来源：中国商报　作者：李兴

　　两年前，于凌罡提出消费者自筹资金合作建房倡议，以摆脱地产开发商的暴利盘剥，一时间引起轰动。然而至今，为何合作建房仍未成功呢？

　　“合作建房至今没有成功的原因，就是到目前为止，还没有足够的人参加验资。”于凌罡如是说。

　　蓝城理想与合作建房

　　合作建房曾有三种模式，一是组织200人，每人首付15万元以上；二是600人以上，每人6万元首付；三是2000人以上，每人3万元首付。

　　近日，在北京北四环边，大雨将至的夏日，记者与年轻的于凌罡、这个合作建房的倡导者面对面。

　　记者：于先生，你的合作建房之梦因何而起？

　　于凌罡：因为我的母亲死于车祸，所以我很早就开始关注交通问题，思考规划问题。思考的结果便是蓝城的规划，这期间我自学了计算机专业，投入精力到城市的规划，研究了房地产的发展模式，进而了解到在房地产的开发模式和流程上，政府并不能主宰很多事，而开发商却有很大话语权，由此就存在着严重的问题。

　　记者：也就是说，最初的计划是规模较大的蓝城规划？

　　于凌罡：是的，我原本的理想是建一个规划科学、配套健全的小区域，但在现实面前我的蓝城理想太大，如何变为现实呢，就先从一栋楼开始吧。2003年政府对土地的招标拍挂，更激发了我的想法，经过咨询，发现合作建房是合法的，于是就有了实际的行动。

　　记者：后来如何发展到公司？

　　于凌罡：开始比较顺利，2005年4月4日正式成立公司，即现在的北京合作蓝城咨询服务有限公司。最先我们看中的是东四十条的地块，那时有200多人参加验资，每人15万元，“验资”总资金一度接近3800万元，离我们设定的4000万目标已经很近了，但最后还是失败了。原因是多方面的，包括团队自身问题，准备不充分，策划上有些漏洞以及与万通的合作受到媒体“攻击”等。

　　记者：这两年来的发展如何？合作建房的模式有哪些？

　　于凌罡：以后我们又陆续重点关注了芍药居、工体两个项目，但都未能如愿。我们曾有三种模式，一是组织200人，每人首付15万元以上；二是600人以上，每人6万元首付；三是2000人以上，每人3万元首付。这三种模式中，第二、三种组织难度大，已经超过了义务工作的能力，而且第三种需要政府政策的扶持。

　　记者：没有成功的关键何在？

　　于凌罡：还是钱的问题，就是还没有足够的购房者参加“验资”。

　　每平方米从9千涨到2.5万

　　如果合作建房者能在政府支持下拿下北京这块地，其价格会在每平方米9800元左右，如今这个地块房地产商放出去的价格是2.5万元。

　　记者：合作建房计划已经接触过哪些项目？有多少人参与过合作建房？

　　于凌罡：从东四十条、芍药居、工体到蒲黄榆、魏公村、望京、建国门、角门等，我们关注了不少项目。前前后后有上千人参与或咨询过，其中东四十条的项目参与者最多，有200多人。

　　记者：芍药居项目失手的原因何在？

　　于凌罡：我觉得这个项目失手的原因在于部分购房者的心态问题，当时芍药居周边的房地产评估价格在每平方米8300元以上，我们提供的价格为6750元以内，与市场价格有1500元的价差，但一些市民认为此处两年前房价为6500元左右，所以并不便宜，在这种心态下，加上开发商、媒体的作用，影响了购房者的心态。

　　记者：你认为一些人对合作建房的心理预期不合理？

　　于凌罡：是的，通过一些媒体，部分参与者误认为合作建房可以“无限制的便宜”，这就是一种不合理的预期。当时我们开会，就有人当面站起来称，如果每平方米低于6000元还可以考虑。芍药居项目最初有近250位参与者，经过媒体与开发商“夹攻”，最后减少到100多人，这对我们打击很大。回过头来看，现在芍药居附近的房产价格已经过万元。在这个项目之后，更有媒体传出了“于凌罡不干了”的声音。

　　记者：工体北路4号院项目为什么你最后没有参加土地竞拍？

　　于凌罡：工体项目原本被我们视为标志性和里程碑项目，因为这个地块拍卖时正值国家调控房地产价格，就像一盘棋的关键一步，我认为如果合作建房者能在政府支持下拿下这块地，其价格会在每平方米9800元左右，对平抑北京房价意义很大；如果落入房地产开发商手中，那又将会是一块天价房。但最后，我们了解到已经有大户介入，政府也不支持我们，明知没有机会成功，于是就未参加竞拍。现实是，如今这个地块房地产商放出去的价格是2.5万元。工体项目之后，北京房价一路飙升。

　　记者：你认为竞争环境不公平？

　　于凌罡：是的，这是一种不公平的竞争，政府本应有责任平抑房价的。当然政府现在已经在做一些努力，如限地价。我认为只有在限地价与限房价同时进行时，对合作建房才更公平。

　　记者：你当时寄希望于政府的支持？

　　于凌罡：是的，工体这块地我们对政府的支持寄希望特别大，但最后失望而归。

　　兵困“验资”的背后

　　可以说合作建房被一些人“捧杀”了。一些人不负责的宣传，让不少人误以为合作建房，房价可以无限制地低下去。

　　记者：你在博客中说，现在最大的问题出在“验资”上？

　　于凌罡：对，目前来说，只要购房者验资总额超过4000万元，我们就能成功，甚至马上可以到清河买地开工。但是经过这几次失败，参与者在减少，达不到预定目标。因为合作建房不同于房地产商，我们没有信用记录，银行不可能给我们借贷，只有我们自己解决最初的资金，才能让银行放心贷款，最终实现目标。

