提示:今日为G招商局(行情,论坛)可转换公司债券股权登记日！

    G招商局(行情,论坛)可转换公司债券将于明日(8月30日)发行！

    招商局地产前身为蛇口招商港务有限公司,1993年6月公司A、B股在深圳证券交易所上市交易。

2001年7月,剥离港口业务,2004年2月,出让石化分销业务,同年6月公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”。目前,公司以房地产开发经营为主营业务,业务架构兼具稳健和成长性。

    公司本次可转换债券发行规模为15.1亿元,存续期5年,自2006年8月30日起至2011年8月30日止。票面利率从第一年起分别为：1.0%、1.4%、1.8%、2.2%、2.6%,每年付息一次。初始转股价格为13.09元,自发行结束之日起6个月后开始转股。

    关于业务经营

    问题： 请介绍公司的几大业务板块销售、利润率构成情况？

    林少斌：在公司05年销售收入构成中,商品房开发收入占到62%,房屋租赁9%,供水供电占27%,从利润来源上看,三者分别占64%、17%、19%,园区供水供电未来将保持稳定,而出租收入的稳定增长将使其未来成为公司第二大利润贡献点。

    从各业务的毛利率水平看,房地产开发业务毛利率不断提升,而出租物业、园区供水供电都保持稳定的收益。

    问题：公司的主营业务中,出租业务和园区供水供电占据什么样的地位？其对公司业务平稳发展的贡献体现在什么地方？上半年营收情况如何?

    林少斌：物业出租及供水供电业务为公司提供稳定的现金流,年出租收入稳定在2亿元以上；园区供水供电两块业务合计每年给公司带来近7亿元的销售收入,利润在1.6亿元左右。

    公司出租物业的经营业绩上半年保持稳健增长态势：泰格公寓正式投入运营,出租率逐步上升,截至6月底,客户出租率超过70%,成为外籍人士常住为主的高档酒店式公寓。另外,新的出租物业———花园城中心项目于4月底竣工试营业,位于深圳前海物流园区的出租性物业———海运中心项目施工进度理想。上半年累计完成出租面积205万平方米,较上年同期增长10.81%。

    2006年1-6月份,公司完成售电量39281万度,较上年同期减少1.54%,受到汇率变动影响,向香港中电购电的成本有所下降,主营业务利润率略有上升；完成售水量1503万吨,较上年同期减少5.69%。

    关于公司发展前景

    问题：去年公司曾提出“将业务、利润的重心由深圳地区向深圳市外稳健转移”的基本发展战略,请问是基于什么理由提出的？面对新的调控政策,这一发展战略是否发生变化或调整？未来外埠业务计划占多大比重？

    林少斌：公司的基本发展战略是我们长期研究中国经济发展和房地产行业发展趋势而确定的,并依据国内三个重点经济发达地区和城市的情况确立了“三个重点区域九城市的全国发展战略”,新的调控政策对我司而言是继续发展的机会,公司确立的上述发展战略不会发生变化,力争在未来五年外埠业务利润贡献达到50%。

    问题：目前正在推出的地产宏观调控政策对公司有何影响？公司有何应对措施？

    林少斌：近年来,国家对房地产市场的一系列调控措施,对稳定房地产市场,提高土地利用率,加快行业集约化发展将产生深远的影响,也使公司面临新的机遇和挑战。顺应宏观调控的政策环境,公司积极调整战略,加快资金周转速度,增加土地储备,加强融资能力,提高开发品质,争取在新的形势下把握住发展机会。

    问题：坚持租售并举是招商地产的战略之一,05年租赁业务取得了哪些进展？06年还将有哪些新的出租项目,前景如何？

    孙承铭：长期以来,公司不断投资并持有优质的出租物业,以获取稳定增长的租金回报。截至2005年末拥有出租性物业44.55万平米,在建的预计将于2006年投入运营的可出租面积7.9万平米。此外,公司于2005年公告收购富城(中国)有限公司80%的股权,该公司正在开发的南京国际金融中心写字楼项目建筑面积11.8万平方米。目前公司所持物业集中于深圳,物业类型包括别墅、商铺、公寓、写字楼、厂房等。随着深圳房地产市场的发展,公司出租业务的经营业绩保持稳健增长,出租物业的物业状况、区位分布和市场定位良好,近三年综合平均出租率一直保持在80%以上。2005年累计出租面积达472万平方米,较2004年增长32.35%,实现租金收入23,528万元,较2004年增长19.82%。

    关于竞争优势

    问题：招商地产在招商局集团中处于何种地位,未来将会得到大股东哪些方面的支持？对上市公司有何影响？

    孙承铭：在招商局集团业务布局中,房地产业务是其核心业务之一,而招商地产将作为其旗舰公司专注于地产业务；招商地产作为国资委划定的首批五家房地产企业之一,其目标是进一步做大做强房地产业务,所以大股东今后将在资产注入和资金方面继续给予上市公司强有力的支持。

