本报记者 叶国靖 发自上海

    这几天,徐彬终于可以长舒一口气了。

    《第一财经日报》昨天从汤臣一品专案经理鲍海峰处获悉,汤臣一品再次打破静默,刚刚签下三宗定金合同,每笔定金为500万元人民币。

而6天前,一位神秘的东南亚买家认购

    了汤臣一品A栋37层的一套复式房,作价1.3亿元,首度打破长达近10个月的“零成交”。

    原汤臣集团有限公司(0258.HK)(下称“汤臣”)董事长汤君年的小舅子,现任汤臣总经理的徐彬,监制1992年获奖戛纳“金棕榈”电影《霸王别姬》,同年却宣布退出电影圈；如今操盘“中国最贵公寓”。

    作为上世纪90年代初汤臣抢滩上海的开路先锋,“楼经”稔熟于胸的徐彬在接受《第一财经日报》专访时说：“房地产和电影是相通的。建筑师就是导演,地块选址就是在选故事大纲。电影要成功,关键是故事大纲,否则再好的导演、演员、摄影师都没有用；同样,把汤臣一品盖在黄浦江畔,这就是最吸引我的故事大纲。

    妖魔化“汤臣一品”？

    听闻汤臣一品有3套房源已付定金,世邦魏理仕、高力国际物业顾问有限公司的一些分析人士认为,外资设限的阴霾及汤臣一品的天价,使得目前的观望气氛更加浓重,不排除汤臣一品自我炒作的可能性。

    面对上述猜疑,徐彬昨天有些愤怒。他回应道：“如果真要炒作当时就可以炒作,何必等到现在。何况,境外人士买房的时候,公证处人士也在旁边。”

    除了销售真相猜疑,业界也广为流传汤臣一品的“地段暴利”。小陆家嘴板块汤臣一品、盛大金磐和鹏利海景三大滨江豪宅三足鼎立。业界虽然对于汤臣一品的综合开发成本尚不明了,但总是和盛大金磐做某种程度的比较与推算。据公开资料,汤臣一品于1994年取得土地,容积率超过7.07。相比之下,盛大金磐是2002年取得的土地,容积率3.5,楼板价约为1万元/平方米,精装修房目前网上成交均价约为3万元/平方米。

    面对业界的责问,徐彬的话颇出人意料,“均价15万元/平方米才是合理的价钱。到目前为止,我们还是觉得汤臣一品价格定得太便宜”。

    一方面是业界广泛的质疑与嘲讽,另一方面是销售速度步履维艰。记者查阅了汤臣公布的2005年报,数据显示：2005年营业额为4.97亿港元,相比2004年减少35.1%；经营利润下跌48.6%,为2.28亿港元。截至去年底,公司分配股东应占溢利2.04亿港元,较2004年倒退43.95%。市场人士分析指出,汤臣在沪开发物业销售不理想,是造成2005财年业绩下滑的主要原因,其中,汤臣一品建设成本高、投入资金多、销售不佳是利润下滑的关键因素。

    面对上市公司严峻的财务压力,徐彬却很平静：“(卖汤臣一品)就像古董一样,卖掉了就不会再有。楼盖得好,将来有一天我带儿子路过它,可以很骄傲地说,这是你爸爸盖的楼。如果盖得不好,我肯定头一低就走过去了。在陆家嘴这样绝版的地段盖一个不让别人骂的房子,是我们的责任。”

    “堂吉诃德式”的固执让人觉得,汤臣一品是他的另一部《霸王别姬》。

    据徐彬介绍,“汤臣一品”最早叫“汤臣海景”,又叫过“汤臣国宝”,最后定下“一品”。徐彬说有两个原因：首先,一品是中国古代官员的最高品级；同时,台湾有一座居住着社会名流的一品大厦,也是他姐姐、姐夫结婚后入住的地方。

    昔日“浦东最大套牢户”

    “很多人误解认为汤臣在享受地段暴利,但汤臣当年却是经历了各种苦难。受东南亚金融危机影响,汤臣曾是‘浦东最大的套牢户’。”内敛又富有浪漫幻想的徐彬话语忽然激动起来。

    “最惨的时候,我们曾有2亿元的土地款不能及时支付。”徐彬并不闪烁其词,“此外,当时新台币一年贬值近30%,房地产与外贸首当其冲,这对汤臣来说无异于雪上加霜。为此几乎所有在沪的房地产投资企业都放缓脚步,多在观望,进而纷纷大幅修改、甚至取消原有的投资项目,但汤臣并未放弃。”

