本报评论员 郭宏超 9月11日,上海市宝山区人民法院判决了一起商品房预售合同纠纷案,判决结果是：准许原告购房者解除与大华集团就位于上海市真华路999弄水岸蓝桥一期5栋10号101室房屋签订的《上海市商品房预售合同》。为了退房,这位购房者宁愿按合同约定,承担总房价3%的违约金及一切相关费用。这是一起89个业主组成的群体性诉讼案件。

    然而,并不是因为房屋质量有问题。这样一起购房者宁愿损失一笔钱也要退房的原

    因是上海房价的下跌。据了解,水岸蓝桥的退房人大多是在上海楼市巅峰时预购的,当时买价在9000元／平方米至14200元／平方米之间,如今周边同类二手新房的挂牌价已跌至每平方米8000元到9500元之间,且许多房子是带装修的。精明的购房者发现这样算下来赔上3%也是合算的。

    先例一开,对地产商不是个好兆头。地产商愁白了头发,而炒房者更成了惊弓之鸟,在上海城区二手房抛房开始像牛皮癣爆发一样呈片区状蔓延。二手房新政之后,继春申板块传出温州客降价抛房消息后,位于内环长寿板块的中远两湾城、苏堤春晓、金色米兰也相继传出温州客降价规模抛房消息。这段时间,很多小区附近的电线杆、树木、围墙甚至路面上都张贴了大量急售的房源广告。

    但是意向购房者这次有政策托底似乎都不急于出手,以至于在所谓的“金九银十”传统旺季,成交量反而大幅萎缩。上海9月上半月尤其是二手房交易量出现了较大幅度下滑。

    上海一个楼盘在“网上房地产”的楼盘撤销率超过了35%。前一周上海商品房成交面积为32万平方米左右,这还是在房屋销售的旺季。2004年的时候上海楼市单周成交量基本稳定在60万到80万平方米。

    “病来如山倒,病去如抽丝”,治疗房地产价格这几年的畸形上涨亦是如此。这几年上海房地产市场的井喷几乎无法阻挡,因此我们都不能天真地指望政府的一剂“猛药”就能让房地产市场归于平静,不能指望上海的楼价一夜之间降下来,这需要一个“抽丝”的过程。现在我们至少看到“病情”稳定了。价格是交易的结果,现在交易的萎缩势必是价格降温的最好前奏。

    政府正在采取一系列动作,资金链收紧、二手房控制、动迁成本进一步提高、银行房贷逐月降低、土地政策出台……宏观面上来看,上海效果应该是明显的,2006年1月至7月,上海房地产开发投资4.5%的增幅也比全国24%的增幅低19.5个百分点。

    博弈一方的购房者在吃了政策定心丸之后开始理性起来。一份非官方调查显示,六成的购房者认为上海近两个月适合看房而不是买房,看房是为了在未来半年到一年出现购房机会时,能够有所准备及时下手。六成的购房者认为房价会稳中有降,三成认为房价会大降,一成认为将稳中有升。

    在这些政策之后房价没有出现猛跌,但是心理上的震慑作用已经起到很大效果,地产商们的心理正在发生微妙变化——从坚守价格到观望市场。在9月的前两周,为了吸引消费者,房产开发商用尽了浑身解数。以往炒作惯了的概念已失去了效用,有些楼盘甚至“买房送车”。“最根本的问题,还是价格。”一位地产商的心声应该能代表他自身这个群体。

    虽然大部分楼盘都处于对价格的观望状态,但是上海楼市已经有标志性楼盘的价格出现松动,这是一个对预期可以大胆想象的信号。一度有上海“楼王”之称的“无敌江景楼”世茂滨江花园最低成交单价首度破两万,出现19000元/平方米的成交个案。这是自2005年3月以来市场的最低价。

    虽然地产商和投机者还在寻找各种“唱多”的理由,但是房地产调控政策的持续出台和政府态度的坚决,使得市场已经基本失去想象空间,虽然短期还在坚持,但是心理防线已经悬于一线。而对于自住购房者来说也提供了一个房价下降的预期。

    现在市场上至少有一点是明确的,在宏观调控的一系列政策下,上海楼市的投资和投机成分,已大大弱化。失去投机氛围,房地产市场就基本失去了炒作的基础。上海楼市虽然还在呈现出坚持的态势,但是在强大的政策震慑下,这份坚持还能维持多久呢？

    来源：经济观察报网