□徐平生

    近年来,房地产一直是市场、政策调控的焦点,房地产开发投资增长一直保持较高水平,房价也在政府房地产调控中一路飙升。

那么,房地产调控如何才能落到实处呢？在我们看来,首先是要必须明确对房地产投资及对房地产调控目标的认识。只有这样,房地产宏观调控才能够做到“有的放矢”。然后,应根据宏观调控目标,制定出切合实际且具有可操作性的具体政策措施。

    在此,我们有必要先对房地产投资及房地产调控目标进行一番简要的分析。在统计上,住房建设一直被归类到固定资产投资项目中,因而房地产投资具有其投资属性。但是,住房建设与一般生产性投资有着极大差别,它并不形成生产能力,而是直接为居民提供消费服务,因而其终极属性又体现为消费属性。所以,对房地产调控的首要问题就是要搞清楚住房投资的终极属性是它的消费属性。这一认识关系到我们调控房地产的政策取向,更决定了房地产调控政策的成败。

    经过几十年压抑,我国居民形成了巨大的改善居住环境客观需求。安居才能乐业。但是,当前房地产价格已经严重超越了我国居民的实际收入水平,为了实现居住环境改善的愿望,相当部分城市只能加大储蓄力度。这成为抑制我国居民消费的关键因素之一,已构成我国城市化进程的重要障碍。特别对东部相当部分发达城市而言,房地产已经超越了其作为支柱产业的发展阶段。如果房地产调控做得不好,反而会严重制约当地竞争力水平的提高。

    因此,房地产调控必须落脚在：以居民收入相适应的房价水平,满足居民的合理住房需求。并且,在现阶段上,必须保持较高的房地产开发投资规模。

    在此基础上,让我们再来分析一下采取怎样的房地产调控政策与措施。我们认为,首先应当建立覆盖全国范围的房屋权属信息数据库,这是消除房地产投机、抑制房地产投资需求相关政策措施取得实效的基本保证。其次,是要研究制定具有可操作性的具体政策措施。这里,房地产调控的政策措施还需要考虑以下几个方面问题。

    第一,要消除投机、抑制投资需求。首先,以覆盖全国范围的房屋权属数据库为基础,制定购买房屋数量限制措施。比如,一个年满十八周岁的自然人名下只允许购买两套住房。其次,制定相应的货币政策。一方面,居民购买一定面积标准以下的第一套房屋住宅,可以适用低首付和优惠税率。另一方面,对居民购买一定面积以上的第一套住宅及多套住宅要大幅提高首付比例甚至不提供贷款、适用大大高于正常水平的惩罚利率水平。再次,以覆盖全国范围的房屋权属数据库为依据,采取对居民个人拥有超过一定面积标准的一套房屋及一套(不含)以上的房屋征收物业税等措施,大大提高房屋持有成本。

    第二,增加住房有效供给。价格最终是由市场供求关系决定的。为了形成合理价格,我们一方面需要抑制需求,另一方面也必须大力增加有效供给。在此,首先,要大大加快已有土地供给的房屋建设速度,大力打击囤积土地行为。当前,一些房地产商储备土地已远远超出其合理规模,大量土地供给闲置也成为房屋有效供给难以大幅增长的重要障碍之一。因此,必须规定,在土地利用招牌挂等方式正式出让后,必须在一定期限内(比如两年)建成达到可入住标准的住宅。否则,一旦超过期限,即从受让之日起征收高额土地闲置税,极端情况下可以采取收回土地及附属建筑物的严厉惩罚措施。其次,要大力加强廉租房建设。今后,廉租房必须占城镇当年新交付使用住宅面积中的一定比例(比如20%)。这条措施必须作为地方政府政绩考核的一条关键指标。

    第三,完善房地产税制。必须对土地、房产的持有按照市场价值统一征税。当前,取得土地环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准都相当低,且土地未进入流通就无须为土地的增值而纳税,这就起不到调节土地级差收益和高效集约用地的作用,实际上也鼓励了土地保有,并助长了土地投机。对房产来说,保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税,也起不到财产税对收入分配的调节作用。因此,必须按照市场价值对土地、房产持有统一征税。另外,建立合理住房消费的税收返还制度和对低收入阶层的住房补贴制度。

    第四,要完善房屋租赁的配套措施。当前,影响我国住房购买需求的一个重要因素往往是结婚后生子、孩子就学等与户口挂钩,而没有自有住房孩子竟然无法落户口。因此,当前完善房屋租赁市场、鼓励房屋梯度消费的一个关键政策措施,就是要从这些方面进行配套改革,让居民租房无后顾之忧,因孩子落户口产生的现象也不再发生。