观念，对提供虚假信息，恶意炒作误导的行为要求严格查处。
第六，就是外资进入房地产市场。对外资进入房地产市场，规范外资进入房地产市场。就是针对近两年外资进入房地产市场问题颁布的。7月11日国家六个部门联合发布了意见，关于规范房地产市场外资准入管理的意见，外资管理意见我想大家都知道了，主要是从两大方面规范的，一个是在外资投资房地产方面，主要规定了境外机构和个人在境内投资购买非自用性的房地产，必须要按照有关规定申请设立房地产的投资企业。而且还规定了外资投资设立房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内的房地产企业要有商务主管部门严格按照有关的政策法规进行审批，外资并购境内的房地产企业，或者收购企业当中中方股权的要妥善安排职工处理好银行债务，并以自有资金支付全部的转让金。对于境外机构和个人购买商品房的管理，咱们这个规定专门规定了境外机构在境内设立的分支机构、代表机构或者在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，只有购买自用、自住的商品房，在境内没有设立分支机构、代表机构的和在境内工作、学习时间不到一年的，不得购买商品房。而且，符合规定的境外机构和个人购买自用、自住的商品房必须实行实名制。这是咱们今年出台的房地产新政策，我觉得主要涉及到这六大内容展开的。
房地产的市场能不能取得预期的效果关键在落实，所以“国十五条”等文件专门明确了各地区，特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构，控制房价上涨，要纳入经济社会发展的目标，而且要落实责任，为了确保各项责任的落实，在国务院“国十五条”出台以后有关部门相互配合，而且责任都得到了落实。
我们相信在国家有关部门的落实下，各项工作肯定能得到落实的。
第三个问题，我想个人谈一下对于社会普遍关注的90平方米以下的套型建筑面积的和70%的这样一个认识。因为“国十五条”意见出台以后，社会上反映最强烈的问题就是这个问题。当然，从媒体的分析来看，对这个问题有的说面积小了，有的说计划经济的色彩浓了，但是根据媒体的分析应该说老百姓还是欢迎的，政策的立足点应该说还是正确的。对于这个问题的认识，我自己的看法是，刚刚看到这个文件的时候，原来咱们建设部的副部长宋会长，到曼谷参加不动产会议回来以后看到这个文件，我自己有些想法，仔细想一下我觉得这个政策还是应该从大局考虑还是不错的。我想把这个问题讲清楚，我想先引用一下小平同志92年在南方谈话当中的一句话“计划多一点还是市场多一点，不是社会主义和资本主义的本质区别，计划和市场都是经济手段”，他讲这句话是为了引进市场经济，我现在讲这句话，里面讲到了资本主义也有计划，社会主义也可以有市场，所以我从这方面引用。但是我想，在发展和规范市场当中，政府的调控是必要的，涉及到社会公共资源土地资源的配置，土地资源是公共资源，不能说有钱的人要求就无限高，我觉得这一点肯定不行。因为公共资源的配置必须要强调效率和公平，必须要加强调控。在新建的住房当中，重点建设套型建筑面积在90平方米以下的住房，不仅是为了满足当前的这部分住房的供应不足，而且是更加考虑了我们国家是一个人均土地资源，特别是人均宜居土地资源非常短缺的一个国家。既要保证咱们国家的建设，还要包括咱们十几亿人口的吃饭问题。还要给我们的子孙后代留下发展的空间。所以我们觉得，我必须要站在这个高度去认识和把握国家的这一政策，另外我们也熟悉了一下，在其他一些土地资源比较少的国家和地区，即使那里的市场经济比较发达，那里的老百姓比我们富裕，比如说像日本、新加坡和中国的香港地区，政府对住房面积的控制同样是相当严格的，有些规定比我们还细。最近媒体上我看，一直在用的就是日本就有这样一个标准，个人的住房标准是37平方米，老人可以放宽到43平方米，三个人的家庭是73平方米，而且它把城市和郊区执行的标准分开。5月底我们去泰国考察的时候，泰国也提出了一个计划，叫做“仁爱屋”计划，相当于我们的经济适用房计划，他们的“仁爱屋”计划里面提出的标准是这样的，在郊区的是50平方米，在市内分两类，一类是33平方米，一类是26平方米。6月30日我参加了博鳌的房地产会议，我当时举了一个例子，我说人口也好、土地也好，都是基本国策，我们的房地产跟人口和土地密切相关，所以我当时说，大家能不能像当年学习、宣传计划生育政策那样，来学习、理解咱们这一次的房地产宏观调控的指标。
大家可以回想一下，在20几年前咱们刚刚推行计划生育政策的时候，应该说社会上的评价是非常不一样的。尤其是西方媒体，说三道四的更多，现在20多年过去，现在咱们看看政策怎么样，起码是利大于弊的，是符合中国国情的。我上次也说了，请大家，特别是请媒体的同志注意，我并不是主张一定要用计划的办法来解决老百姓的住房问题，我主要想用这个例子说明一下土地资源的配置是要效率公平的，是要考虑我们国家人均土地资源稀缺的情况。还是要用经济的、法律的，同市场的调控统一来解决。
