编者按：今年以来,政府对房地产的调控措施密集出台,而与之相对应,北京、深圳等城市房价继续上涨,沪深两市房地产板块集体走强。本报记者通过实地走访北京、深圳等地在业内具有一定代表性的上市公司,探寻房地产企业在新形势下的发展路径。

    本报记者 曹腾 林喆

    半年报显示,经过四年多的产业结构调整,G冠城(行情,论坛)(600067)房地产业务的利润贡献度逐渐占到80%以上,成为越来越“纯”的地产类上市公司。在公司房地产业务的“大本营”———北京市海淀区冠海大厦,公司副总裁韩国建和记者就房地产业务的现状、发展战略进行了详谈。

    下半年结算收入4亿元

    今年上半年,G冠城(行情,论坛)实现主营业务收入14.75亿元,同比增长36.17%；实现利润总额9,424.41万元,比上年同期减少1.48%；实现净利润5,924.26万元,比上年同期增长8.03%。在房地产和漆包线两大业务中,房地产尽管只贡献了3.41亿元的销售收入,且同比出现8.38%的下滑,但提供了4,919.83万元的净利润,成为名副其实的当家“花旦”。

    不过,半年报透露出的一些信息仍让记者对公司今年房地产业务的发展产生了一丝担忧。半年报显示,公司预收账款余额仅为3594万元,而开发产品余额也只有1.66亿元。由于房地产收入确认方法比较特殊,这两项指标、特别是预收账款成为反映地产企业未来一段时间销售的先行指标。和G冠城(行情,论坛)规模相当的一些地产企业,中期的预收账款大多在数亿元甚至十多亿元以上。

    这是否意味着公司下半年能够结算的项目非常少呢？对此,韩国建明确表示,公司下半年能够确认的收入有4亿元左右。其中,福州“冠城鼓楼庭院”将产生2亿元左右的收入,北京太阳星城F区1亿多,此外,桂林的清秀花园也将产生一定的收入。

    问及公司地产项目的利润率,韩国建介绍说,公司各个项目的利润水平都差不多,主营利润率(主营利润/主营收入)在26-28%之间,而净利润率(净利润/主营收入)则在14%、15%左右,这在房地产上市公司中属于中偏上的水平。

    半年报数据与韩国建的说法基本一致。数据显示,公司房地产业务主营利润率为26.36%,净利润率为14.42%。而按照14%的净利润率和4亿元的销售收入估算,今年下半年,房地产业务将为公司带来5600万元的净利润,全年贡献的净利润则在9500万元左右。

    而从目前看,公司漆包线业务所占比重尽管在下降,但却扮演了业绩稳定器的作用。韩国建介绍说,漆包线的生产成本中,铜占了90%以上,不过,公司漆包线的销售价格是与铜的期货价格挂钩的,因此,尽管今年铜价上涨很厉害,但对这块业务的盈利却基本没有影响。目前公司漆包线年生产4万吨左右,而一吨漆包线的净利润大致在1000元左右。

    定向增发增加土地储备

    地根和银根是房地产企业的命根。韩国建介绍说,目前G冠城(行情,论坛)获得出让手续的土地规划建筑面积在120万平方米左右,其中,北京有85万平米,主要是位于朝阳区太阳宫的太阳星城项目(包括B区40万、C区30万和F区15万,F区已经竣工25万)；苏州、福州、桂林各10万平米；此外,衡阳还有5万平米。而在120万平米中,有35万处于施工状态。

    按照一些业内人士的看法,对G冠城(行情,论坛)来说,目前的土地储备能够满足未来数年的开发需求,而在短期内需要重点解决的问题则是补充资本金的问题。半年报显示,公司目前总资产达到34.32亿元,但股东权益只有5.78亿元,资产负债率高达78.64%。

    韩国建坦承,这样的资产负债率的确偏高。他解释说,按照上市地产公司的一般规律,1亿元的净资产(资本金)承担10万平方米的开发面积是比较合适的,万科等公司基本处于这样的水平。G冠城(行情,论坛)之所以资产负债率偏高,就是因为公司近6个亿的净资产(资本金)承担了120万平米的开发面积,比行业平均水平高出一倍。

