建设部165号文件首次明确90平方米和70％两个困扰业界并引发社会广泛争议的概念，这一解释给焦虑的地产商留下了足够的运作空间

　　在经历了近两个月焦急地等待和几乎爆棚地争论之后，“90平方米”定义终于尘埃落定。

　　7月13日，建设部通过新华网，下发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（即165号文件），首次明确90平方米和70％两个困扰业界并引发社会广泛争议的概念。所谓90平方米，指的就是建筑面积，所谓70％指的是年度开盘的总量而不是单项。

　　至此，在建设部“只执行，不宣传”的低调态度中，这份“住房结构比例调控”的解释性意见，不仅终结了“套型建筑面积90平方米”如何界定的争论，也给了“国十五条”一个交待。然而，关于“套型建筑面积”这样一个专业术语，却让建设部花了两个月的时间来解释它，这已经超出了人们的心理预期。再加之之前媒体捕风捉影的报道，更使得人们以一种翘首企盼的姿态等待着“90平方米”的盖棺定论。

　　难产的165号文件

　　5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即国十五条），就调整住房供应结构、稳定住房价格提出六大意见。按国十五条的规定，从6月1号起，凡新审批新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　而“套型建筑面积”究竟是指建筑面积还是套内面积，此文件一出，立即在坊间引发争论。消息人士透露，就连发文机关之一的建设部也不知道所谓的“套型建筑面积”该如何界定，近两个月来，建设部召集了专家学者、产业人士，召开了大小几次会议，拟出台一个意见对“套型建筑面积”作出解释。

　　就在6月13日，建设部房地产业司司长沈建忠指出，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积，70%的比例是一个地区的总量概念。沈建忠的说法见报当天，建设部即通过媒体予以澄清，但建设部的澄清专业得连业内人士都很难看懂。这一反复举动，更让人们对“套型建筑面积90平方米”产生了种种联想。

　　7月2日，一位房地产业内人士在博客里写道：建设部将在最近几天下发关于楼市调控“九部委十五条意见”房地产调控细则的补充意见——套型建筑面积将大体回归为通常讲的建筑面积，70%的比例限制可视地方具体情况定为单个项目控制或者城市总量控制。

　　据该人士博客内容透露，文件全名为《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，甚至连文件编号都已经明示，即“建住房(2006)154号文件”。

　　不过，该消息随即遭到了建设部宣传处的坚决否定。

　　3日，当有记者致电建设部宣传处核实这条消息时，宣传处一位工作人员明确表示，网上的这条新闻她没有听说过，而新闻中提到的建住房154号文件，她坚称目前没有接到任何文件，也没有听说建设部存在这个编号的文件。当记者询问“90平米”究竟为建筑面积还是套内面积是否已有定论时，该工作人员表示，目前还没有发布文件明确这一点，如果建设部确实有相关文件下发，消息会首先发布于建设部的网站及新华社，决不可能通过地方报纸发出消息。

　　但是，出乎人们意料的是，率先对建设部楼市结构调控细则进行正式报导的恰恰是地方媒体。

　　7月12日，《潇湘晨报》发表文章披露，长沙市政府昨日已经收到建设部7月6日出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）。据该意见的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70％比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

　　值得一提的是，“国十五条”中规定，“除购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%外，其余情况下，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%”。然而，不少银行认为如何界定“自住房”是一个棘手的问题，因为此前“自住房”概念比较含糊。就在165号文件正式公布的前三天，交通银行却率先对外公布了“自住房”的定义，即贷款人购买的首套住房，并且建筑面积在90平方米以内。至此，交通银行首先明确了90平方米为建筑面积的概念。

　　但是，让人大跌眼镜的是，此时的建设部宣传处和相关部门对165号文件的态度，居然依旧是“一问三不知”。

　　7月12日，在“中国创新90’中小套型住宅设计竞赛”发布会上，当有记者向建设部宣传处工作人员求证“建住房［2006］165号”文件是否出台时，建设部宣传处工作人员明确答复，该处没有得到有关文件和相关消息。记者又向建设部相关部门询问，也没得到有关165号文件出台的确实消息。

　　然而，舆论强大的攻势还是让165号文件揭开了它神秘的面纱。

　　7月13日晚上19:40:29 ，建设部总算通过新华网正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，90平方米和70％概念终于有了明确的解释。

　　“90平米应该界定为建筑面积，因为房地产项目的设计、施工、销售等各个环节，都是按建筑面积来算的，所以，不管规定是90平米还是80平米，单位必须统一好。但70%按照总量来算的话，这个规定实际上已经没有什么约束力了，小户型跑到郊区去的现象肯定会大量存在。”全国工商联房地产商会会长聂梅生对记者说。

　　一切尘埃落定，另一个疑问随之而来，已在坊间流传开了的154号文件，是否真有其文呢？

　　那位房地产业内人士在博客里这样写道：仔细核对了一下165号文与传说中的154号文的变异，发现，165号文比154号文长大了28个字加一个标点符号。具体有两处，一是第二节的第一段，在“建设主管部门要会同城市规划、房地产主管部门对6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理。”后增加了“清理结果要报同级发展改革主管部门备案。”计18个字加一个句号；二是其后一句“其规划设计方案和施工图须按要求进行调整，送相关部门重新审查合格并办理相关调整手续后，建设主管部门方可发放施工许可证。”新增了“并办理相关调整手续后”10字。

　　遗憾的是，在建设部“只执行，不宣传”的低调态度中，传说中的154号文件终究还是无法得到求证。

　　权利寻租空间

　　让人费解的是，165号文一出，最欢呼雀跃的竟然是受到此文件约束的开发商。多数开发商在接受记者采访时表示，这是件好事。在他们看来，“70%以上90平米的小户型”如果落实为地区总量，意味着单个项目将不受政策的严格控制。

