本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
2006年6月22日，公司第五届十一次董事会会议审议通过了关于非公开发行股票等议案(相关公告详见2006年6月26日《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网)。 根据中国证监会及深圳证券交易所的有关规定，为了公允的反映非公开发行股票所涉及江苏乾阳房地产开发有限公司的资产价值，中磊会计师事务所有限责任公司受江苏乾阳房地产开发有限公司委托对所涉及资产进行了评估，并出具了中磊评报字[2006]第0015号《资产评估报告书》。经公司董事会审议，认为该报告书真实、合法、有效，公允。现将有关结果公告如下：
一、评估基准日
(一)本项目评估基准日：二○○六年六月三十日。
(二)评估基准日的确定：由评估人员与江苏乾阳房地产开发有限公司根据以下具体情况协商择定：
1、该评估基准日与会计报表的时间一致，为利用会计信息提供方便。
2、评估基准日选择在距评估期较近的时点上，便于提高实物性资产的清查核实，以及市场价格的询价及资信调查的透明度。
(三)本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
二、评估结果
经评定估算，截止于二○○六年六月三十日在持续经营前提下，苏宁环球股份有限公司非公开发行股票所涉及的江苏乾阳房地产开发有限公司的资产账面值为324,729,940.49元，清查调整后账面价值为324,729,940.49元，评估值为641,176,128.49元，评估增值316,446,188.00元，增值率为97.4%；负债账面值为270,793,882.42元，清查调整后账面价值为270,793,882.42元，评估值为270,793,882.42元；净资产账面值为53,936,058.07元，清查调整后账面价值为53,936,058.07元，评估值为370,382,246.07元，评估增值316,446,188.00元，增值率为586.7%。
以下为资产评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表 金额单位：人民币万元
账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C D E
流动资产 1 32,471.87 32,471.87 64,116.48 31,644.61 97.5%
长期投资 2 - - - -
固定资产 3 - - - -
其中：在建工程 4 - - - -
建筑物 5 - - - -
设备 6 - - - -
无形资产 7 1.13 1.13 1.13 -
其中：土地使用权 8 - - - -
其他资产 9 - - - -
资产总计 10 32,473.00 32,473.00 64,117.61 31,644.61 97.4%
流动负债 11 27,079.39 27,079.39 27,079.39 -
长期负债 12 - - - -
负债总计 13 27,079.39 27,079.39 27,079.39 -
净资产 14 5,393.61 5,393.61 37,038.22 31,644.61 586.7%
三、评估方法
中磊会计事务所选用的评估方法采用成本加和法，即：先分别求出各项委估资产、负债的评估值并累加求和，再用资产评估值减去负债评估值，最后得出企业委估范围内的净资产评估值。各项资产的评估方法主要是重置成本法，市场法。土地成本具体采用假设开发法和基准地价系数修正法两种方法进行评估，用两种方法的评估结果分别取权重50%相加得出本次土地成本评估结果。
(一)运用假设开发法求取地价
1、估价过程
(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法。
假设开发法公式(2006年全国注册资产评估师考试用书注册资产评估师执业指南《资产评估》P214)：
地价＝预期楼价-建筑费用-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
在上式中：
利息=(地价+建筑费用+专业费用)*利息率
利润=(地价+建筑费用+专业费用)*利润率
2、评定估算
(1)评定估算表一
住宅 商业 地下车库
建筑面积 234,000.00 建筑面积 146,500.00 建筑面积 9,400.00
预期楼价 1,287,000,000.00 预期楼价 1,098,750,000.00 预期楼价 32,900,000.00
建安费 327,600,000.00 建安费 190,450,000.00 建安费 9,400,000.00
红线内市 红线内市 红线内市
政费用 32,760,000.00 10.00% 政费用 19,045,000.00 10.00% 政费用 940,000.00 10.00%
小区配套 小区配套 小区配套
费 19,656,000.00 6.00% 费 11,427,000.00 6.00% 费 564,000.00 6.00%
建造成本 380,016,000.00 建造成本 220,922,000.00 建造成本 10,904,000.00
不可预见 不可预见 不可预见
费 16,380,000.00 5.00% 费 9,522,500.00 5.00% 费 470,000.00 5.00%
专业人士 专业人士 专业人士
费 19,000,800.00 5.00% 费 11,046,100.00 5.00% 费 545,200.00 5.00%
