经营策略的改变有可能影响现金流公司目前正在进行经营策略的转变，其中租售并举的策略有可能对公司的现金流产生负面影响，从而影响公司未来的项目开发速度。未来业绩呈现较大增长趋势预计今年公司主要结转项目为古北国际花园、古北西郊国际别墅一期、古北太湖雅园一期、苏州第五元素花园一期等；2007年预计结算古北国际广场、古北西郊国际别墅二期、苏州第五元素花园二期、顾村二期等；2008年上海国际客运中心可以进行结算，同时古北国际财富中心也将确认收入，其他项目如南郊中华园、周浦项目等也将贡献收入。

　　保守估计，今年每股收益0.677元，2007年每股收益0.869元。

　　公司有定向增发的需求公司目前土地储备相对于开发速度而言略显不足，有加大土地储备的需求，但公司目前资产负债率达到68.18%，处于较高水平，同时公司资金面临短缺，因此我们预计公司有可能采用定向增发的方式来解决目前土地储备偏少的境地，方式有二：一是向大股东上海地产（集团）有限公司定向增发，大股东以土地作价来实现定向增发；二是向机构定向增发获得增加土地储备所需资金，用募集资金向大股东购买土地或直接在土地市场上购买土地。

　　新政影响及投资建议由于开发类型的缘故，公司目前项目受新政影响的仅为上海市的南郊中华园项目二期，宏观调控对公司整体经营业绩没有太大影响。预计公司2006年每股收益水平为0.677元，2007年为0.869元，考虑公司地域特征及规模、业务范围等因素，我们认为12倍的动态市盈率较为合理，基于07年业绩其对应股价为10.43元，给予“买入”评级。

　　公司经营策略的改变给公司未来现金流带来一定影响公司目前正在进行经营策略的转变，未来业务方面以：1、住宅和办公商业房产开发并举，以发展中高档住宅为主；2、租售并举，3至4年内提高优质物业出租经营收益比例。预计在1-2内，公司拥有15万平方米的可租物业，实现1-1.5亿元的租金收入。

　　我们分析，在目前公司的资产规模上，如公司通过降低项目的销售率来提高可租物业的出租面积，鉴于租金收入与销售收入之间的巨大差异，这种经营策略有可能对公司的现金流产生一定的负面影响，在公司目前稍高的资产负债率的情况下，有可能影响公司未来的项目开发速度。

　　未来三年业绩有保障公司目前业务形成了三个重点区域板块：古北商务分区、南汇周浦航头区域和国客中心区域，同时公司还在苏州进行易地开发的实践。公司主要开发项目有：古北国际花园、古北国际广场、古北西郊国际别墅、财富广场、苏州第五元素花园、古北太湖雅园、上海国际客运中心、顾村项目等。

　　预计今年公司主要结转项目为古北国际花园、古北西郊国际别墅一期、古北太湖雅园一期、苏州第五元素花园一期等；2007年预计结算古北国际广场、古北西郊国际别墅二期、苏州第五元素花园二期、顾村二期等；2008年上海国际客运中心可以进行结算，同时古北国际财富中心也将确认收入，其他项目如南郊中华园、周浦项目等也将贡献收入。

　　我们预计今年公司每股收益0.677元，2007年每股收益0.869元。

　　公司有定向增发的可能公司土地储备约有100万平方米的建筑面积和4655亩滩涂储备，相对公司目前的开发速度已显不足。公司有加大土地储备的需求，考虑到公司目前资产负债率达到68.18%（中期报告财务数据计算所得），尽管目前公司流动资金达到21.52亿元，但短期借款和一年内到期的长期负债总额为17.42亿元，因此我们预计公司有可能采用定向增发的方式来解决目前土地储备偏少的境地，方式有二：一是向大股东上海地产（集团）有限公司定向增发，大股东以土地作价来实现定向增发；二是向机构定向增发获得增加土地储备所需资金，用募集资金向大股东购买土地或直接在土地市场上购买土地。

　　如公司实施定向增发，则公司目前面临的较少土地储备的问题将得到缓解，其对公司2008年之后的业绩将会提供比较大的支撑，加上稳定的租赁收入，业绩的较快增长将得以持续。

　　新政影响公司目前开发物业类型主要有三种：高档住宅、配套商品房和办公楼。

　　当前新政对办公楼和配套商品房均不产生影响，唯有高档住宅受影响较大。目前公司项目中仅南郊中华园部分受到新政的影响，古北西郊国际别墅二期和太湖古北雅园二期均已拿到施工证并已施工。南郊中华园一期估计在新政颁布前已拿到施工证，新政对其不产生影响；二期尚未取得施工证，由于南郊中华园以联排别墅为主，规划容积率为0.6，因此二期的建设有可能受到新政的影响。

　　投资建议预计公司今年每股收益为0.677元，对应动态市盈率为11.57倍，07年每股收益0.869元，对应动态市盈率为9.01倍。目前房地产龙头公司估值水平维持在15倍左右；由于公司目前业务区域集中于上海和苏州地区，尚无法通过不同区域布局来分散宏观调控给行业整体带来的风险；同时公司还从事毛利率水平较低的配套商品房业务，这影响了公司的资产盈利能力；公司目前规模和行业龙头公司还有相当大的差距；因此我们认为给予公司12倍的动态市盈率较为合理，考虑到公司未来较为稳定的业绩增长，基于07年业绩我们认为其对应的合理股价为10.43元，较目前股价有33%的升值空间，给予“买入”评级。详细数据请见稍后的深度报告。