当持续高涨近10年的美国楼市让世人刮目时，高空置率的悄然来袭则让人遥想起其“后天”的震荡

    “免费赠送液晶电视、豪华不锈钢厨具、家庭装修礼券”，“每天降价1000美元，直至房子售出为止。

” 最近，美国西雅图市中心一个高层公寓促销语以及一家开发商的网上帖子吸引了一些年轻购房者的目光。

    由此可窥，美国已火爆近10年的房地产市场正开始降温。据悉，今年至今全美28个州包括华盛顿地区的房屋销售额都在直线下降，其中以加州、佛州以及亚里桑那州的下降幅度最为显著，平均达到26％以上。

    空置率创9年新高

    日前，全美房地产经纪人协会美国房地产协会公布的数据显示，与2005年同期相比，美国房屋销售在4月至6月间下降了7％。

    该协会对开发商进行的调查显示，销售量下降幅度最大的州是那些原本房地产市场最为火热的市场。与2005年同期相比，加州房屋销售量下降了25.3％，佛州下降了26.7％，而亚里桑那州则下降了26.9％。当美国的房价在6月达到近11年来的最高水平，美国的空置房面积也创下9年以来的纪录，似乎也就在意料之中了。

    据全美房地产经纪人协会公布的数据，6月美国4个主要地区房屋销售与去年同期相比均出现滑坡。在全国范围内，现房的成交量仅为662万套，比5月的671万套下降了1.3％，与去年同期相比更是下降了9％。2005年1月，美国现存空置房是200万套，而今年6月则达到了370万套，为今年3月以来的最高。几个月前，房屋平均的挂牌待售期仅为两天，而现在则长达三个月。

    Naroff经济顾问公司JoelNaroff指出，美国空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；而空置率是由空置房除以全社会房屋得出。自从2005年6月以来，市场上空置房大幅增加了39％，美国的住房销售已逐渐减缓。

    商用空置率不降反升

    不过，由于美国联邦政府业务持续扩大，不断增聘人手，加上法律和服务类行业生意兴隆，作为全美最强劲办公用房市场之一的首都华盛顿地区商用办公楼市场大受其益，其第二季度商用办公楼的空置率反而略有下降，租金则持续上涨。

    近日，房地产行业研究公司CoStar Group Inc公布的数据显示，与去年同期相比，今年第二季度商用办公楼空置率从去年同期的9.9％下降到了9.3％，租房报价已从每平方英尺29.98美元上涨到了31.11美元。

    CoStar Group Inc研究人员称，全美主要办公楼市场都面临着空置率下降。

    纽约和华盛顿地区是全美最紧俏的办公楼市场。第二季度，纽约市场商用办公楼的空置率为6.7％，租金为每平方英尺45.42美元，而亚特兰大市的空置率则为14.4％，租金仅为每平方英尺18.95美元。与此同时，华盛顿地区商用办公楼空置率为7.6％，略低于去年同期的7.9％，租金则从去年的每平方英尺40.76美元上升到了42.16美元。

    空置率玄机

    随着空置率的升降，美国房地产市场也首次遭遇了发展的最低迷时期。可以断定，潜在的购房者将继续保持观望态度，房地产市场有效需求仍将不足。

    虽然，此前美国住房均价一直在以两位数的速度上升。但现在的美国消费者似乎已开始意识到房地产市场的巨大泡沫，再加上油价飙升带来的物价上涨，降低了美国人的实际收入水平，越来越多的美国人开始小心翼翼地捏紧自己的钱袋，并越来越理性地置业投资，不轻易给开发商一分钱。

    而房地产市场的高温冷却，又进一步转化成为住房价格“更加有限”的上涨。在全美房地产经纪人协会的报告里，不仅房屋销售数据令人失望，曾经给开发商带来滚滚财源且一路“高歌”的房价也失去了原有的“活力”。6月，全美23.1万美元的住房销售价格平均值与去年同期相比仅上涨0.9％，在诸如波士顿这样的大都市，售房均价甚至还低于一年前的水平。

    全美范围的房地产市场繁荣曾为美国经济增长提供了最大支持，而现在房地产市场的下滑趋势，再加上利率上升，已经开始对美国的居民消费产生抑制作用。

    最近，有美国房地产巨头表示，目前的美国已是买方市场，由于有源源不断的房屋可供销售，美国房地产价格降至低谷，很多销售商持房待售。

    从宏观经济的角度来看，如果房地产市场骤然变冷，特别是一些主要地区的房价下跌，会否引发一场美国楼市的惊恐与震荡，我们不得而知，但从现实情况来说，这种变化是令人担忧的。因为过去几年来，房屋的快速升值以及重新按揭，每年给经济增加了数以千亿计美元的消费资金，也给经济的复苏提供了动力。如果没有这种动力的助推，美国经济的增长无疑会减缓许多。当然其减缓的数字尚有待考究。