投机者如果单纯依靠其本金发起攻击，其冲击力并不足以令人担心，其可怕的破坏能力主要源于强大的融资能力。

　　限制外资进入中国房地产市场已经成为国家政策并正在逐步付诸实施，而要有效遏制投机，关键在于削弱投机者投机的能力和内在动力。有鉴于此，阻滞房地产市场外资融资对防范投机冲击具有突出的重要意义。在任何一种资产市场上，投机者如果单纯依靠其本金发起攻击，其冲击力并不足以令人担心，其可怕的破坏能力主要源于强大的融资能力。因此，阻滞房地产市场外资融资，就能够有效地限制其炒作能力。与此同时，此举还能够削弱其投机的内在动力，因为此举通过妨碍其杠杆融资而抑制了投机者的预期收益率，通过阻碍其快速套现而抑制了投机者的投机倾向。为此，我们需要从债务融资和股本融资两个方面着手。

　　在债务融资方面，我们需要多管齐下加强对金融机构房地产贷款的监管。一方面，要强化直接的管制措施，包括加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险；另一方面，随着房地产市场风险日益浮现，需要调整商业银行不同资产的风险权重，提高房地产贷款的风险权重，利用资本杠杆来约束房地产信贷增长。这种方式的好处在于经济过热、资产价格泡沫膨胀风险时过境迁之后，还可以比较便利地降低房地产贷款的风险权重。单纯就限制海外投机者而言，我们应规定境内银行（含外资银行）不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款，以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房。

　　在这里需要特别注意的是外资金融机构。如果外资银行所发放信贷的资金来源于国内，那么，从国际收支的角度来看，它向房地产开发企业和购房者个人发放贷款还并不构成外资流入国内房地产市场。只有在其所发放信贷的资金来源于境外时，它向房地产开发企业和购房者个人发放贷款，才构成外资流入国内房地产市场。

　　在股本融资方面，我们需要适度收紧房地产企业和房地产信托投资基金红筹上市途径。在中国房地产市场的各类海外投资者主体中，以境外房地产投资基金的投机性最强，基金在境内的主要运作模式是购买房产、项目合作、参股房地产公司3种，这3种模式中又以购买房产模式对房地产市场泡沫推动作用最强。

　　购买房产模式的对象主要是租金回报高且预期收入现金流比较稳定的中高档写字楼、住宅、工业房产。

　　在表面上，亚洲投资者投资房地产比较追求物业本身升值的收益，短期行为特征比较强烈；美欧投资者更注重稳定的收入现金流，而不甚看重物业本身升值的收益。以至于有房地产业界人士称亚洲人是用古董商的理念做房地产，以增值为驱动，而美欧人则以收益为驱动。其实，从上面的盈利模式可以看到，稳定的现金流不仅可以让机构投资者立于不败之地，而且是将该项资产证券化、实现上市快速套现的前提。而在有快速套现渠道的情况下，投资者有能力、也有意愿承受更高的房地产收购价格。相应地，我们阻滞这条快速套现渠道就能够有效削弱投机者的投机能力与意愿。因此，至少在经济过热、资产价格泡沫膨胀风险居高不下的当前，有必要收紧房地产企业红筹上市途径。收紧方向之一是收紧其上市流程中的审批标准，之二是收紧对海外上市房地产信托投资基金（REITs）的税收政策，降低其预期收益率。

　　当然，紧缩房地产市场融资在相当程度上属于适用于这个资产价格泡沫膨胀时期的中短期政策，在有选择地紧缩房地产市场外资融资时，还应当有选择地适度发展房地产市场的正常融资机制，一方面促进房地产企业的合理重组，另一方面在经济过热、资产价格泡沫膨胀风险下降之后，可以有秩序地放松房地产市场融资。

　　□梅新育（商务部研究院国际贸易博士）

(责任编辑：悲风)