青岛楼市在经历了发展、繁荣、房价大涨及宏观调控之后，将进入一个新的发展周期。

    青岛楼市发展的三个阶段

    随着青岛经济的迅猛发展，老城区已不能满足城市发展的需求，20世纪90年代初青岛市政府在东部地区规划了一个现代化的新城区。

从此拉开了青岛楼市商品房市场化的发展序幕。

    到了20世纪90年代中后期，受国家外汇并轨、控制基础建设投资、收缩银根以及国内市场通货紧缩购买力不足、银行未提供房贷服务、开发商缺乏资金等综合因素影响，商品房出现了积压现象，一些楼盘成为烂尾楼，青岛楼市遭遇到了第一次调整。

    1998年青岛市政府响应国务院“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”的号召开展住房制度改革，停止福利分房。在央行实行了优惠利率鼓励居民贷款买房金融政策的支持下，青岛楼市开始活跃起来。购买商品房已得到市场的认同，积压多年的商品房陆续被消化，闲置多年的半拉子工程、烂尾楼重新启动，大量新项目开工建设，以商品房为主体的市场化住房体系逐步形成，连续下跌多年的房价开始了新一轮的攀升，青岛楼市迎来了一个充满活力的第二个春天。

    2001年北京成为2008年奥运会主办城市之后，作为北京奥运会帆船项目比赛伙伴城市，青岛楼市迎来了一个高速发展期。扩建改建城市道路、大面积拆迁危旧房屋、制定新的人均住房指标等多项措施刺激了市场消费。这一时期的最大特征就是房价大幅上升。

    造成青岛房价大幅上涨的主要因素，就是住房保障体系内供应量太少，商品房市场长期供应不足以及庞大的炒房大军占有了大量的房源等。

    宏观调控的三个步骤

    从中央政府去年到今年出台的一系列措施来看，宏观调控采取是打招呼、定指标、抓落实三步走的策略。

    如果说2005年国务院出台宏观调控的“国八条”是打招呼的话，那么到了2006年出台的“国六条”，就明确规定了“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的具体内容。这个硬指标的出现将使国内各地楼市形成一个占市场总量30%的市场化商品房和一个占市场总量70%计划指标的普通商品房（含经济适用房）的两个市场，彻底改变了商品房一统天下的畸形格局，对中国楼市产生了深远的影响。

    建设部、国土资源部最近陆续出台的关于加强房地产市场交易以及土地市场等一系列详细的管理措施都表明，从2006年下半年开始，宏观调控进入到了抓落实的第三个阶段。

    由于房地产行业具有建设周期长的特殊性，就是各地方政府认真落实“国八条”、 “国六条”并出台相应措施的话，从规划设计、开工建设到供应市场，也需要近两年的时间。所以说宏观调控的效果也是在抓落实的第三个阶段逐渐显现出来。在“ 90平方米70%总面积”硬指标的影响下，各地楼市也会在这一阶段发生大的变化。

    青岛楼市的三个变化

    青岛市政府在建立住房保障体系和土地市场管理等方面在国内大中型城市中始终名列前茅。宏观调控之后，在青岛市政府一系列措施的影响下，青岛楼市也开始出现了加快普通商品房建设、加大市场化商品房供应、二手房供应放量等三方面的变化。

    2005年“国八条”出台，青岛市政府随后就出台了《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》，提出了在2005年、2006年两个年度中各从土地储备拿出1000亩土地用于建设中低价位普通商品房。文件中还具有前瞻性地首次规定了“中低价位普通商品房和经济适用房供应，其住房供应比重控制在占住房供应总量的80%以上”的宏伟目标。青岛无忧房网www.51fdc.com最近，备受广大市民关注的一千多套限价商品房开始销售，十几万平方米的经济适用房即将入市，预示着中低价位普通商品房和经济适用房将陆续供应市场，广大中低收入家庭买房有了新的选择，可以享受到更多的优惠政策。老百姓买房难的问题将逐渐得到缓解。

    在增加商品房供应量方面，青岛市政府提出了“2005年全市新开工各类商品住房900万平方米，竣工650万平方米。2006年全市新开工各类商品房1100万平方米，竣工700万平方米”，这是青岛楼市多年来开工和竣工面积首次放出巨量。从青岛楼市目前的供应现状来看，由于开发量的增加，许多区域内的楼盘出现了竞争的局面，延长了销售周期。个别偏远地区已经出现供应过剩、房价滞涨和优惠销售的新现象。

    在“国六条”新指标的压力下，二手房市场涌现出了数万套现房，某些区域个别楼盘的二手房已出现有价无市的现象。炒房行为已逐渐减少，这将大大缓解一手房的供应压力。

    从上述三种新的变化来看，在宏观调控措施的影响下，青岛楼市将进入一个新的更加健康的发展周期。