以投资为目的的外资购房闸门关闭　北京首个外资投资受限细则出台

　　此一时，彼一时。

　　曾经受房地产市场热烈追捧的外资可能没有想到，如今会成为行政调控的对象。继建设部会同商务部等五大部门共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号）之后，北京市建委向市内各开发单位下发了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》（下称《通知》），重申了171号文件中有关外资购房的规定，而执行日期已从7月21日开始。

　　而这却只是刚刚开始。《通知》的最后写道：其他实施细则按照北京市建委今后下发的相关规定执行。

　　外资购房受挫

　　这项规定的主要内容包括：境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房（暂定只能购买一套住宅）。

　　也就是说，以投资为目的的外资购房闸门几乎关闭。北京某著名代理机构的负责人向记者介绍，绝大部分境外投资者的热情在几天内骤减。以往表现活跃的麦格理等投资机构均对形势表示担忧，甚至有机构考虑撤出中国市场。

　　以往，机构投资者通常在境外设立一个壳公司，并通过壳公司以外资直接购买的形式置入房产。但按照新规定，在境内没有分支、代表机构的境外机构已经无法再进入楼市了。

　　该负责人表示，按照国家有关规定，外资不能够独资在境内设立房地产业企业，因此如果外资仍希望介入房地产业，就必须和内资企业成立合资公司。换言之，流入国内的外汇将由过去的QFII（合格的境外投资者）转向QDII（合格的境内投资者），受外汇管理局监管，将难以流出境内。

　　实际上，171号文件出台之前，股权方面的外资投资也一直存在。例如北京天鸿房地产开发有限公司与瑞士信贷第一波士顿的合作，以及摩根士丹利对银泰中心的投资。然而，这种情况并不多见。业内人士表示，主要原因是境外投资者对内地开发商的开发能力尚不能完全信任。

　　市场局势扭转

　　对于171号文件及后期细则的影响，高力国际投资项目部助理董事黄卓伟持乐观态度。黄卓伟表示，171号文件及《通知》提高了外资准入的门槛，可防止热钱进入楼市进行短炒。但对于希望长期持有物业的机构投资者来说并没有很大影响。

　　尽管相关文件的规定，几乎堵死了热钱短炒楼市的大门。但鉴于很多一、二线城市楼价升值预期很高，对于希望长期持有物业的投资者来说，诱惑依然很大。

　　黄卓伟向记者透露，27日当天即成交了一单外资买楼。但目前只是框架性的协议。根据171号文件,该外资机构将在境内设立房地产业企业，并由该实体进行具体操作。

　　另外，上述代理机构负责人表示，一旦外资投资转向QDII，投资热点也将发生转移。以往，外资通常更加青睐持有型的商用物业，未来将可能转向投资周期较短的住宅开发类物业。

　　而针对《通知》中主要针对的外资购置物业，黄卓伟还提出了一个大胆的设想，即机构投资者在境外设立壳公司，通过壳公司参股内地实体公司，再由该实体公司进行投资。在境外，可以通过转让该实体公司的股权，使机构投资者间接从楼市获利。

(责任编辑：单秀巧)