每到9、10月份，房地产市场都会进入需求旺季，发展商也会在这一段时间内大量推盘，成交活跃，成为一年中成交量最大的时期，业界称之为“金九银十”。

    “金九银十”是房地产市场传统交易旺季。

那么，今年是否会继续出现同样的行情呢？中原地产深港研究中心总监张伟认为，虽然今年和去年一样，宏观调控政策都是在6月底出台，根据市场接受的程度，七、八月出台实施细则。但是，今年出现“金九银十”成交量和价格双双上扬的可能性十分小。

    二手房成交量超新房

    张伟认为支撑这一论断的主要是二手房的因素。今年上半年，深圳二手房的成交量已经超过新房，与新房成交面积的比例达到1.05比1。从今年全年看，二手房交易面积超过新房一定可以实现。这就反映出，从消费者购房的角度看，今年的房源越来越多，可以选择的余地越来越大。同时，这也说明自去年宏观调控以来，消费者的置业思路在转变，一方面的确需要置业，另一方面又怕买到高价房子，于是目光就转向了二手房。也就是说，大量的置业需求在今年已经转移到二手房市场，对新房的需求造成了很大的分流。

    从供应上讲，今年下半年入市楼盘还是会集中爆发。中原地产的统计数据显示，年底前最保守会有400万平方米纯住宅入市，发展商前一段时间也在压项目，可以想像的是年底前会有比较多的项目面市。

    但是在需求上，二手房已经分流了大量的购房者，同时，我市刚刚公布了未来5年的建房规划，规划对5年内建房的区域、时间都进行了明确，这对置业者的购房预期将会产生很大的影响。

    业内人士分析，我市的购房需求主要有三种，一是投资的，二是必需的，三是改善的。

    第一种即投资的需求，目前，大家已经形成了一种共识，在现在的市场情况下投资或投机获利空间已经十分狭小，成本也相当高。有人计算了一下，只有房价上涨达到18％，投资房地产才能赚钱，何况现在买房还需要等上5年才能卖。

    第二种是必需的。由于首次置业者已经大量向二手房分流，对新房的需求已经不是太大。

    第三种需求属于改善居住条件的换房。这些置业者大多可买可不买，主要看楼盘的价格走势来决定是否购买，而且这部分人同样被5年建房规划分流了一部分，不会急着购房。

    有关人士表示，从以上三种需求分析，由于大量需求向二手房分流，二手房价下跌引起的观望心理继续存在，消费者购房已经越来越理性，今年出现“金九银十”行情的可能性很小，不会再现以前“金九银十”疯狂购买的现象，即使出现，也将是以房价下跌为代价。

    房地产市场开始分化

    进入9月以来，新房成交有一些恢复。深圳市房地产信息网显示，9月15日，我市成交266套，这个数字相对7、8月份来说的确有一定上升。记者翻阅了此前的资料，7月22日，我市商品房总成交只有106套。

    张伟说，进入8月中旬以后，部分楼盘成交比较理想，价格也创了新高，但是仔细考察就会发现，这种价量上升的现象主要还是由于产品本身的因素所致。一是因为这些楼盘大多为高档楼盘，二是因为它们是位于关外的大社区，容积率低等。这些楼盘的旺销并不能代表整个市场已经回暖。

    张伟表示，仍有部分片区定价比较高的楼盘卖得不好，这说明今年深圳的房地产市场已经开始分化，而分化表明整体走势正在转化。他说，市场转势时，都会出现分化现象。今年到明年底前，可以说是转势的过渡期，成交与价格均会出现波动，并且分化严重，楼盘价格全部上涨不可能，全部下跌也不可能。经过转势过渡期，大家形成共识之后，将会形成一个方向。这个方向怎么走？现在可以说已经十分明显。五年建房规划出来之后，供应量将大增而且十分有序，购房者选择余地就相应增大，讨价还价余地也随之增大。 (作者： 董超文 刘娜)