本报记者 蓝姝 魏黎明 广州报道

    “天价,又见天价”！

    9月6日,广州市房地产交易中心公布了“国六条”之后全国首个按照建设部有关“限户型”标准投放的建设用地投标结果,4000元/平方米左右的楼面地价令广州房地产界人士

    颇感意外。

    这也是“国六条”、“国十五条”颁布以来广州首次投标出让土地的开标结果,但广州这个“限户型”天价成交结果“标杆”却让地产界人士感到迷惑与不解,众多质疑的焦点指向：谁推动了房价上涨？

    悬殊的报价对比

    广州此番招标的两块土地,除了是国六条颁布后按照“限户型”标准建设的首批土地外,更因为广州市政府首次采用综合招标法而备受关注,评标条件将结合土地投标价格、投标人业绩、规划方案等指标,这被认为有可能改写广州过去土地拍卖价高者得的历史。

    包括力迅、利海、万科、新恒基、富力、保利等在内的13家大型地产商参与了昌岗中路地块的投标,而万科、保利、富力同时又参与了金沙洲地块的竞标。没有小型开发商或不知名的“黑马”,整个招标被称为“巨人游戏”。

    两个地块的成交结果均被认为报出了出人意料的“天价”,其中万科中粮标团以17.5亿元获得的金沙洲用地,折合楼面地价4033元(该地块80%要建90平方米以下户型),广电集团以1.528亿获得昌岗路用地,折合楼面地价3974元/平方米。

    昌岗路地块政府底价为7356万元,折合底价1913元/平方米,广电集团以3974元/平方米拿标,比底价高出2061元/平方米,万科标团的成交价格则高出底价75.34%。

    有一个可对比的数据是富力去年底在位置与昌岗路差不多的宝岗大道拿到的地块,折合楼面地价仅为2120元/平方米。

    金沙洲地块的参与报价地产巨头们的差异性更大,从公布的开标结果来看,形成明显的两级分化。万科-中粮联合标团、保利、中海的报价均高出底价60%以上,而被称为拿地大王的富力的报价为1500元/平方米,比底价低34.78%。一年前,中海地产也曾在大致位置相当的金沙湾拿过一块土地,价格仅为1000元/平方米左右的楼面地价。

    金沙洲离广州中心市区较远,被列为广州市政府建设金沙洲居住新城的规划,曾有香港的一些地产商在1996年时就获得土地,但多年未开发,广州国土房管局称近年来广州市政府加快建设金沙洲居住新城,累计投入了10多亿元用于该区域的基础设施建设,目前金沙洲基础设施条件得到了显著的改善。按照这个账目来算,仅一块土地的出让价格就让广州市政府连本带利收回投资。

    回到高价老路

    两块土地成交天价的异常引起了广州地产界人士的广泛关注。尤其是金沙洲地块的异常之处更让一些专家感到迷惑与不解。

    万科在金沙洲项目上的报价为广州近两年来单幅土地的最高价,堪称新地王。

    广州房地产专家指出金沙洲项目严重超越了土地占成本的比重“底线”。其楼面地价逾4000元/平方米,以容积率3测算其它综合成本,预计在2300-2500元/平方米之间,项目综合成本大约在6300-6500元/平方米之间。这么算下来,土地成本占总成本的比重达到60%,超过了广州一般卖地时的土地成本比例(30%-50%)。

    此外,相当多的地产界人士对拿到这个项目的万科的运营能力与赢利空间存在质疑,专家称以目前地价成本推算,其综合成本至少要在6500元/平方米,而一些市场人士称其房价至少要卖到8000元/平方米才有利可图,但这个地段能否卖到这个价格业界人士普遍持怀疑态度。一些熟悉万科的专业人士认为,在拿这块地上不计成本的表现也与其一贯的企业风格和经营理念出现偏差。

    而广州政府方面的评分标准也让一些参与竞标的地产商觉得,政府在人为推高地价。尽管评分标准中设计了规划方案这个指标,但最差的方案与最好的方案仅差两分,而报价方面则是无限制扣分,这样的评分标准结果依然是价高者得。本来设计综合招标就是为了避免拍卖与挂牌中一味推高地价,现在来看还是回到了高价的老路。

    对于这个普遍被认为偏高的土地成交价格,广州市国土房管局近日表明态度,指出参与报价的各投标人均报出了合理的价格,而且报价接近反映了该地块真正的市场价格。广州市国土局有关负责人认为此番招标的过程是公开和公平的。

    谁在推高房价

    “天价”打破了有关部门“限户型”调控房价的设想。广州地产界人士担忧“普通老百姓难以承受”,而取得地块的地产商代表则表示“小户型不一定就能降低房价”,更有戏剧色彩的是,广州政府还曾规划金沙洲是廉租房地带,并在此基础上进行了基础设施建设。

    目前,由这两个“限户型”天价地块带来的影响是,政府、地产商都沉浸在广州房价仍将持续上涨的乐观预期中。

    就在“限户型”土地竞标的同时,位于广州开发区的限房价的两块土地也在近日内进入竞标报价阶段,广州对这两块土地的房价最高上限为6000元/平方米,但该地块周边楼盘房价大多在5000元/平方米左右。尽管广州市国土房管局随后一再澄清表示,这是最高上限,最后的房价可能低于这一价格,但政府的这一“限价”举动还是被广泛认为是“抬价”。

    自2005年开始,广州房价一路逆市上扬,个别楼盘与地段已达100%。广州国土房管局发布的房地产市场成交数据显示,2006年1-7月,广州楼价整体上涨,较2005年底上涨幅度高达30.02%,而这轮上涨周期广州房价涨幅已经高达76%,广州房地产专家指出“广州房价泡沫极大,楼市已进入高危期”。

    9月5日,一份《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》(穗国房字[2006]669号)中,广州市各区内基准地价(土地有偿使用费区片价格)普遍被调高了3%-5%。同时广州市政府表示将继续严格控制土地,最近广州市国土资源局又发布了收回十宗闲置土地的公告,广州今年已经累计收回69块闲置土地。

    广州相当多房地产专家对“限户型”天价现象带来的后果忧心忡忡,称“可能人为继续拔高广州的房价”,近来快速上涨的广州房地产住宅市场显然已经进入泡沫极大的高危期,“如果目前政府和地产商联手将金沙洲和海珠区昌岗路地价从2000元/平方米左右推高到4000元/平方米左右的阴谋得逞,广州的房价将也有可能被同步同幅推高。这样广州房价已经稳定和小幅回落的局面将有可能毁于一旦,广州房价将再度被人为地拉升至中高收入阶层也难以承受的地步,房价的累计涨幅将会超过100%,而楼市则将进入病入膏肓的垂危期。

    广州同创总经理赵卓文表示担心,面对“疯长”的地价,广州政府应该想想新办法了。过高的地价,等于竭泽而渔。

    来源：经济观察报网