建筑总费 建筑总费 建筑总费
用 415,396,800.00 用 241,490,600.00 用 11,919,200.00
建造成本 建造成本 建造成本
投资利息 40,830,895.00 6.45% 投资利息 23,737,008.40 6.45% 投资利息 1,171,582.46 6.45%
合理投资 合理投资 合理投资
利润 228,468,240.00 55.00% 利润 169,043,420.00 70.00% 利润 1,907,072.00 16.00%
营业税及 营业税及 营业税及
附加 71,428,500.00 5.55% 附加 60,980,625.00 5.55% 附加 1,825,950.00 5.55%
销售费用 25,740,000.00 2.00% 销售费用 21,975,000.00 2.00% 销售费用 658,000.00 2.00%
余值 505,135,565.00 余值 581,523,346.60 余值 15,418,195.54
土地利 土地利息、 土地利
息、利润 利润折现 息、利润
折现系数 75.62% 系数 90.62% 折现系数 36.62%
楼面熟地 楼面熟地 楼面熟地
价 287,629,862.80 价 305,069,429.50 价 11,285,460.10
(2)评定估算表二
住宅 商业 地下车库
价格(元/ 价格(元/
价格(元/建
费率取值 建筑平方 费率取值 费率取值 建筑平方
筑平方米)
米) 米)
可售建筑面积
234,000.00 146,500.00 9,400.00
预计单价
5,500.00 7,500.00 3,500.00
开发价值(万元)
1,287,000,000.00 1,098,750,000.00 32,900,000.00
建安费
327,600,000.00 190,450,000.00 9,400,000.00
红线内市政费用 建安费 10% 建安费 10% 建安费 10%
32,760,000.00 19,045,000.00 940,000.00
小区配套费 建安费 6% 建安费 6% 建安费 6%
19,656,000.00 11,427,000.00 564,000.00
建造成本
380,016,000.00 220,922,000.00 10,904,000.00
不可预见费 建安费 5% 建安费 5% 建安费 5%
16,380,000.00 9,522,500.00 470,000.00
专业人士费 建造成本 5% 建造成本 5% 建造成本 5%
19,000,800.00 11,046,100.00 545,200.00
建筑总费用
415,396,800.00 241,490,600.00 11,919,200.00
建造成本投资利
6.45% 6.45% 6.45%
息 40,830,895.00 23,737,008.40 1,171,582.46
建筑总费用 建筑总费用 建筑总费用
正常投资利润
55% 228,468,240.00 70% 169,043,420.00 16% 1,907,072.00
预计售价 预计售价 预计售价
营业税及附加
5.55% 71,428,500.00 5.55% 60,980,625.00 5.55% 1,825,950.00
销售费用 预计售价 2% 预计售价 2% 预计售价 2%
25,740,000.00 21,975,000.00 658,000.00
余值
505,135,565.00 581,523,346.60 15,418,195.54
土地利息、利润
折现系数) 75.62% 90.62% 36.62%
楼面熟地价
287,629,862.80 305,069,429.50 11,285,460.10
容积率
1.16
地面熟地价
333,650,641.00 305,069,429.50 11,285,460.10
总地价
650,005,530.60
总土地面积
328,526.00
单位面积地价
1,978.55
(二)运用基准地价系数修正法求取地价
1、基准地价系数修正法的介绍
首先分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；对测算的地价进行年期修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
其计算公式为：
地价=基准地价 期日修正系数 (1+综合修正系数) 年期修正系数 开
发水平差异修正。
2、南京市浦口区基准地价表
南京市浦口区基准地价制定于2004年，其内涵是指在评估基准日各土地级别或均质区域内的、在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。地类按商业、住宅、工业用地区分，各类用地的使用年期均为法定最高使用年限。
评估基准日：2004年1月1日。
土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
南京市浦口区基准地价表
(单位：元/平方米)
土地用途 价格类型 一级 二级 三级
商业 级别地价 2460 1650 1020
住宅 级别地价 1820 1260 850
3、地价的确定
根据上述测算结果，确定估价对象地价：
地价=基准地价 期日修正系数 (1+综合修正系数) 年期修正系数 开发水平差异修正。
基准地价法计算表
容
开
积
宗 基准地 发
