国信证券研究所 方焱 陈林

    目前地产板块调整已基本反映政策利空,在人民币强烈升值预期下,汇率改革未来将加快,地产股长期投资价值将进一步凸现。

我们认为,地产公司未来业绩快速增长可期,优势企业会在调控中获得超常的发展机遇。

    调控措施影响有限

    8月19日开始加息27个基点、8月1日起开征个人住房转让所得税、规范外资准入对全国房地产市场等等调控措施近期将要发挥作用。但仔细分析,这些调控措施对房地产股影响有限。

    加息对地产板块上市公司业绩影响很小。央行宣布从2006年8月19日起加息27个基点,加息将对目前我国经济的过热起到一定的调节作用,但并不会对房地产行业产生强有力的影响。加息使每平方米开发成本增加0.91%,月按揭还款平均支出增长0.5%,对地产板块上市公司业绩影响很小,利息支出增加额只占2005年板块平均业绩的2.54%。

    征收个人住房转让所得税对以消费为主一级房地产交易行为没有任何影响。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的实施将直接对房地产二级市场的投机交易产生影响,使房地产投资人的预期收益降低,减少投机资金的流入速度,从而有利于抑制房地产价格的上涨。但对以消费为主一级房地产交易行为没有任何影响,可以看作是一个“有保有压”的政策,并不会影响整个房地产行业的长期发展。

    规范外资准入对全国房地产市场不会产生较大影响。7月底,建设部等6部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。我们认为,提高外资准入的门槛,将有效降低外来需求,抑制投机；同时,可以让更多有实力、有信誉的公司进入,这有助于外资在中国房地产市场的规范、理性地发展,减少市场泡沫；主流外资长期投资中国房地产市场的计划并不会受到影响。新政策的影响力将局限于房地产投资热点城市,对上海、北京、深圳、广州等热点城市可以在一定程度上起到平抑房价的作用。但从长远的角度来讲,我国购房的主体还是来自国内的资产,因此对于全国房地产市场走势难以产生较大影响。

    行业景气度继续回升

    在政策调控之下,重点区域市场出现初步降温趋势,但事实表明：固定资产投资增速有所缓解,但依然高位运行。

    数据表明,重点区域市场出现初步降温趋势：7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,环比上涨0.5%。7月上海住宅成交量、价双双下跌,成交结构向低价房聚集；北京住宅成交均价继续上扬至8380元/平方米,较年初累计上涨11.8%；深圳成交量继续萎缩,房价上涨势有所缓解,住宅成交均价环比下跌1.7%；广州成交量也出现萎缩,但高档住宅拉动全市住宅均价上涨7.34%；天津房价今年首度出现下滑,但中心城区仍保持稳定；重庆房价稳步上行,供需基本平衡。

    固定资产投资增速有所缓解,但依然高位运行。1-7月,城镇固定资产投资实现44771亿元,同比增长30.5%,增幅提高3.3个百分点,但较上半年下降0.8个百分点。其中,房地产开发投资实现9411亿元,增长24%,同比提高0.5个百分点；房地产开发投资占固定资产投资的比重为21%。固定资产投资与房地产开发投资增速在6月份达到高点后,终于在一系列的宏观调控措施下有所缓解,但目前水平仍然处于高位。

    优势企业有望超常发展

    我们认为,宏观调控使房地产行业优胜劣汰加剧,但是为龙头企业加速发展提供机遇。建议重点关注G万科A(行情,论坛)、G招商局(行情,论坛)、G金融街(行情,论坛)、G阳光(行情,论坛)、保利地产(行情,论坛)。

    G万科A(行情,论坛)(000002)截至上半年末,按权益计算的公司规划项目面积总计1565万平方米,以2年左右的开发期计,目前项目储备可以保证公司未来3年以上的开发需要。8月4日公司又以17.66亿元受让南都集团持有的南都房产集团有限公司60%的权益。本次交易使得公司RNAV提升0.53元/股至6.68元/股。公司一次性获得项目资源269.2万平方米,其中杭州项目174.1万平方米,基本完成了在长三角的整体布局,形成了上海、江苏、浙江三足鼎立的局面。

    G招商局(行情,论坛)(000024)宏观调控下公司房地产开发销售稳步推进,单位盈利能力保持稳定,目前拥有项目储备逾400万平方米,在建、拟建项目17个,达到了历史新高。8月4日,公司又以10.02亿元购得天津市南开区卫津南路西侧一块土地的使用权。初步匡算,该交易提升公司净资产约0.2元/股。公司由房地产开发、房屋租赁、公用事业及物业管理所构成的独特业务结构将保障盈利稳定上升,未来几年净利润仍将保持较快速度增长。

    G金融街(行情,论坛)(000402)公司区域优势明显,业务进展顺利,金融街区域开发已进入丰厚回报期；未来异地开发将为公司持续成长提供有力保障,天津、南昌、惠州等地的项目进展顺利,预计将在2年内开始贡献利润；商业项目的出租经营也为未来公司的可持续发展提供稳定的现金流。

    G阳光(行情,论坛)(000608)8月8日公司与北京道乐科技发展有限公司、道乐科技的股东签署《股权转让协议》,通过受让道乐科技80%的股权,对北京市朝阳区北苑大羊坊10号科技创业大厦项目进行投资。该项目风险较小,将给公司带来稳定的现金流入。下半年公司将可能在北京等地取得新的土地储备,预计未来3年收入及利润增长将保持在30%左右。

    保利地产(行情,论坛)(600048)公司目前已完成了包括广州、北京、上海、武汉等在内的十个城市的战略布局,拥有在建和拟建项目总建筑面积超过1100万平方米,权益面积890万平方米,完全可以满足公司未来5年左右快速发展的需要。预计未来3年公司收入和净利润的年复合增长率在40%左右。

    重点关注地产公司盈利预测及投资评级

                                       EPS             P／E
    证券简称   06／08／25收盘价    06E    07E     06E     07E     PB   PB＊   本期评级   上期评级
    G万科A(行情,论坛)                 6.40   0.51   0.68   12.55    9.41   2.87   1.16       推荐       推荐
    G招商局(行情,论坛)               13.67   0.88   1.04   15.53   13.14   2.18   0.84       推荐       推荐
    G金融街(行情,论坛)                8.59   0.65   0.89   13.22    9.65   2.62   1.02       推荐       推荐
    金地集团               8.70   0.65   0.75   13.38   11.60   1.76   0.83       推荐       推荐
    G华发(行情,论坛)                  8.20   0.75   0.99   10.93    8.28   2.19   0.98       推荐       推荐
    G栖霞(行情,论坛)                 12.69   0.60   1.10   21.15   11.54   3.84   1.25       推荐       推荐
    G阳光(行情,论坛)                  5.31   0.53   0.71   10.02    7.48   2.21   0.59       推荐       推荐
    G亿城(行情,论坛)                  5.65   0.53   0.78   10.66    7.24   2.00   0.45       推荐       推荐

    注：PE按06／08／25收盘价计算,PB＊按调整后NAV计算,PB按05年每股净资产计算 数据来源：国信证券研究所