□本报记者 于兵兵

    “最近我们正在为一家大型的以商业地产开发为主的上市公司设计ABS产品,希望走通信贷资产证券的融资之路。

”上海一位证券公司业务经理透露。随着“54号文”收紧了信托融资,香港REITS发行又变得非常困难,开发商手中大量商业地产项目在寻找另外的融资渠道时盯上了各类资产证券的衍生产品,比如信贷资产证券业务(ABS)和房地产商业抵押贷款支持证券(CMBS)。

    据这位证券经理介绍,虽然都是以租金收益作为投资回报的现金流,但与REITs产品不同,ABS是债权性质的证券产品,而REITs是股权性质的证券产品。REITs是将多个商用物业打包上市,投资者实际投资了商业地产公司的股权资产。但是ABS是信贷资产证券,本质上是指商业地产公司出售了其应收账款,即将企业的租金收益等应收账款和未来收益权以债券形式出售。

    资料显示,目前一些国内城市的商业物业已经开始尝试ABS融资模式。据传中海通证券正在为上海金茂大厦设计的将5年收益买断后打包上市的案例,可能成为商业物业资产证券化前锋。

    “我们正在积极学习这一模式,以便为更多有此需要的商业地产客户服务。” 证券公司人员表示。8月,随着银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》,无论是商业银行贷款还是信托融资都被设定了更高的审批门槛,于是商业地产商们不得不以更快的速度了解适应新的融资产品。

    根据记者了解,另一种称为CMBS(房地产商业抵押贷款支持证券)的融资形式也在市场操作中。比如,麦格理银行传出消息,其为万达集团设计的REITs上市方式可能修改为CMBS产品,可能的初步发行金额为10亿元人民币。

    专业人士介绍,CMBS是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本,发行证券。虽然亚洲和澳洲已经建立了CMBS市场,但中国内地尚未试水。

    但是,专家表示,国内商用物业成功发行资产证券的难度仍然很大,比如单个商业地产项目很难达到资产证券化规模；已经在银行抵押的物业证券化难度较大；国内税负偏高,宏观调控影响市场预期等都可能成为资产证券化后的收益隐忧。因此,商业物业大量发行资产证券产品仍有待时日。