房地产价格是开发商决定的垄断价格，房地产垄断价格是由房地产开发商“合谋”形成的，而不是“由购买房消费者之间的竞购造成的”。垄断价格是通过市场实现的。

    我国部分城市房地产价格偏高或较高，是国家对房地产宏观调控的重要内容。

经过两年多的调控，房地产价格不仅没有回落到合理的区间，稳定下来，而且部分城市的房价还在上涨，成为社会各界关注的最大热点。国家主管部门以及学术界对于房地产价格居高不下的原因以及治理措施等，进行了大量研究，提出了许多对策建议。但是在理论认识上，并不完全一致，存在着一定的分歧。

    中国国际工程咨询公司国际部副主任江林东先生，认为我的“房地产的垄断性造成房价高”的认识存在误区，对“房地产垄断价格是房地产价格高的重要原因之一”的观点提出了批评。现就针对江主任的意见，提出商榷。

    第一，为便于讨论问题，首先必须明确几个概念。

    （1）江主任说：“不同国家和地区有着不同的土地所有制。除了中国实行土地国有制外，香港的土地也是国有的，之前为官地（Crown Land）。”

    说“中国实行土地国有制”是不确切的。中国土地实行的是公有制。公有制有两种形式，即农村土地的集体所有制和城市土地的国家所有制。准确地说，只有城市土地才是国家所有的。

    （2）江主任说，“土地是国家的，公有的，但土地使用权可以出让，可以成为私有的或企业所有的。这就是土地使用权的两种形式的垄断，公有的垄断和私有的垄断。”

    土地使用权不会存在两种形式垄断。土地使用权一旦出让，土地使用权就从国家手中转到了受让者手里，从而实现了所有权与使用权的分离。绝对不会在同一块土地上既存在土地使用权“公有的垄断”，又存在土地使用权“私有的垄断”。

    （3）江主任说：“从人类社会进入农业经济后，就存在着土地的所有权和使用权的分离，正是这种分离才产生了地价的最基本形式——地租。”

    土地所有权与土地使用权分离产生了地租，是对的。但是，把“地租”说成是“地价的最基本的形式”是错误的。“地租”与“地价”是两个不同经济范畴，标志着不同的经济关系。“地租”是为了取得土地使用权支付的费用，在这种意义上也可以说是土地使用权的“价格”，它标志着土地使用权的转移。“地价”标志着土地所有权从一个人手里转移到另一个人的手里，是土地所有权的价格。虽然我们现在也把一次性出让几十年的土地使用权的地租总和叫做“地价”，但这种“地价”本质上是地租，因为它是土地使用权的出让费用，而不是所有权转移价格，更不能说是“地价的最基本形式”。

    （4）江主任说：“土地所有和经营的垄断性是土地的社会属性之一”。严格地说这不是“土地的社会属性”，而是“土地的经济属性”。

    第二，江林东主任把我的观点概括为“‘三种垄断’导致了房价高”。这不符合事实。

    在房地产价格构成中，确实存在“三种垄断”因素，即“土地所有权垄断”决定的绝对地租、“土地经营权垄断”决定的级差地租、以及由于房地产经营垄断形成的“房地产价格垄断”。这“三种垄断”都是客观存在的事实，是房地产经济运行的重要规律。规律是不能改变的，但可以规范垄断行为。

    房地产经济中“三种垄断”及其形成的经济后果，在房地产价格构成中具有不同的性质。由土地所有权（私有权）垄断决定的绝对地租，以及由土地经营权垄断决定的级差地租，是房地产开发建设中的要素价格，属于房地产价格的成本构成部分。在我国目前的条件下，也就是土地出让金的构成部分。土地出让金的高低，当然会决定房地产价格的高低。但是，我所说的是房地产产品的垄断价格中垄断利润过高，引起的或决定的房地产价格过高的这种事实。

    第三，江主任所说：“房价高是由于住房供不应求导致购房消费者之间的竞购造成的。从表面来看是开发商确定了房价，但是实质上，房价主要是由消费者决定的，这是房价这一具有垄断价格性质的市场属性。”这种说法值得商榷。

    （1）在自由竞争的情况下，不会形成垄断价格。因为在供不应求的情况下购买者之间的竞争使价格上涨，而在供过于求的情况下，售卖者之间的竞争就会使价格降下来。这是自由竞争价格，是“一般生产价格或产品价值决定的价格”，而不是“垄断价格”。

    （2）马克思所说的，“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值决定的价格无关。”指的是特殊地段的垄断地租。主要说明垄断地租的确定，是“由购买者的购买欲和支付能力决定”，而不是说由购买者决定“垄断价格”。

    （3）如果按照江主任的意见制定政策，最终结果只能是由于土地的有限性和稀缺性，房地产始终存在着供不应求的状态；房地产价格始终是由购房消费者竞争决定的所谓“垄断价格”；特别是在住房市场上存在着投资者与投机者这种强势群体的情况下，始终会把住房消费者这个弱势群体排挤出住房市场；城市中低收入者的住房问题永远得不到解决。这不符合国内外房地产经济发展的规律。

    江主任认为，房地产价格是消费者竞争形成的价格；我认为，房地产价格是开发商决定的垄断价格。

    第四，我对于房地产价格的观点始终是：

    （1）房地产价格是垄断价格。房地产垄断价格是由房地产寡头垄断市场决定的。房地产寡头垄断市场，是由土地有限性与房地产经营垄断性决定的。由于土地有限性和不可移动性，在一定地域范围内从事房地产开发建设的只能有少数几家房地产开发企业。少数几家房地产开发企业，为了共同取得更大的利益（利润），避免竞争带来的损失，极容易在价格问题上达成协议。所以，房地产开发商之间基本没有竞争，即使有竞争也是少数几家开发商的环形竞争。

    （2）房地产垄断价格是由房地产开发商“合谋”形成的，而不是“由购房消费者之间的竞购造成的”。房地产开发商在价格上达成的协议，在经济学上就叫做价格合谋。价格合谋，可以是有形的，也可以是无形的，通常采取的是价格跟进的方式。就是第一个进入某个地域进行开发的开发商，首先确定一个价格，以后跟进来的开发商，就参照第一家开发商的价格决定自己开发的房地产价格。人们进入房地产市场，遇到的就是房地产开发商确定的这种垄断价格。所以，房地产垄断价格不是由消费者竞争决定的，而是由开发商确定的。

    （3）垄断价格是通过市场实现的。马克思在《资本论》中所说的，“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值决定的价格无关。”（《马克思恩格斯全集》第25卷 第873页）正好说明，我国目前房地产价格居高不下，就是由于投资购房者和投机购房者，具有强大的“购买欲和支付能力”，通过“买涨不买跌”市场行为，支持着与推动着房地产价格不断地攀升。