经历多个版本流传的限制外资购房政策，昨天（7月24日）终露真容。根据中国政府网公布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》政策全文，由建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等六部委联合发布的这一政策，进一步规范了房地产市场的外资准入和管理。其中，“商业存在”的原则抬高了外资机构投资中国房地产市场的门槛，实名制以及“一年期限制”则将抑制境外个人的短期炒房行为。

　　外籍投资者期赶搭末班车

　　尽管政策24日才正式发布，但早早流传的消息已经让一些境外投资者闻风而动，并对沪上二手房市场产生了一定的影响。24日，沪上好几家房产经纪公司透露，不少外籍投资者前来询问新政策情况。中原地产有关人士表示，最近一段时间，境外人士购房的咨询增加了相当比例，一些境外人士希望能赶在政策出台前完成交易。

　　境外个人投资者购房需求的增加，某种程度上推高了部分高档楼盘的二手房价格。根据美联物业的调查，过去一个月间，徐汇区、静安区部分高档住宅业主突然集体上涨挂牌价格，部分楼盘短期涨幅达到10%。

　　但在仲量联行中国区商业部总监陈立民看来，这次的限制外资购房政策对境外个人的影响并不大。政策虽然限定在境内工作、学习未满一年的境外个人不得购买商品房，但同时“中国港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房”并不受此时间限制，而目前在内地投资买房的境外人士，主要还是中国港澳台地区居民和华侨。

　　中原地产的有关数据显示，今年上半年，500万元以上豪宅市场中，外资买卖占到了成交量的30%，其中70%是自住需求，30%是投资需求。从各个区域来看，古北的外资购房比例最高，大约占到二手房成交总量的50%，陆家嘴、世博板块的外资购房比例约为30%，静安区外资的比例约为17%。

　　高档楼盘将感压力

　　对境外机构和个人购房的限制，将直接对沪上高档楼盘销售产生压力。负责汤臣一品项目的专案经理冯忠良认为，新政策对汤臣一品的销售会带来一些影响，不过政策还有一些“细节”不够明朗，比如港澳台地区居民和华侨购买自住房“面积”的规定。他表示，目前汤臣一品积累的客户很多是港澳台人士及海外华人，国外的客户并不多。

　　汉宇地产市场研究部分析师认为，限制外资购房政策出台，首先受到影响的是国内高档楼盘。目前高档住宅在上海的开发供应量比较大，销售情况也很不错。外籍人士的自住投资、国外基金的整体收购都为高档楼盘销售提供了保障。如果《意见》被严格执行，外资对高档楼盘的需求将大大减少，市场上高档楼盘将形成一定的积压，开发商对开发高档楼盘的热情也将会降低。

　　中原地产有关人士表示，政策出台后必将对于中内环间的高档公寓及酒店式公寓带来不同程度的影响，豪宅成交量有可能在短期内下降5%-10%，但是租赁需求将有所增加。不过，从文件内容来看，新政策还缺乏实际的可操作性，政策还没有明确怎样判定自住还是投资需求，以及政策的具体实施时间等。

　　境外机构直接投资将受控

　　“意见”中对于外资直接购买非自用房地产，要求其申请设立外商投资企业，并且有资本金方面的限制。对此，高力国际华东区董事总经理翁琳认为，这样会增加投资机构的资金积压，一定程度上抑制外资机构在国内房地产业的直接投资。

　　陈立民认为，限制外资购房的政策一旦落实，短期内的市场影响将会凸现。由于此前外资进入中国投资房地产，大多是以海外公司持有，今后此类手法将不能再用。外资对政策有一个适应期，他们需要考虑还要不要来中国投资，还有就是操作手法的改变。根据政策的要求，外资要在华投资房地产，须遵循商业存在的原则，因此外资机构必须决定是在中国设立独资企业或合资企业，而且设立企业的过程将受到政府的干预。因此预计未来3-12个月，大宗的房地产投资买卖市场将冷却。

　　同时，投资格局将发生变化。通过这样的政策限制，一些实力不强的中小机构投资者不能进来，但真正有实力的，想在中国进行长期稳定的房地产投资机构，还是可以继续进行业务。

　　事实上，近几年境外房地产基金在国内房地产的交易绝大部分都是股权收购的。高力国际华东区董事总经理翁琳认为，对于外资投资企业通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，新出台的“意见”中并无特别的限制，因此也不会对外资房地产基金在中国的业务产生实质影响。

　　据仲量联行(上海)研究部的初步测算：2005年境外投资者在内地房地产领域投资约55亿美元，占2005年内地全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的3%；而今年上半年外资投资中国房地产总量已相当去年全年投资的70%，约35亿美元左右。目前外资机构在内地投资的主要城市依然集中在北京、广州、上海三地，从投资项目上看，主要集中在高档住宅物业以及办公楼。

(责任编辑：田瑛)