板块淘金：升值趋势不可逆转 土地资源最佳套利品种

渤海投资研究所 周延

在宏观调控之下，国内知名品牌的龙头企业万科今日公告，出资36亿将全面收购南都地产。此举更是受到了市场各界的高度关注。

而同样一直引起我们注意的就是新股保利地产(行情,论坛)上市后逆势大涨65.31%的强劲姿态，以及G中企(行情,论坛)近期短线逆势放量大涨29%，都宣告着此类拥有强大土地资源的地产股在不断有资金的流入，一场以资源整合的地产行情是否正在暗流涌动？

人民币升值趋势不可逆转，土地资源最佳套利品种

拥有土地资源的上市公司最大的亮点就在于近期国际市场高涨的人民币升值预期。昨日人民币中间汇价首破7.97：1美元对人民币7.9699元。可以说人民币升值的趋势已经是不可逆转的事实。从近日公布的经济数据显示，6月单月贸易顺差再创历史新高，上半年外汇储备迅猛增长，人民币大幅升值预期箭在弦上。 而近期国际汇率市场上人民币兑美元汇率更是创下了7.9699的新高，又进一步打开了升值的空间。在这种情况之下，房地产类的股票就成了吸引境外资金一种十分稳定的套利的工具。因为假设未来人民币升值6%的话，那么在A股市场买入地产类股票就像直接坐享6%的收益，这对于面对全球股市疲弱的环境下海外投资基金来说，无疑成为最具吸引力的战??宏观调控政策的出台，挡不住中东油资坚定的脚步。最近，中东油资接二连三地在一线城市投掷大手笔进行房地产开发，总量就在500亿美元左右。而历史上，日本、韩国、台湾等经济体货币升值，都催生出了股市波澜壮阔的大行情，而房地产股作为受益龙头板块之一，其走势远远超过大盘。比如从1985年1月开始，日元长期持续大幅升值，到1987年12月累积升值50％。同期，日经225指数上涨92％，而房地产行业指数上涨193％。 那么对于目前A股市场，随着其他板块的连续上涨，房地产板块已经具备了较好的比较优势，很多具备30％左右的复合增长率的房地产公司2006年动态市盈率尚不足15 倍。

土地升值引领市场重估热潮 并购小成本聚敛大财富

而土地升值概念股今年上半年以来可谓是跑马圈地，牛股辈出！Ｇ中百大涨124%，G深振业(行情,论坛)大涨132%，G泛海(行情,论坛)更是在重组之后连续飙升156%！另外近期表现脱颖而出的G天鸿宝(行情,论坛)、G名流(行情,论坛)、金地集团(行情,论坛)等等土地增值概念掀起了一轮又一轮的重估热潮。随着人民币的反复升值，随着全球资本流动性的增强，一些具备购并价值的上市公司其股价将最终得到反映，一场购并浪潮正在酝酿之中。例如近期一直逆市活跃的商业类公司的经营网点往往属于所在地区的黄金地段，相关资产的实际价值已较其原来的购入或建设成本大幅提升。但由于会计制度的限制，此类公司资产的帐面价值仍然主要是按照历史成本原则进行核算。这就使得相关公司的真实价值存在被低估的可能，这其中象南京中商(行情,论坛)、南京新百(行情,论坛)、百大集团(行情,论坛)等多家商业类公司已经被举牌，显示出资本对资产重估正在不断提升；同样，对于那些土地储备或者房产物业丰富的房地产类公司，在人民币持续保持升值及房地产价格维持高位的情况下，和商业零售类公司境遇十分类似，其资产价值存在被严重低估的可能。从而使得那些资产重估增值明显房地产类公司，也往往会成为一些产业资本关注的焦点，成为二级市场中收购与反收购行为的“高发”品种。因为在二级市场上进行收购将实现以较低的成本收购控股有可能翻倍的资产价值，尤其是那些拥有黄金地段巨额土地储备的地产公司更加凸出。因此，对于那些第一大股东持股比例低于20％，股价相对每股净资产的溢价相对不高的房地产类个股，值得投资者在把握A股市场的并购重组机会时，予以积极关注。

寻找未来潜力增长的黄金地域

事实上，改革开放为浦东、深圳打造了历史的机遇，而当地的土地资源也可谓是价格翻了几翻。随后腾空出世的滨海新区更是成为上半年市场关注的焦点，其中地域上市公司更是黑马辈出。那么未来市场最具增值潜力的土地资源又在哪里呢？我们认为环渤海经济圈的不断开拓，以及奥运概念带来的地产增值将成为未来最具潜力的黄金地段。其中位于渤海经济圈并且又是奥运比赛分赛场的东北沈阳可谓是近年来少有的投资宝地，就连香港地产大王恒基也虎视眈眈。因此素有“沈阳地王”G银基(行情,论坛)（000511）就尤为值得关注，公司拥有的沈阳浑河北岸土地已成为沈阳城市中心的绝版地段。由于2008年奥运会足球小组赛将在该地区举行,因此汇集于金廊、银带焦点的G银基的土地价值得到了大幅增值。公司在浑北地区拥有权益40万平方米，按照区域房地产10000元/平方米的均价推算，公司储备的土地资产价值应该在40亿元人民币左右。比照土地账面值，土地资产将增值4.68倍；比照公司目前的11.7亿元的净资产，G银基净资产重置后将增加31.5亿元，每股净资产将达12.79元。土地重估增值不仅将给G银基带来潜在的资产增值，更将给公司带来巨额利润。

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