    另外,G冠城(行情,论坛)还有1.72亿元的对外担保余额,其中包括对一些“福建担保圈”成员的担保；而如果算上对子公司的担保,公司担保总额占净资产的比例已经超过了40%。

    高负债率和或有负债会不会给公司带来财务风险,公司如何解决这些矛盾呢？韩国建表示,G冠城(行情,论坛)正在逐步减少对外担保,这从近年来担保数额的变化可以看到；当然,彻底解决担保问题不可能一蹴而就,公司也没有具体的时间表。

    他同时表示,对高负债率也不能简单地看。公司主要项目集中在热点地区,推盘比较快,而较快的周转速度将降低对自有资本的需求。

    当然,从长远看,公司目前的资本规模不仅蕴涵着一定的财务风险,也将制约公司进一步的发展。从根本上解决这一问题,G冠城(行情,论坛)的办法是实施定向增发———在降低资产负债率的同时,此举也将增加公司的土地储备。

    G冠城(行情,论坛)8月初发布公告,拟向香港上市公司中国海淀之全资子公司Starlex定向发行不超过7272万股流通A股,购买其持有的京冠地产100%股权。根据双方协商,购买价款确定为36000万元,实际发行价格确定为4.95元。

    由于中国海淀和G冠城(行情,论坛)董事长是同一人,因此,此次交易构成关联交易。据韩国建介绍,京冠地产目前开发的项目都在北京,主要包括太阳星城(E区)水星园项目和位于崇文区东二环辅路以东、广渠门外大街以南、广渠北四巷以西、崇文区界以北的广渠门项目。前者还剩8、9万平米今年和明年竣工并确认收入,后者将带来30多万平米的商品房开发面积,合计增加公司的商品房土地储备40万平米左右。

    如果此次定向增发顺利实施,大股东是否还有下一步的资本运作打算呢？韩国建表示,目前控股股东还有60万平米的土地储备,这些项目有可能通过资本运作进入公司。

    大股东向公司注入资产其实也是公司战略调整的一部分。韩国建介绍说,目前房地产业务占利润的比重已超过70%,但这一比例还将加大。至于漆包线业务,公司方面已有剥离的想法,不过,现在还没有具体的规划。

    小户型政策影响不容忽视

    说到地产企业,就不能不提到宏观调控。一系列疾风骤雨般的调控政策,将对G冠城(行情,论坛)产生怎样的影响呢？

    韩国建表示,政策的影响应该具体问题具体分析。他认为,收缩银根对房地产上市公司影响不大,作为公众公司,G冠城(行情,论坛)的融资优势在信贷紧缩的环境下更加凸现。

    对于政府加大廉租、限价房的供应,韩国建表示,这在一定程度上对房价会产生影响,但限价房基本处于偏僻位置,而公司主要项目所在地靠近繁华地段,土地资源稀缺,因此,需求和价格都不会受到明显的冲击。

    相比之下,在诸多的调控措施中,“90平米小户型占比超过70%”的要求对G冠城(行情,论坛)产生了比较重要的影响。这又体现在两方面。韩国建介绍说,公司主要项目太阳星城定位于中高端市场,公司前期的规划也是根据这一定位设计的,其主力户型在120-140平米之间。但显然,90平米的户型更符合中等收入人群的需求,这就造成了和前期定位的不吻合。

    另一方面,该政策对项目的进度也产生了一定的负面影响,尤其是政策细则姗姗来迟,公司只能处于观望状态,项目的前期工作受到影响。从目前进展看,公司明年能够实现的销售收入大约在10亿元左右,这主要来自太阳星城F区以及桂林等项目。

    不过,尽管调控措施对地产构成“利空”,G冠城(行情,论坛)仍看好房地产的发展前景。韩国建判断,短期内,调控措施最多使房价涨幅得到控制,但从长期看,房价上涨的趋势不会改变。

    谈到公司的发展战略,韩国建介绍说,从区域看,目前的规模和实力决定G冠城(行情,论坛)不可能做全国性的开发企业,公司房地产仍将以北京为主,兼顾二线城市；从业态看,公司也将坚持以开发销售为主,以持有物业为辅；而在策略上,公司将注重品牌的培育,尽可能选择热点地区进行开发,以加快周转速度。当然,在通过招拍挂方式拿地的同时,公司也将考虑用并购等方式增加土地储备。