■房价2004年和2005年进入大幅度提升状态

　　国务院发展研究中心宏观部近日发布报告，指出———

　　国务院发展研究中心宏观部《2006-2010中国房地产发展预测报告》课题组最新发布的报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，导致近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素———土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅，而需求因素并非价格上涨的决定性因素。

　　该报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》认为，我国商品房平均销售价格在经过1993-1999的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年和2005年进入大幅度提升状态。

　　报告首先指出：工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。从增长幅度看，2000年至2004年期间商品房销售价格提高了30％，土地成本提高了50％，工程造价提高了20％，利润与销售费用等其他因素提高了30％。工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响，远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。2000年至2004年期间，工程造价上涨幅度占住宅销售价格涨幅的比重为46.2％，其余53.8％的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。因此报告认为：工程造价之外的其他因素是价格上涨的主要拉动力量。工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。

　　报告进而分析了土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响。数据表明：土地价格指数上涨对住宅销售价格影响最大。2001-2005年期间，住宅土地交易价格指数上涨幅度最大，2005年比2001年上涨49%，销售价格指数上涨幅度也最大，2005年销售价格比2001年上涨30%。

　　报告同时也指出，供求因素并非是商品房销售价格上涨的决定性因素。1996年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。

　　也正是如此，报告认为：从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素，同时，鉴于工程造价上涨幅度很小，商品房销售价格的上涨主要是由需求和工程造价之外的其他因素拉动的。但鉴于不同地域商品房的供求状况存在较大差别，并不排除个别地区需求快速增长对商品房销售价格起到了较大拉动作用。

　　报告解读之一

　　■房价大幅提升始于2004年

　　报告指出，从我国商品房销售价格的上升过程看，2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，房价大幅度提升从2004年开始，且住宅价格的上涨幅度远远大于商业用房价格的上涨幅度。

　　我国商品房销售价格的上升过程可分为三个阶段：

　　1988-1993年的持续上升阶段。这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从1988年的23.21%提高到1993年的29.84%。

　　1993-1999年的持续下降阶段。这一时期商品房销售价格增速持续回落，到1999年降为-0.47%。

　　1999-2005年的持续上升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到2005年提高到19.46%。但在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，从2004年开始大幅度提升。

　　其中，在不同用途的商品房销售价格中，住宅销售价格增速远高于商业营业用房销售价格增速。住宅销售价格2000年开始恢复上升态势，2004年提高到16%，而商业营业用房销售价格即使在2004年商品房平均销售价格大幅度提高时，商业营业用房价格增速也只有7.91%，远低于住宅价格16%的增速。

　　报告解读之二

　　■2010年之前住宅需求加速增长

　　该报告提出，在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民住宅需求面积(人均住宅建筑面积)将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求增速将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%，2005-2010年期间年均增速为7.35%。

　　从投资看，我国非个人住宅投资存在波长为18年的长周期波动现象，1988年是住宅投资长周期波动的波谷，1994年为波峰，2005年达到新的波谷，2006年进入周期性波动的复苏期。在没有重大外部冲击的情况下，预计2012年将达到下一个波峰。

　　从居民可支配收入对住宅需求的影响看，当期收入增速每提高一个百分点，会引致住房需求增速提高0.07个百分点。而周期分析表明，2005年以后我国GDP增长率将进入周期性下降阶段，到2009年达到周期性波谷，GDP增长率将保持小幅度下降趋势，但2020年之前我国经济仍将保持8%左右的快速增长态势。受此影响，城镇居民可支配收入增长率将持续上升，并拉动住宅需求增长率不断提升。

　　而从我国城市化进程与城镇人口发展趋势及其对未来城镇住房需求规模的影响看，我国城市化进程将保持1989年以来的持续上升态势，城镇人口占全国人口的比重将不断提高，预计将从2004年的41.76%提高到2010年的42.4%。随着城市化程度的持续提高，城镇人口将持续增加，预计城镇人口将增加到2010年的56341万人，规模将比2004年增长7.27%。按收入预算约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计算，我国城镇住宅建筑面积将从2004年的131亿平方米增加到2010年的200.89亿平方米。

　　报告解读之三

　　■“十一五”期间北京房地产投资增速为25%左右

　　报告还对各区域房地产投资发展趋势进行了预测。在对华北重点城市房地产投资预测中提出：北京房地产投资的总量较大，占35个大中城市房地产投资总量的20%左右。预计“十一五”期间，北京房地产投资增速平均应该在25%左右。

　　华北其他重点城市，“十一五”期间，天津GDP增速年均为12%，人均收入增长10%，常住人口每年增长约2%。考虑到天津房地产投资落后于其他大中城市投资，“十一五”期间其年增长率应该在20%左右。

　　石家庄市房地产仍是一个新兴市场，市场的成长性较好，同时波动程度也较高。鉴于石家庄房地产投资占GDP的比重远低于35个大中城市的平均水平，预计“十一五”期间房地产投资增速较高，年均增长速度应该在30%左右。

　　太原市房地产业也是刚刚进入高速成长阶段，预计“十一五”期间房地产投资的增长率年均应该在20%左右。

　　报告解读之四

　　■房地产业对居民消费具有“双重影响”

　　报告还指出，迅速发展的中国房地产业对居民消费具有带动和挤占的“双重影响”：房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。

　　报告说，房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10,对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左右。

　　报告同时指出，房地产投资会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70％的相应消费支出。

　　报告认为，房地产业的产业链较长，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在直接关联，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。　　

(责任编辑：单秀巧)