□本报记者 于兵兵

    昨天是《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》公布的第一天,众多房地产中介机构、金融服务机构、外资开发商紧急开会,讨论新政的影响和对策。

“有一点是可以肯定的,通过外汇环节的管理,部分外资买房的资金链流程将被改变,所有项目都需要暂时先掏钱再融资,那种仅以外债买房产的做法就此受到限制。”中原地产相关人士表示。

    据了解,此前有部分以炒房或汇率套利为目的的境外中小基金,是运用先借外债再买房买地的模式实现无本套利的。具体流程为,先以境外公司名义在境内谈好项目或看好房产,从境外融得外债或投资资金,汇入境内后买地买房。一旦汇率获益超过融资成本,外资则不惜制造坏账。

    而根据外汇新规,无论是购买房产,还是购买股权,先付款再境外融资成为统一标准。

    购房环节,《通知》规定外资买房的入汇结汇条件有若干项,其中之一是需要先取得房地产主管部门出具的所购商品房预售合同登记备案证明,“而预售合同备案的前提是至少有30%以上的购房款已经支付。”分析人士称,这标志着外资需要在外汇进入之前要先准备一定的首付资金。“很少有开发商愿意在一分钱没收的情况下签订预售合同,进行网上预售备案,帮助外资度过前期的巨大资金压力。”市场人士表示。

    股权收购方面,新政要求：境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权,未能以自有资金一次性支付全部转让款的,外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。工商管理部门也进而无法进行股权变更登记。“这些规定的本意都很简单,将外资的自有资金要求提高,先付钱,至少先付一部分钱,再允许境外融资。”仲量联行中国区董事陈立民表示。

    显然,未来受影响最大的将是资金实力不强的中小基金,或“快进快出”套利目的明显的境外资本。

    另外,境外机构和境外个人在购房条件中又有不同,其中境外机构购房需要另外出具自住或自用的书面承诺。“如果一旦发现境外机构在此环节有伪承诺,其企业诚信纪录将受到影响,并进而影响其它的境内投资项目谈判。”中原地产法律与按揭部总监罗亚冬表示。

    购房外汇管理新规未涉二手房

    □本报记者 于兵兵

    日前公布的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》令外资进入房地产的规范限制进入实质性操作阶段。但是,业内人士指出,外汇管理新规中没有提及关于外资购买二手房的外汇管理流程。“这一信号要么是给二手房交易一个缓冲的出口,要么是因为技术上较难实现。”中原地产法律按揭部总监罗亚东认为。

    罗亚东称,一直以来,除了购买一手房外,大量外资购房,尤其是机构购房,多是二手市场的存量房源。出售方为原房产的产权人,即“房东”。“这种自然人对自然人的行为本质增加了监管和控制的难度。”市场研究人士表示,作为监管部门,外汇管理局无法要求每一笔二手房的购房款全部划入房东人民币账户。由此,个人与个人之间通过现金方式交易二手房的情况仍难以控制。

    另外,二手房交易只有产权过户,不涉及预售登记,这也增加了监管的难度。从预售登记到办理结汇可以允许有较长时间,但是二手房整个交易时间只有20多天,在过户到下家之前完成结汇是有难度的。

    根据七月下旬六部委171号文(即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》),对于外资购二手房的监管似乎还可以通过交易中心完成。171号文件称,符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房须持有效证明到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记,对不符合条件的不予登记。

    “这是否意味着不符合自住性质的二手房交易可以在产权过户环节受到审查,目前仍没有明确的说法。”业内人士称。

    看来,楼市限外政策的真正执行还有待地方细则的进一步明确。“一句话,地方细则一日未出,市场还一切如常。”一位资深地产经纪表示。

    京沪深“住房结构比例”细则或松动

    6月1日前的招拍挂项目可能不受90平方米以下70％以上比例限制

    □本报记者 于兵兵

    事关未来住宅供应结构的“90平方米”以及“70％比例”政策可能在大部分一线城市有所松动。

    虽然官方表态未出,但是北京、深圳、上海等地房地产市场均开始流传政策松动的消息,主要说法是,“新住宅建设项目中90平方米以下小户型占比须达到70%以上”的新政仅适用2006年6月1日后出让的住宅用地项目,而之前的招拍挂项目即便没有拿到项目施工许可证,也可以排除在规定要求之外,按原土地出让合同的约定执行。

    “这一说法受到了大量房地产开发企业的抵制。”一位总部在深圳的房地产开发商称。也有业内专家表示,严格意义上说,这种做法涉嫌违背市场公平原则。也许是基于上述市场反响,近日,深圳房地产市场部分业内人士透露,最新的规定或更改为2006年6月1日前已经获各项审批但未实际动工的,按原控制规划标准执行。另据了解,2006年深圳市计划住宅用地18块,用地面积共102.4公顷。全部按小户型占比70%的要求执行。

    以新地块出让充抵70%要求的还有上海。在近期上海公开挂牌出让的20幅土地中,几乎全部地块要求结构比例满足“90平方米以下70％以上”的要求,甚至有部分地块要求小户型占比达到80%以上,但是地块位置多处于外环以外。“内环50%,中环70%,外环74%”的上海结构细则正被众多市场人士证实。

    而北京的消息是,2004年8·31大限之前的招拍挂项目,即便目前没有动工,也不受新政影响。“两年前,为了在招拍挂大限前抢到土地,大量开发商盲目拿地,并未做好前期考查,致使目前仍有一半以上的土地没有开发。”一位北京房地产业内人士介绍,如果按新政执行,这些土地或都需要更改规划。

    对于以上信息,记者从北京市建委、上海市房地局等官方口径得到的答复是,目前相关政策都尚未进入可披露阶段,对于市场传闻不予回复。