　　其实，回顾自“国六条”新政出台后两个月以来开发商的境况，就不难理解他们现在欢欣的心情。潘石屹的一句话很好的代表了政策给开发商们带来的“灾难”。7月10日，老潘在名为《安静的伦敦和急躁的北京》的博客中写道：在伦敦的安静氛围中，我又想到了北京开发商们的工作状态，他们像背后有狼在追赶一样，遇到任何政策和市场的变化都会惊慌失措。

　　这样的描述一点也不夸张，所以，165号文件一出台，开发商们终于盼来的最好的消息。毕竟，“总量控制”是相对模糊的，总比严格的“单项控制”，多了一些活动的空间。

　　“新政给了地方政府很大的灵活度，避免搞‘一刀切’。”中原地产华北区域总经理李文杰说。但他同时表示，目前地方政府还没有具体的执行细则，如何统筹区域内90平以下70%以上的规定，对各地而言仍旧是个难题，而这或许会带来权利寻租的可能。

　　李文杰的担忧不无道理，经济学家孙飞发表了同样的观点。另一开发商也表示，如何科学合理地划定各区域内中小户型比例，仍旧会困扰地方执行部门，很可能会造成某项目与政策制定者的权钱交易。而政策也应在监管上下大力度，查处不正当竞争行为。

　　近年来，房地产市场一直是商业贿赂的重灾区。今年2月，由22个部委组成的“反商业贿赂领导小组”确定的商业贿赂六大“重灾区”：工程建设、土地出让、产权交易、医药购销、政府采购、资源开发和经销，其中前两项都与房地产市场密切相连。国资委宏观战略部部长赵晓曾撰文指出，房地产界多富豪的真正原因在于房地产业是中国最佳的寻租场所。

　　当然，建设部在新出台的实施细则中同样也堵住了一些“漏洞”。针对此前传出的开发商修改套型结构以规避新政的问题，文中规定对“开发商不按照批准的规划设计条件委托设计、明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定、在建设过程中擅自变更设计等行为”均要予以严惩。

　　南京民用建筑设计院院长陈永明说，通常“套内基本空间”指的是每套房产必须独立拥有四个空间，分别是起居室、卧室、卫生间和厨房，有的开发商为了增加小户型比例，会将140平方米的套型硬生生地切割成两套房子来卖，这样的话会导致一套房子里没卫生间，另一套则少了厨房，今后一定会杜绝这样的操作方式。

　　至于住宅层高的限定，陈永明院长表示各地都有自己的规定，南京一些单身公寓的层高通常为5.1米，最高的做成5.4米，这是由于规划部门在审批时只限定容积率而没有限制层高。不过他认为通过提升层高来规避新政将会追加消防等设施的投入，开发商自己会“算算账”。

　　尴尬的深圳细则

　　就在165号文件公布之时，建设部等有关部门同时向社会公布了两份房产调控文件，推进中低收入者住房问题的解决，这两份文件分别是《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（166号文件）和《财政部等部门要求各地从五个方面落实城镇廉租住房保障资金》。

　　与165号文件相同，这些同时发布的文件都以“为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》”为开头，分别对九部委《意见》十五条细则中的第二、九、十、十一、十四、十五条进一步细化和明确。

　　除此之外，有消息称，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕。“此文件如果出台，将与国十五条结合起到限制外资炒房的作用。”孙飞称。

　　而此时，与这些中央细则同样备受关注的，还有针对165号文件将出台的地方细则，尤其是北京、上海、广州等一线城市细则出台的时间表让人期待。

　　经记者调查，目前三城市已经纷纷在酝酿地方细则，统一口径是严格按照建设部新的调控意见执行。

　　“广州将会尽快出台地方执行细则，相关内容能够落实。”广州市国土资源和房屋管理局相关负责人表示，而对于165号文件引发的第一反应，该负责人称“目前还没有任何动静”。

　　同时，上海市房地局有关人士介绍，“上海的地方细则现在还在讨论中。”

　　北京市建委新闻宣传部的负责人告诉记者，因为此次地方细则涉及多个部门的执行内容，地方细则的讨论将召集规划局、发改委、建委等各相关部门。该负责人同时透露，此轮房地产宏观调控事关全局，北京市的地方细则很可能不从建委口径下发，而是直接由北京市政府统一发布。

　　经过了近二个月的等待，市场期望着在建设部细则明确后，地方细则能尽快落实。但是由于此次细则面面俱到，涉及各个环节，地方细则也将调动所有相关部门以便沟通协作，制定最可行的实施方案。因此，有专家预计，细则的出台等待时间可能长于市场预期。

　　一个目前已经存在的现象是，由于地方细则的实施将涉及规划、监理、设计等各部门，地方政府在细则制定时就需要召集各部门集中学习。

　　与这些尚未制定地方细则的城市相比，已经出台地方细则的城市则多了一分焦虑。

　　为响应中央房地产调控的精神，深圳市政府在“国六条”出台后，率先在全国出台“不打折扣”的地方性结构调控细则，特别指出90平方米中小户占70%是针对单个楼盘项目，这也引发了大连、西安等城市的追随“从严”。然而，165号文件并没做出如此严厉的规定，而把权力下放到地方政府，于是深圳等“先行者”城市的境遇显得比较敏感。

　　为此，记者致电了深圳相关部门，了解如何处理165号文件与早前深圳出台的地方性细则的矛盾，深圳市国土资源和房产管理局一位工作人员表示，深圳可能将执行建设部新规，即165号文件。

　　165号文件中特别提出，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。“这其实和先前出台的一些较为严格的地方细则并不完全冲突，地方有权利、有责任自控，因地制宜搞好住房结构的调控工作。”一位专家表示。

(责任编辑：丁潇)