    蓦然回首,徐彬说：“那时候,台湾地区很多人都在看笑话,把汤臣当作一个笑话,认为汤臣这下子撑不过去了。”

    早在1992年,汤君年在浦东考察了20多天,随后,汤臣即以当时最大台资企业的身份开始进驻浦东,第一个大动作就是中标陆家嘴金融贸易区2-2-1地块和高尔夫球场地块。

    “我们不姓‘汤’,而是姓‘浦东’。”汤君年当年如是说。1994年,汤臣押宝浦东的未来,将其在香港的上市公司更名为“浦东开发集团有限公司”。

    亲历汤臣风雨沉浮的徐彬讲述了上述时期的另一则故事：1994年9月28日,汤臣用16万元人民币在上海《文汇报》上刊登了整版彩色广告,正式发售汤臣高尔夫球场会员证。占地140公顷的球场距离人民广场仅20分钟车程,这样临近市中心的锦标赛级球场在国际上也不多见。会员证每张销售5.8万美元。广告发布前,公司以为会电话火爆,做了细致的准备,特意安排近十部电话接听来电。没想到只来了17个电话,差不多是一万元买一个垂询电话。

    1995年汤臣高尔夫球场开打,那时上海仅有一个高尔夫球场——国际乡村俱乐部。那时候几乎没有中国人去打球,最多也只有中信、保利的老板能够打一打。汤臣的开局不利并未就此结束,商业上的波折起伏仍在继续。尔后,东南亚金融危机不期而至。

    此后十几年,汤氏家族先后把20亿美元投入到浦东这块方圆522平方公里的土地上。“这些年来,除了去年我们汇到香港上市公司1亿元人民币外,其他的资产都留在这里。我们香港两家上市公司的物业全部在内地,基本集中在浦东。这样做的原因很简单——看涨上海,看好浦东。”徐彬告诉记者。

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    从电影人到房产商

    说到电影,徐彬总是很开心。台湾文化大学影剧戏毕业的徐彬,26岁服完兵役从陆军退伍,到一个小电影公司去打了一年工。“一年后,姐姐问我,是不是真的喜欢电影,我说是的。”徐彬说,“于是,大姐就成立了汤臣电影事业公司,我当总经理。当时我27岁。”

    兄妹四人都是电影人：徐彬本人,影视系科班出身；大姐徐枫,老牌金马影后；妹妹徐杰,儿时便踏上星途,主演过20多部影片；就连不爱演戏的弟弟徐昇,早年也入过行拍过电影。

    徐彬的最后一部就是1992年入围戛纳电影奖的《霸王别姬》,也就在同年12月31日,徐彬宣布退出电影圈。他坦承：“我认为作为一个电影监制,已经不会再有突破。”

    退出电影业之后,徐彬进入房地产业。“当时公司只有我一个专员,除了总机小姐之外职位最低的就是我。”3个月后,徐彬跑遍了台北的新开楼盘,以增加市场感觉。

    1992年,徐彬带着13只大皮箱的行李,来到上海。两年后,就任汤臣副董事长兼总经理。从影人转型成商人的徐彬认为,一部好电影能让人久久难忘,一幢好房子也如此。

    “但电影是一锤子买卖：今天的票房不好,3天就得下片。而房地产不一样：今年卖得不好的房子,明年却可能升值。”

    在汤君年去世前几年,徐彬已经离开汤臣独辟疆域,突遇变故,徐彬又回来了。

    而今,汤臣家族成员大都居住于浦东。在张江的商业区内,徐彬的外甥在经营一家高档的台湾料理店；在高尔夫球会里,常常有人在聚会,这里也会碰到他的外甥外甥女；在汤臣高尔夫会所,一个咖啡店的老板也受徐彬的影响,放下高科技工作,从台湾跑来专营咖啡。(叶国靖)

    徐彬档案

    ●1957年11月出生于台北

    ●1976年,进入台湾文化大学影剧系学习,取得影剧系文学士学位

    ●1980年,加盟汤臣电影事业有限公司

    ●1988年,进入台湾汤臣房产开发有限公司任职,同时从事电影与地产行业的工作

    ●1992年,汤臣集团开始开发上海浦东项目,徐彬转入内地地产运筹帷幄