“房地产行业的整体资金链收紧了,一些高质量的房地产项目就一定会露出来。‘54号文件’也许将促使信托公司迈出房地产直接投资的关键一步。”

    本报记者 吴慧 发自北京

    日前银监会下发了进一步收紧房地产信贷的“54号文件”,《第一财经日报》在采访

    中发现,一些信托公司认为房地产信托业务被彻底“堵死”了,但也有信托公司看到,这或许将是信托公司迈向房地产直接投资的契机。

    “54号文件”将附加回购承诺条款的房地产股权信托定性为间接发放房地产贷款,要求信托公司在开办此类业务时也必须满足项目35%资本金到位、“四证”齐全和开发商“二级资质”等三项“212号文件”对房地产贷款信托的规定。一些信托公司人士表示,房地产信托就此将被“堵死”,而下半年房地产信托就将出现显著萎缩。房地产信托业务主要有贷款类、股权类和交易类三种形式。

    在宏观调控政策收紧房地产银行信贷后,房地产信托正日益成为信托公司的新业务增长点。银监会在去年9月份出台的“212号文件”中,将信托公司的房地产贷款信托提升到和银行房地产信贷同样的门槛之上。此后,有些信托公司便将房地产贷款项目用投资附加回购条款的方式将其包装为房地产股权信托。

    据不完全统计,本周全国正在发行的房地产信托就有4个之多。其中,山西信托发行的“阳泉市恒大房地产开发项目投资集合资金信托计划”就承诺信托计划到期前,房地产开发公司将溢价回购3000万元的股份。

    “99%的房地产股权信托都是诸如此类的间接房地产贷款。”一位信托公司高层认为,直接和间接贷款类的房地产信托百分之十几的融资成本让信托公司觉得有利可图。而真实的房地产股权信托的项目风险、人才储备和成本都让信托公司对此动力不足。“附加回购条款的股权信托的确就是间接融资。”联华信托业务管理部总经理陈颖认为,监管层的政策在国家宏观调控的大背景下出台,也是出于对间接融资信托计划风险的考虑。

    用益信托工作室李旸表示,“54号文件”在短期内的确会对房地产信托有显著影响,但从长期来看,房地产行业的发展是肯定的,房地产信托必然会有很大的发展空间。

    陈颖同样对房地产信托的发展持乐观态度。“房地产行业的整体资金链收紧了,一些高质量的房地产项目就一定会露出来。‘54号文件’也许将促使信托公司迈出房地产直接投资的关键一步。”在这一轮房地产联合调控之后,陈颖发现,各地因资金链断掉、开放商退出的项目非常多,“其中不乏优质项目,信托公司可以直接进行择优收购。”而从长期来看,信托公司也可以和资金链紧张的大地产公司进行股权分成的合资项目开发。陈颖认为,直接投资的房地产真实股权信托将是今后房地产信托的主流走向。

    名词解释

    “54号文件”：即《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》,银监会于2006年7月下发。文件要求各金融机构“深入分析房地产市场与信贷增长的相互关系”,提示并强调了房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型的银行贷款的风险。并对信托公司开展房地产股权信托作出了新的规定,信托公司以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款,要严格执行“212号文”的有关规定。

    “212号文”：即《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,银监会于2005年9月下发。文件首次明确提出,信托公司进行房地产贷款类信托计划,信托资金所投向的房地产开发项目和公司要满足三项条件：项目资本金35%到位,房地产项目的土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等“四证”齐全,房地产开发公司具备“二级资质”。