为了配合政府有关部门，把发展中低价位、中小套型的住房落到实处，作用我们房地产业协会来说，我们也做了一些工作，比如像咱们的房地产业协会，包括我们的房地产研究会，都在委托媒体搞这方面的设计竞赛，我们也希望有关方面积极的参加。我们协会最近委托一个机构搞实境房的展销，其中就有90平方米以下的，在这个展示里面不仅有房子的展示，而且把家具的、电器的等等一条龙的展示，我们想通过设计竞赛，通过展示让大家看到在90平方米以下的小户型的住宅里头，同样可以提高住宅的质量，可以提高住宅的功能，这样我们想通过这些工作引导企业把这个政策落实好。
最后，第四点，关于对深化房改标本兼治和完善政策的理解。我讲讲意见，我上面讲的就是对咱们2006年房地产出台政策的理解，大家也注意一下，在国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应价格稳定住房价格意见的通知里头，转发了一点主要是“国十五条”，但是文件的正文里面，我觉得有一段话我自己觉得很重要“要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房供应结构，引导合理消费，坚持深化改革，标本兼治，加强法治规范次序，坚持突出重点，分类指导，区别对待”也就是三个坚持的思想，我觉得三个坚持的思想，它既是对当前贯彻好“国六条”和“国十五条”的要求，也是对现在进一步深化房改和完善政策的要求。我觉得这个大家要深入的理解，我也非常同意前面几位有关的领导和专家讲到，我自己最近也在回忆，咱们国家实施房改政策以来，房改政策起到的影响很大，起码是培养了市场，解决了大部分人的住房问题，对改变城市面貌发挥了巨大的作用。有些问题还需要研究，起码有三个，第一个就是咱们房改政策实施以来过分的强调了市场化，对于政府本身要加强的住房保障这块，我自己觉得抓得不好。第二个问题，我觉得房改咱们在推行市场化的同时，正好遇到了亚洲的金融危机，咱们政府为了防御亚洲金融危机，实施了积极的财政政策，鼓励消费。在两个思想的共同推动下，我觉得对于适度消费、合理消费咱们强调不够，从2000年以来房子是越改越大，包括对经济适用房的界定当时是中低收入家庭，这个面比较宽，最近明确界定了经济适用房是给低收入家庭的，中等收入家庭肯定是将来普通商品房的范畴的。经济适用房的面积过大，有的超过100甚至200，把大家的胃口吊得越来越高，造成了咱们现在对这一次的政策调控来一个思想上的转换就难度很大。第三咱们提出了租售并举，思想提出来了，一些措施没有跟上，所以租赁市场，二手房的市场培育不够，我觉得从标本兼治的角度出发，有必要对房改实施的政策进行总结回顾，对这部分的工作，我是今年4月份到房地产业协会当副会长兼秘书长的，3月以前我是建设部办公厅主任，我也确实知道，原来的想法就是包括咱们3月底的时候，给国务院汇报了一个，其中有一个很重要的内容，就是要深化对房改制度的研究，而且要搞一些系统的调整研究分析，当时国务院领导同志也是赞成这个方案的，主要是因为4月份房价上涨等等原因，对国务院要出台“国六条”，一直在忙这个事情。我个人觉得，咱们建设部的工作安排也是这样的，既要抓好“国六条”的贯彻落实，同时要进一步研究住房制度的改革。在前不久咱们召开了全国的厅局长会议，王部长对进一步研究住房改革的思路也提出了一些要求，有些媒体也登了，当时提出来抓好五个方面的研究，一个是要总结研究当前面临的新情况、新问题，研究政府如何处理好住房保障和市场化的关系，研究住房保障的对象、范围、措施以及房地产调控的目标、方式和手段。二是要研究房地产宏观调控的指导思想和原则，把宏观调控的指导思想和原则与发展房地产市场，改善普通居民的住房条件结合起来，把调控政策与地方的实际结合起来。第三，是要研究供给与需求的关系，引导住房的合理消费，明确满足居民基本居住需求的引导性的住房标准，调整住房供应结构，制定相应的税收金融政策。第四，要研究住房政策相关的制度，要重新审视已有的相关制度，按照目标要求，设计制定配套的相关制度。第五，要研究落实关于整顿规范房地产市场的措施。这是王部长在前不久召开的全国厅局长会议里面，对下一步怎么样标本兼治深化房改提出的讲话。
同志们，工业化、城镇化、市场化、国际化，在这个大背景下，我们研究房地产市场，我们觉得情况很复杂，难度很大，但是我们相信只要大家抓好“国六条”、“国十五条”，同时抓好深化房改标本兼治和完善政策的工作，我们的房地产业一定能朝着持续、健康的发展方向！谢谢大家！ (责任编辑：丁潇) | 
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