保利寄望REITs上市,万达已发行1.45亿美元支持证券

    □本报记者 于兵兵

    随着国内最大的商业地产集团大连万达最终弃REITs(房地产信托基金)而选CMBS(房地产商业抵押贷款支持证券),炒作一年有余的房地产“REITs年”似乎并没有在2006年发生。尽管如此,众多大型商业地产企业仍频频传出REITs上市意向。市场人士指出,REITs仍是商业地产长期的融资目标方式,而第一个1.45亿美元的CMBS产品若发行成功,有望为市场打通又一个新的房地产融资渠道。

    近日,保利地产(行情,论坛)、富力地产等多家上市房地产企业传出商业项目将打包后到海外实现REITs上市。尽管富力地产已表示搁置REITs计划,万达集团的REITs产品也转型CMBS,但中国企业海外发展中心主任孙飞在上周五举行的房地产金融论坛上表示,“REITs上市仍有市场机会。”

    孙飞介绍,香港目前的REITs上市规则日益严格,其中包括物业产权和经营完整性、投资回报率不低于6％,以及较大的资产规模等。“如果条件全部具备,发行REITs是没有障碍的。”孙飞表示。而万达集团之所以在满足了全部硬件要求却最终选择CMBS的原因,孙飞称,第一是由于香港股市不景气,另外,国内企业的REITs上市仍有一些税费和监管方面的限制。

    据了解,大连万达集团联合麦格里银行发行的CMBS是面向国际市场的一次私募集资,总发行额1.45亿美元,由花旗银行做主承销商。资产组成是位于长沙、大连、哈尔滨等地的九处商业物业。标准普尔的评级报告将这一产品定位为A-级,“这个信用等级已经非常高。”孙飞称。

    “在香港发REITs最大阻碍是把国内物业设法转移至海外公司名下。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松介绍。如果要在目前的市场情况下另行设立海外公司,批准手续已经非常繁琐。

    专家表示,受银根紧缩的房地产宏观调控影响,以信托为主线,以REITs为最高端的地产金融模式仍将主导未来中国商业地产融资。“去年一年,五万多亿元的商业银行资金沉淀在房地产市场,但房地产单一信托和集合信托全部算上只有仅仅500亿元。”孙飞称。而RETIs和CMBS等产品实际上是将国内的地产项目转向国际资本市场融资。

    “持续看好中国经济增长、人民币升值空间较大以及中国房地产业的刚性需求都将使国外资本长期支持这些融资产品的顺利发行。”专家表示。