内容摘要:
05年中粮集团通过受让股权方式成为G中粮地实际控制者,集团承诺将采取优质房地产资产注入方式,使上市公司成为有品牌,跨区域经营的开发商。中粮集团的思路在于通过上市公司所建立的资本市场平台,拓宽直接融资渠道,在行业整合加速背景下,将其下属的房地产业务作大作强,而G中粮地作为中粮集团地产业务在资本市场上的唯一平台,将随着集团的战略实施而快速成长。 G中粮地原有业务主要集中于深圳市宝安区的工业产房出租和来料加工,近年来由于深圳市土地和劳动力成本的不断上升,弱化了税收优惠对工业企业的吸引力,工业地产客户有向内地转移趋势,因此公司将把未来业务重心转向住宅的开发和销售,配合集团资产注入战略的实施,但目前这部分业务仍是公司利润的重要来源,将帮助公司实现战略转型期的平稳过渡。中粮集团目前主要的地产业务由93年收购的香港鹏利国际公司开展,其已开发和待开发面积超过500万平方米,管理物业面积113万平方米,经营性物业44万平方米,资源十分丰富,但由于鹏利国际的经营范围覆盖了房地产开发销售、物业管理、酒店经营,在对G中粮地进行资产注入时,会考虑统筹安排,先期最有可能将房地产开发项目注入上市公司,因为这部分业务对资金的需求最大,也能够帮助上市公司实现业绩的快速增长,待公司具备规模效应、业绩稳定后可能再将经营性资产逐步注入。目前国家出台各项政策会抑制市场需求,增加企业负债成本,这一切的最终结果是导致开发企业现金流的趋紧,而在我国尤其是大城市存量土地资源已经较为有限,这都会影响企业拓展新资源的能力,成长性难以得到保证,但G中粮地的主要发展模式是通过与集团的关联交易,将集团已有的资源逐步置入,不必为寻找新项目而付出过多精力,并且公司以往的业务结构和谨慎的发展态度也造成公司较低资产负债水平,06年中期的资产负债率仅有34%,向金融机构贷款发展能力较强,因此基于公司的发展模式和集团优质资产注入承诺使我们对其未来实现高增长充满信心。06年开始集团将逐步向上市公司注入资产,上述战略实施会使G中粮地的基本经营发生较大改观,因此按市盈率45倍计算,公司的估值中枢为9.5元,给予推荐的投资评级。 |