基准 基准地 区域及个 期日 估价设 率
宗地 地 价设定 年期修 水 地价(元/
地价 价(元 别因素修 修正 定年期 修
名称 级 年期 正系数 平 平方米)
用途 /m 2) 正系数 系数 (年) 正
别 (年) 修
系
正
数
商业 2
1,650 2,139.51
商业 40 +1.2008 1.14 37.17 0.9428 1 10
用地 级
住宅 2
住宅 70 1,260 +1.1462 1.18 67.17 0.9943 1 10 1,704.46
用地 级
总地价＝2,139.51 /m2 126,489m2+ m2 202,037m2
元 1,704.46元/
＝614,987,342元
328,526m2
单位地价＝614,987,342元/
m2
＝1,871.96元/
(三)地价的确定
根据以上评估过程，得到不同方法的评估结果。通过对当地土地市场和土地价格的分析，取两种方法的简单算术平均值作为最终评估结果：即(1,978.55元/m 2+1871.96元/m 2)/2＝1925元/m 2
取1925元/m 2作为单方土地价格。
此次土地估价结果如下：
评估土地总面积：328,526平方米
评估土地总地价：63241.26万元
大写：陆亿叁仟贰佰肆拾壹万贰仟陆佰元整
(货币种类：人民币)
综上所述，存货评估值如下表：(单位：人民币元)
项目名称 账面值 调整后账面值 评估值 增值率%
土地费用 316,042,012.00 316,042,012.00 632,412,600.00 100%
前期费用 5,970,514.91 5,970,514.91 5,970,514.91 0
建筑安装工程款
开发间接费 2,206,742.00 2,206,742.00 2,206,742.00 0
合计 324,219,268.91 324,219,268.91 640,589,856.91 98%
四、评估增值原因说明
(一)净资产增值原因说明
乾阳地产主要资产为“天华硅谷”项目待开发土地，公司净资产为5393.61万元。而乾阳地产“天华硅谷”项目的土地出让金3.04亿元，其中2.6亿元系向公司控股股东苏宁集团负债缴纳。因该项负债增加的权益性资产—土地的评估增值致使净资产增幅较大。
(二)本次评估土地增值原因说明
(1)被估宗地所处区域土地基本被出让完毕，可出让土地稀缺，是土地价值增值较大的主要因素之一；
(2)土地政策的调整，别墅项目的审批受到限制(严控大户型、低密度高档住宅，继续停止别墅类土地供应)，使别墅市场成为稀缺资源，本项目适宜开发“生态景观别墅”且完全符合国家关于面积的规定。稀缺资源被热销的结果是使土地价值增值的主要因素之二；
(3)项目自身特色比较明显，临宁六公路与泰山新村，交通便利。沿江街道新增绿地1200亩，疏浚清淤5条，打造了一批“生态景观河道”。形成了特色鲜明和生态环境俱佳的高档居住区。随着人们对房地产生态项目认识的提高，跨江居住成为南京主城区的一种主流，江苏省政府的“沿江大开发”战略规划出台后成为第一居所的主要选择地区，是地价增值的主要因素之三；
(4)待估地块账面成本低是增值的主要原因之四；
①待估地块是2003年与苏宁天润城地块构成超级大盘，在同一时期挂牌取得，土地出让金已支付完毕，根据乾阳地产与南京市浦口区国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》的规定，该地块属“净地”出让，据评估机构调查的一个案例2003年与被评地块相近的商业、住宅综合用地出让地价约合1400多元/M 2,而本项目用地当时出让商业、住宅综合用地为地价925元/M 2,该地块土地成本偏低。
②结合《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》中发布的南京市浦口区二类商业用地基准地价为1650元/M2、南京市浦口区二类住宅用地基准地价为1260元/M2。
从上述分析可知本项目购地成本偏低。
(5)待估地块购地时间早，随着地价指数的环比增长、地价占比高以及“白皮书”(由国务院发展研究中心推出的"2006年房地产行业发展白皮书")预测，商品房平均价格年涨幅预计将在6%左右，是土地增值的主要原因之五；
(6)兴建三级甲等医院，大型超市，引进世界知名商业零售商，完善地区路网结构、强化配套设施、塑造良好的滨江生态景观特色是增值的原因之六。
五、评估结论的瑕疵事项
1、截止评估报告提交日本项目已取得1-29#楼(只包括多层和小高层)建设工程规划许可证，尚未领取全部“商业地产和别墅、小高层等低密度高档住宅”规划许可证。未领取《建设工程施工许可证》、《建设项目开工证》。未考虑新政策的规定“：对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由城市人民政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。”
2、中磊会计师事务所是以企业报送的项目规划进行的评估。未对宗地地基承载力聘请专业部门进行测试。当主管部门批复的规划设计方案与评估使用的规划不同，其评估结果不能使用。需重新委托中介机构进行评估。
当上述事项及前提情况发生变化时，评估结果一般会失效。
本次评估后，公司董事会定于2006年8月30日召开公司2006年度第一次临时股东大会，审议此次定向增发的相关议案。
特此公告
苏宁环球股份有限公司董事会
二OO六年八月十二日 |
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