近来学界关于房地产空置率的争论一直此起彼伏，究竟房地产空置率是否过高，采用的相关的评价标准是否合理等问题成为讨论的焦点，那么，我们该如何看待房地产空置率呢？

    空置率的高低体现出市场的供求状况

    作为评估和预警指标，空置率在房地产市场上的衡量程度一直备受关注。

目前空置率计算方法有三种：一，全社会空置房面积除以全部住房面积；二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；三，空置商品房面积除以当年竣工面积。目前比较流行的是第二种算法。

    尽管针对空置率这一指标有着各种争论，但一直不能被否认的是空置率对于衡量房市的重要作用。一方面，空置率的高低体现出市场的供求状况，反映出市场的景气状况，进而影响房地产价格的变化。另一方面，空置率也反映出宏观经济的特征。由于该指标与房地产市场的投资，市场周期联系紧密，进而与国民经济表现出很强的相关性，因此对房地产市场与国民经济的协调性发展有着重要的影响。

    空置率与房价并不是严格呈反向进行

    从2005年开始，受宏观调控影响，武汉市商品房销售速度下降，2005年商品房销售面积为814万平方米，同比增长7.6%，低于2004年的增幅。但是，武汉市商品房空置面积近三年来也在不断攀升（见表一），这意味着房地产市场的供需不平衡。从最近三年的房价来看（见表一），武汉房地产市场经历着一个逐渐繁荣的过程。但是不容忽视的一个问题是，空置率与房价并不是严格呈反向进行的。一般来说，空置率越高，表明供给可能过大，而在一个充分理性的市场中，产品的价格趋势应该是向下的，因此空置率应该与房价呈反比关系进行的。而从上述的数据中我们可以看出，房价与空置率都处于上升的状态。房价的上涨是由多方面因素引起的，直观上来看，是由于供需关系的波动引起的。住房供应结构的不合理，满足中低收入家庭购房需求的房源严重不足。2005年经济适用房的建设规模只有住宅竣工量的15%左右，远远不能满足市场需求。这可以在某种程度上解释为什么空置率和房价双高的原因。房屋的供应量并不小，但是真正买得起的并不多，从而造成了一方面大量定位不合适的房子找不到合适的交易方，形成了高的空置率，而另一方面，百姓的需求又远远没有得到满足。

    从趋势来看，武汉房地产的有效需求还未合理满足

    房地产空置率反映了市场上的供需情况，其数值的变化与人均GDP、居民可支配收入、房地产投资额等指标高度相关。空置率的变化可以反映目前房地产的状况，从而在某种程度上体现目前国民经济发展的水平，进而指导未来的房地产投资和购买情况，推动国民经济的发展和变化。

    就武汉市目前的国民经济状况来看，2005年武汉市全年完成生产总值2238亿元，比2004年上升14.7%。2005年人均GDP达到26238元，房地产开发投资297.99亿元，比去年增长27.7%，房地产生产总值达到85亿，而2004年全年房地产业增加值79亿元。2005年城市居民人均可支配收入达到10849.72元，比2004年增长13.4%。从这些数据我们可以看出，武汉市目前的国民经济平稳上升，市民的收入条件也得到改善，房地产投资进一步扩大，市场的主体的良好运行都为市场的壮大提供了条件。从趋势来看，房地产的有效需求还未合理满足，市场的发展潜力仍然巨大，房地产商在相关政策和市场的指导下，如能合理开发有效需求，正确的定位市场，可以在一定程度上控制空置率指标，达到市场和社会的双赢。

    企业景气指数的回升表明武汉市房地产开发市场还有充分的空间

    房地产企业景气指数作为一种综合指数用来反映房地产市场的参与者之一——企业的生产经营状况。该指数是根据企业家对本企业综合生产经营情况的判断和预期而编制的指数，用以综合反映企业的生产经营状况。其表现形式为纯正数，以100作为景气指数的临界值，其数值范围在0—200之间。

    房地产企业的经营状况固然与自身的条件有关，但对于行业来说，企业整体的经营状况可以反映行业的发展状况。与空置率相同的是，两者都以相对数的形式反映了市场的某个方面的特征。空置率的高低影响到产品的销售进而影响房地产的供给，从而对房地产企业的经营绩效造成一定的影响，进而会影响房地产企业景气指数。

    武汉市的房地产企业景气指数在去年年底探底至126.26点，但相对的房地产企业家的信心指数却升到了160.60点。经过一年的调整，今年最新数据显示，房地产企业的景气指数重新升至158.6点。该数据表明房地产企业的经营状况有了一定程度的改善，房地产市场的空置率虽然有所上升，但是由于房价的持续攀升也使得开发企业的利润并没有很大程度的下降。虽然同为房地产市场的衡量指标，但是不同的企业对待空置率的态度各有不同。由于影响空置率的成分复杂，企业在评估该指标时也会有自己的开发计划，并且企业的开发状况的改善也由多种因素共同作用，故而两个指标同时上升并非难以理解。从另一个方面来看，企业景气指数的回升也表明了武汉市房地产开发市场还有充分的空间让房地产企业在调整中继续前行的脚步。

    扩大房地产市场的有效供给

    结合房地产市场的其他指标，我们可以看出武汉市房地产市场目前的运行状况，空置率的上升，房价的上升，企业景气指数的上升几组看似矛盾却又合情合理的数据，结合国民经济指标，我们可以得出，尽管房地产市场目前的空置面积上升，但是武汉市房地产市场的前景并不那么悲观。

    首先，房地产的价格可以得到相应的居民收入和良好国民经济态势的支撑。在中部崛起的战略下，随着武汉市进一步开放引资，将有越来越多的企业投资中部建设，国民经济的发展趋势将会有更大的提高，居民的收入也将得到提高。相对于北京、上海等城市过高的房地产价格，武汉市的房地产价格受到炒作的影响还不甚重大，房地产市场的运行态势较为健康，这些都为房地产市场的进一步发展奠定了基础。

    其次，房地产企业和相关的部门对房地产市场的发展充满信心。从近期的房地产企业信心指数来看，房地产企业对于房地产市场的发展的信心很高。再加上政府部门通过行政手段进行调节，能够确保市场的运行比较平稳。去年，为了减少空置房数量，政府出台的相关的免税政策就是这一机制的最好证明。政策出台后，不仅有效降低了空置房的数量而且还满足了居民的购房需求。

    但是，空置率的上升却是市场传达的一个有效信息，市场的不均衡状态反映了供需之间存在着一些误区。房价上升了，投资增加了，但是需求并没有在很大程度上得到满足。其中一个重要的原因就是房地产的有效供给还远远不够。由于城市中很大一部分中低收入者住房需求得不到充分的满足，而供给方又以中高档住房为主，供需双方的矛盾就显得更加地突出了。对于房地产开发商而言，由于政府对定价作出的限制，开发中低档住房所能带来的利润要低于高档住房，使得其开发的积极性并不是特别的大。而另一方面，普通居民对高档楼盘的望而却步使得其迫切需要合适价位的房子来改善其居民环境，这一点从每一次经济适用房的需求比例中可以看得出来，毕竟，能够买到经济适用房的居民还只是占大量需求的一小部分。