开发商盈利空间被压缩
    中国银河证券研究中心 丁文
    本次加息对自住需求者支出影响不大,但将进一步打压投资需求。 加息将使房地产上市公司年增加财务费用2.06亿元,平均减少每股收益0.0061元。
    此次央行加息虽然使5年以上个人住房商贷基准利率由6.39%增加至6.84%,但是同时扩大了基准利率下限管理幅度,商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。银行对自住需求(第一套住房)一般都执行贷款利率下限,因此利率实际上调幅度仅为0.06个百分点。经测算,此次加息对按揭购房者每月还款额增加的幅度在0.65%以内。总体上,房贷支出增幅有限,对购房者心理影响更大于实际影响。但如果利息继续提高,则对需求的影响将会逐步增大。
    投资需求被打压。本次加息后,一旦银行将自住型购房者(拥有一套房产)与投资型购房者(拥有两套以上房产)在利率上区别对待,由于此次加息中“商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍”这一规定,投资型购房者还款额会相应变大。以50万元30年期贷款为例,投资型购房者每月比自住型购房者多还款336元,加息后基准利率贷款相对于加息前的优惠利率贷款,月供增加幅度达到5.03%-12.17%。因此,本次利率上调将影响房产投资者的心理预期,进一步打击投资需求。
    加息将压缩开发商盈利空间,促进行业整合。由于房地产开发企业大部分资金来源于银行贷款,加息将直接提高房地产开发企业的融资成本。此次加息一方面使房地产企业支付的银行借款利息提高;另一方面,由于信贷的紧缩,今后银行之外的其他融资成本也将水涨船高。加息对需求的抑制作用,也使开发商较难通过提高房价转移成本负担。因此,开发企业的利润水平会降低。
    从长期看,加息使资金的来源更趋紧张,从而形成一个自动淘汰机制,经营业绩不好的小型房地产公司将会被兼并或破产,房产公司的整合速度便会相应提高。另外,利率的增加使房地产企业开发成本增加,使银行更加注重放贷风险,有助于进一步“清场”,这对提高行业的集中度大有帮助。
    对房地产上市公司来说,加息的影响不算明显。截至2006年2季度,两市49家重点房地产上市公司的长期借款251.22亿元,一年内到期的长期借款93.46亿元,短期借款336.65亿元;有息负债之和为681.33亿元,约占总资产的34.28%,比例并不高。此次加息将使这些公司年增加财务费用2.06亿元,平均减少每股收益0.0061元。
    具体看,园区开发和出租类上市公司由于负债率较低,受加息影响更小;而开发类上市公司由于负债率相对较高,受加息影响稍大。
    本次加息对部分房地产上市公司业绩影响
股票代码 股票名称 总股本(万股) 有息负债率 利息增加额(万元) 每股收益减少额(元)
600533 G栖霞(行情,论坛) 21000.00 53.42% 733.78 0.0234
600048 保利地产(行情,论坛) 55000.00 37.64% 1382.61 0.0168
600376 G天鸿宝(行情,论坛) 25980.00 57.34% 624.96 0.0161
000046 G泛海(行情,论坛) 35148.15 57.61% 770.11 0.0147
000024 G招商局(行情,论坛) 61882.27 37.85% 1278.48 0.0138
000402 G金融街(行情,论坛) 96416.59 44.59% 1266.30 0.0088
000514 G渝开发(行情,论坛) 17631.43 55.52% 183.48 0.0070
600648 G外高桥(行情,论坛) 74505.75 60.17% 749.19 0.0067
600266 G城建(行情,论坛) 60000.00 28.01% 495.00 0.0055
000897 G津滨(行情,论坛) 82219.45 53.19% 592.78 0.0048
000069 G华侨城(行情,论坛) 111120.52 37.27% 651.83 0.0039
000931 中关村(行情,论坛) 67484.69 29.28% 378.73 0.0038
000002 G万科A(行情,论坛) 396989.88 24.57% 2217.47 0.0037
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