任何一个行业市场，在经历一个高度的发展期后，都会由“卖方市场”向“买方市场”转变。十年前的家电业如此，今天的房地产行业也不例外。今年一系列调控政策的出台及执行力度的加强，就是最好的证明。

    “国六条”、九部委“十五条”、深圳细则，以及在土地、税收、利率方面的全方位调整，使得2006年的调控变得与往年都有所不同。这一场调控，预示着整个地产行业即将到来的巨大变化，地产市场将过渡到理性时代。开发企业的盈利模式、代理公司的营销思路、专业媒体的运营架构，还有千千万万购房者的消费方式，都将出现整体的转型。

    如果说这些都是调控给中国地产带来的长期影响，目前还不明显的话，如果说住房结构和消费观念的转变作为变革的结果暂时仍不显著，那么此时市场各方的心理变化，已经标志着楼市正在调控设计的轨道上前行。

    连日来，记者就调控以来市场各方的真实心理状态，进行了一系列的调查与采访，发现进入观望期近3个月后，深圳市场上各方的心态都发生了一定的转变。在调控所引发的这场社会变革面前，开发企业、消费者都不约而同地表现出“保守”或者是“维新”这两种心理，是正确理解调控与时俱进，还是保持观望驻足不前？是调整开发战略或是购房想法，还是继续捂盘有房不卖？目前市场上依然还没有一个准确的答案。但是相对调控之初市场恐慌、混乱、对立的心理情绪，现在的市场心理显得更为平和、理性，不少开发企业和消费者，正抓住观望期的契机，积极自我调整。

    吃透政策有利发展

    土地资源仍是关键

    某品牌开发企业相关人士对记者表示，应该把调控看做是一个机遇。今年这么多调控政策出台，肯定会对整个深圳房地产市场形成巨大的影响，短期内可能会抑制房价，所以这对购房者是一件好事。他还称，很多开发企业在调控刚刚出台时，其实是有一定的抵触心理的；但是到现在，也有开发商看清楚调控其实也是机遇，因为从国家的长远发展来看，房地产业依然还是地方经济比较重要的产业之一。在这种情况下，最善于调整自我的，最能适应把握形势的，就能赢得新的市场。

    他表示，历年的新政出台，都存在一个适应期的问题。就今年来说，比如以后的小户型应该如何去运作，创新总面积如何消化，建筑设计上会不会有突破等等，这些问题都有待政府未来时期内的进一步梳理与政策完善。实际上，企业应该要积极配合政府，只有将政策吃透了并且正确对待以后，才可以在新的市场形式下继续发展。

    但也有关外某楼盘的负责人在接受采访时表示，90平方米小户型占七成的政策，从政策层面看导向是好的，但是不能“一刀切”，要看具体城市房地产市场的发育情况而定。该负责人认为，90平方米并不一定是适合深圳的，未来执行起来也很有难度。

    还有开发企业的人员对记者称，土地资源才是现在企业发展的关键，像此前在宝安拍卖的那几块地，地面价都那么高，但是现场仍有几十家企业在竞争，这说明虽然政府还在进行宏观调控，但是企业对土地的需求是非常迫切的。企业手里有了土地，就可以细细去研究怎样根据政策去做市场。

    另外，有专业人士透露，由于政府对房地产调控方向已定，不会出现大的改变，已经有小型开发企业正在打算退出房地产行业，因为调控让很多小公司的资金链受到了严峻的考验。

    正确看待调控

    等待市场回暖

    业务会议、员工培训、签订项目合作协议……个税新政施行后的十来天里，各大房地产中介似乎都在忙着这些事。近来，各大房地产中介高强度的工作节奏，与先前业界预测的成交萎缩导致“集体清闲”的情况完全相反。记者在某品牌中介了解到，国家对三级市场紧锣密鼓的调控，对市场影响仍然是比较明显的，成交量剧降就很能说明问题。但是他们也表示，对于新政已经有很充分的心理准备，能够理性并且正确看待，而现在主要做的就是加紧修炼内功，积极等待后市的回暖。

    与此同时，还有不少中介忙着找店铺。某品牌中介的相关人士告诉记者，“等到了九、十月份旺季，大家都抢着要好门面，不如早点动手。”在他们看来，市场目前是处于政策的消化期，但是就深圳市场旺盛的需求量来说，传统的九、十月份就应该是市场适应调控重新回暖的时候。对深圳三级市场的后市，他们依然是十分看好的。

    但也有人指出，中介洗牌是在所难免的。中天置业南山区三级市场总监向能银在中天置业的企业网站上表示，在系列新政的冲击下，深圳二手楼市交投量大幅缩水，严峻的形势让中介行业重新洗牌在所难免。一些小型中介陆续退出市场，部分中型中介正在逐渐收缩战线或迁移分行，而大型中介企业则趁过渡期内节约成本、勤练内功、抢占市场份额，从而能以更好的准备迎接房地产市场的回暖。

    楼市雾里看花

    首选还是观望

    在采访部分深圳市民的过程中，记者发现有近7成的消费者表示，现在市场变化不明朗，而且开发商现在已经采取了一些变相降价的措施，这更表明调控开始有效抑制房价，因此现阶段观望是首选。

    在保险公司上班的杜小姐就称，静观其变，现在暂时不买，等到市场稳定再说。本来想买套小户型先过渡一下，但是“9070”的政策一来，加上以后如果要换房子的话，营业税的风险又难以预见，因此就索性等等再说。在她看来，以后深圳的小户型有降价的空间。

    而从事出版媒体工作的白先生则告诉记者，从去年底就一直在留意楼市走势，原本以为“国六条”等一系列新政出台后，房价肯定会降，买房的时机也就到了。但时至现在，楼价不仅没下降，白先生看中的个别项目还一天天地往上涨。白先生一方面担心现在不买以后会不会涨更高，一方面又觉得调控应该能影响房价。“所以，现在我还是决定暂时不买，等到年底再说吧。”白先生最后还是选择了观望。

    记者在某售楼现场做的随机调查中，有超过7成的消费者表示现在买房是为了自住，有近半数人认为总价在40万左右的小户型是购买首选，而问及何时会结束观望、开始实质性的买房时，也有近7成人表示应该是在一年之内。