　　记者：“验资”困境的背后是什么？

　　于凌罡：支持与否。合作建房面临的门槛其实是我们自己。总结与反思之后，我们认为，合作建房是一种合作，需要大家共同努力才能成功。一方面是大家希望先有项目然后再参加，一方面是没有足够的合作者就没有项目。

　　记者：是否有信任的问题？

　　于凌罡：信任问题其实重要的就是让大家了解“验资”的钱是存在自己的存折上，但就这一点我没有话语权，无法向每一个人澄清。包括通过媒体让大家了解合作建房到底是怎么回事，如何保证安全，怎么保证质量、控制成本，怎么办理产权和按揭。现在我已经和中信信托、国金管理、金诚同达律师所分别签署了合同，操作过程是合法规范的。

　　记者：“验资”问题还出在哪里？

　　于凌罡：可以说我被媒体“捧杀”了。首先，媒体的宣传，使不少人认为合作建房的房价可以无限低；其次，一些媒体不负责的宣传，让不少人误以为“验资”是要把钱交给我于凌罡，其实，“验资”只是让参与者把自己的钱存在自己的存折里，然后大家都存在同一个地方而已。因为我没有话语权，所以很难去逐人澄清这种误解。

　　记者：如果合作建房一直因为“验资”问题所困，这样拖下去，你是否会觉得失望？

　　于凌罡：影响不大，首先，我认为现在下结论时间太早，毕竟才开始一两年，合作建房需要时间。

　　记者：有没有一个时间表？

　　于凌罡：目前利好的消息比较多，比如我们希望明年年底之前会让一些合作者住上房，希望2010年前实现蓝城理想。这些都在按部就班地进行中。同时，合作建房本身也对社会带来了正面的影响，我们研究了大量的房地产市场行为，了解房价和维权问题，向政府提出了一些建议，并推动了一些抑制房价措施的出台。

　　记者：你会被房地产商收买吗？

　　于凌罡：不会，我是为理想而活的人,我想做点事。这是生活方式决定的，因为我现在不缺房，也不缺钱。

　　合作建房是“乌托邦”吗？

　　如果北京市政府能按承诺为40万户低收入家庭全部提供价格合理的廉租房，于凌罡说他马上就停止合作建房，因为居者有其屋了，还合作建房干嘛？

　　记者：目前“蓝城”公司人员配置如何？你是否放弃了自己的工作专职为合作建房工作？

　　于凌罡：目前“蓝城”发工资的专职人员有两位，加上我是三个人。其他人都是义务工作，我并未放弃自己的职业。

　　记者：谁来监督“蓝城”的财务与收支？

　　于凌罡：凡是验了资的参与者都有权来查看公司财务与收支情况。

　　记者：有人认为因为“蓝城”不是专业房地产公司，合作建房的交易成本要比开发商更高？

　　于凌罡：价格总是在有限的范围内变动的，在支付模式相同的情况下，其实价差很小。相反，如果竞争环境是相同的，供货商更信任我们，因为我们是实实在在的需求。

　　记者：一些专家认为合作建房是一种历史的倒退，不符合市场经济的分工原则，不能为了吃到便宜的桃子就去自己种桃树，你怎么看？

　　于凌罡：这就说到专业与否的问题，其实北京的很多房地产商并不是专业出身，而且其开发的房地产项目更是问题多多，如某房地产商开发的地产被称为“摩的之家”，意指其项目离公共交通较远，居民出行只有靠“摩的”甚至“黑的”；还有另一位房地产大腕，开发的著名项目电梯数量严重不足，人均绿地标准也与国家规定相去甚远。还有更多房地产项目存在诸如用电、燃气方面的遗留问题，这些都能说明他们专业吗？相反，我们因为是给自己盖房子，规则会更科学、规范，更宜居。我们目前已经做了不少工作，包括与北京工业大学在节能环保设计上的合作。

　　记者：总结几次失败的教训，你们以后会有哪些调整？

　　于凌罡：通过研究市场，我们调整了自己的方案。既然招标不可避免，那就要完善“验资”，以便我们能以更低的房价来完成，这也是我们的优势所在。如果仅比地价，对合作建房来说是不公平的。同时，以前的失误在于定位略微偏高，我们正在研究定位更低的小户型，定位于首付在6万元到8万元，为他们解决住房问题，同时也在给政府提一些廉租房的方案。

　　记者：有人说，如果成功，蓝城是否会变成另一个房地产公司，你是否会变成另一个任志强？

　　于凌罡：我要做的是 NGO，也就是公益组织，不以盈利为目的，当然不会变成另一个房地产公司了。

　　记者：你如何看深圳发起的“不买房运动”？

　　于凌罡：这个事件本身我支持，因为代表了老百姓对高房价的不满。但操作方法我是反对的，因为并不是理性的状态。

　　记者：你认为合作建房是“乌托邦”吗？

　　于凌罡：如果北京市政府能按承诺为40万户低收入家庭全部提供价格合理的廉租房，那我马上就停止合作建房，因为居者有其屋了，还合作建房干嘛？

　　尽管有阻力，但合作建房能实现。我相信那句话，即便莱特兄弟飞行失败了，但人类一定会飞向蓝天。

(责任编辑：悲风)