    具体来说,一是考虑注入集团拥有的土地及物业资产,比如近期南京的国际金融中心项目的注入等。大股东目前在全国拥有超过200亿的物业资产,同时拥有较多的土地储备,这些土地储备如果陆续注入上市公司,将有利于上市公司降低土地储备的资金压力,获得相对高的开发毛利率。同时,这些资产和土地的逐步注入将带来公司规模不断扩大,影响力不断增强；二是资金方面的支持,大股东强大的资金实力,将对地产公司长期发展形成明显的资金支持。

    问题：贵公司有没有建立长年投资者关系制度？这方面的工作进展如何？

    陈宇：公司设有董事会秘书处,并特别设置了投资者关系主管。长期以来公司十分关注和重视投资者关系的加强,公司目前已设立了投资者关系制度,并通过定期报告/不定期报告/分析师年会/投资者关系网站/接听和接待投资人等一系列方式与投资人保持顺畅的沟通关系。如您需要进一步深入了解公司的情况,也欢迎您与公司投资者关系部门联系。

    关于公司财务状况

    问题：建筑用地全面招、拍、挂方式供应,而钢铁、水泥等原材料价格不断上涨,加上地产信贷门槛抬高等一系列政策相继出台,对房地产行业的长远发展有何影响？对公司的影响有多大？公司有何应对措施？

    华立：公司目前的土地储备充分,而且潜在价值较高。公司每股土地储备量在同行业中居首,公司有能力化解新政策下对房地产行业的一些不利影响。

    短期内,由于房地产建设的周期性,加上原材料价格的上涨,确实对包括公司在内的全体房地产企业均有较大的压力。但是由于公司在深圳、广州的房地产业务比重大,而这些经济发达地区对房屋特别是小户型的房产比较接受,只要合理引导消费,不但可以化解政策风险,还可以给公司带来较好的收益。

    问题：公司目前资产负债率不高,且没有长期负债,为什么不考虑通过银行借债进行项目投资,而是发行可转债？而这两种方式对资本结构的影响是相同的。

    黄培坤：长期负债在公司的负债结构中占50%,银行借款始终是公司项目开发的重要资金来源之一,转债具有债权和股权的双重性质,公司也有信心绝大多数转债持有人会转换成公司的股票,因此银行借款和转债对资本结构的影响不完全相同。

    问题：公司05年资产负债率58%,略低于行业水平,但随着本次可转债的成功发行,公司负债率将上升至64%,此外公司05年末净负债由04 年末的13.4 亿元上升至32.4 亿元。05 年经营活动产生现金净流量为-13.7 亿元,经营现金流量-2.2 元/股,请问公司对可能存在的财务风险有何评价？

    黄培坤：随着公司土地储备的增加和经营规模的扩大,近两年公司的负债率呈上升的趋势,尤其是此次转债发行后,负债率会升至峰值64%左右,但今明两年公司有较多的项目进入销售,今年公司的经营性现金流状况也持续改善,公司也有信心使转债逐步转股,负债率会逐渐回落至行业平均水平。公司负债结构合理稳健,资产质量高、盈利能力强,有较好的抵御财务风险的能力。

    关于可转债发行

    问题：本次发行的可转债利率与同类上市公司相比处于何种水平？

    杨百千：本次可转债采用变动的票面利率,第一年至第五年分别为:1.0%,1.4%,1.8%,2.2%和2.6%。其中第五年债券到期后按107元赎回,按此计算债券的平均年利率达到2.68%,与市场上现存的可转债利率相当。

    问题：请问票面利率逐年上升幅度的定价依据是什么？可转债在提前赎回期间是否可以进行交易？募集说明书好像没有说明可转债股价向下修正的触发条件？

    陈伟：票面利率逐年上升的定价依据主要是根据期限越长,利率越高的原则；可转债在提前赎回期间可以交易；可转债条款中对向下修正的确没有规定向下触发条件,主要是因为《上市公司证券发行管理办法》规定,向下修正必须获得股东大会三分之二的同意,因此,是否向下修正,修正幅度等主要取决于股东大会的意向,因此未规定向下修正的触发条件。

    问题：公司如何促使将来转债的持有者转股？

    杨百千：简单的说,主要依靠加强经营能力,提高公司业绩增长；其次,制定有利于股东价值提升的分配政策,促使股东价值最大化；第三,建立股权激励机制,使经理人与投资人价值取向趋于一致。

    (文字整理：陈 静)

    嘉宾介绍

    招商局地产控股股份有限公司董事长 孙承铭 先生

    招商局地产控股股份有限公司董事、总经理 林少斌 先生

    招商局地产控股股份有限公司董事华 立 先生

    招商局地产控股股份有限公司董事、副总经理 杨百千 先生

    招商局地产控股股份有限公司财务总监 黄培坤 先生

    招商局地产控股股份有限公司董事会秘书 陈 宇 先生

    中国银河证券有限责任公司深圳管理总部副总经理 王晓虹 女士

    中国银河证券有限责任公司投行总部股票发行部副经理、项目负责人陈 伟 先生

    中国银河证券有限责任公司项目组成员 蒋 理 先生