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“困兽”顺驰:需要冲破的是自己一手设计的局
时间:2006年09月28日15:07 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:《法人》】 【作者:本刊记者 柯浪

  顺驰似乎变成了一头困兽,它需要冲破的是一个艰难的局,而这个局,正是他们自己一手设计的

  没有人知道,当孙宏斌(孙宏斌新闻,孙宏斌说吧)从顺驰大股东的位置上走下来的时候,是怎样的心情。

  顺驰中国9月6日晚间正式对外公布:9月5日,香港上市公司路劲基建有限公司(HK.1098)入资顺驰中国控股有限公司的协议正式签订。
根据协议,路劲基建将向顺驰中国注入12.8亿元资金,并于入资完成后持有顺驰中国55%的股权。顺驰中国原股东孙宏斌持有40%的股权,高管层持有5%的股权。

  这或许是一次出人意料却又在情理之中的转让。出人意料是因为顺驰掌门人孙宏斌“实现200亿销售目标”言犹在耳,意料之中则是因为,外界对于这家中国发展最为迅猛的房地产公司的质疑从未间断,现在,似乎不幸言中了。

  动物凶猛的顺驰似乎变成了一头困兽,它需要冲破的是一个艰难的局,而这个局,正是他们自己一手设计的。

  三分顺驰

  路劲基建在收购时,对顺驰的几块主要资产采取的是分而治之的策略。

  此次的收购将以期权形式进行,并分三部分。路劲可以在6个月内,以不多于5亿元,认购顺驰A的55%股权;另外在一年内,以不多于4亿元,认购顺驰B的55%股权,顺驰A及顺驰B均为离岸公司,由顺驰中国全资拥有。两家公司的资产,即为顺驰中国的全部在16个城市的42个项目;此外,路劲基建有权以不多于3.8亿元人民币收购凤凰城地块之权利。

  “要分开顺驰A及顺驰B,是因为顺驰中国的部分资产股权不明确,需要较长时间进行尽职审查,故先把股权及账目清楚的部分划入顺驰A,6个月内完成增资拓股,余下部分划入顺驰B,有12个月时间查清楚。”路劲基建董事局主席单伟豹表示。

  根据路劲基建的调查,顺驰A拥有可供发展成为建筑面积约210万平方米的土地,现时尚要7亿元的地价费用,及欠银行约7亿元贷款;顺驰B拥有可供发展为建筑面积约250万平方米的土地,而在其它合营企业则摊占100万平方米建筑面积,尚要支付16亿元的地价费用,及欠银行16亿元的贷款。

  路劲合共斥资9亿元增资拓股,将持股顺驰中国55%股权,按比例摊占合共308万平方米的楼面面积。

  同时,路劲对顺驰系内公司作出多项贷款及担保。包括为顺驰A取得不多于3亿元的短期贷款,路劲及其大股东惠记分别向银行提供2.73亿及2727万元现金存款作为抵押;贷款银行按年利率7%收取利息,贷款期为一年。有关担保的先决条件是上述认购权得以行使。

  顺驰中国表示,入资完成后,顺驰中国的管理模式及团队均不会发生任何变化,所有项目操作仍将延用顺驰品牌。此次路劲入资,不涉及孙宏斌旗下另一家从事房地产开发的融创集团和从事房地产中介的顺驰(中国)不动产网络集团。

  “这次合作一直在双方积极的推动下进行并很快达成协议,各自明显的优势使双方合作具有坚实的基础。”顺驰方面表示。

  燃眉之急

  “你买了个便宜货。”双方签署正式协议的时候,孙宏斌对单伟豹说。单当时点头称是。

  “孙宏斌其实就缺这10个亿左右,顺驰在年底前会有约30亿元的售楼收入到手,但他等不及了,所以7月13日便与我们签了意向书,我们随即借了2.7亿元给顺驰应急。”单伟豹对于在这个时机介入顺驰得到的结果相当满意,同时也道出了此次合作的背景。

  正如单所说,双方的合作实际上从7月13日就已经开始了。

  7月13日,双方即已经达成意向性合作协议。作为同意路方进入顺驰进行尽职调查的条件,路劲基建下属公司向顺驰北京公司提供贷款2.7亿元人民币,年利率12%。

  一个多月之后,路劲基建再次给天津顺驰滨海公司贷款人民币3亿元,不同的是这次是通过外汇质押下的人民币贷款。而顺驰付给路劲基建联合体5%担保费,总的来说顺驰方所付出的贷款利率仍为12%。

  “顺驰方亦向秀御地产及贤富提交认购顺驰A经扩大已发行股本55%之有条件认购协议,作为安排上述贷款之先决条件。”路劲基建在其香港发布的公告中称。

  也就是说,这3亿元的贷款实际上就是路劲入主顺驰的敲门砖。

  另外路劲附属公司在双方签订正式框架协议前,已于7月21日向顺驰北京提供2.7亿元的贷款,年利率高达12%,是项贷款由顺驰大股东兼董事长孙宏斌作出个人担保,并以其私人持有的天津融创奥城60.3%股权作为质押。

  从合作意向到正式协议,仅用了短短2个月的时间,并且路劲对顺驰的资金支持早已发生作用,由此不难看出双方合作的急迫心情。其实这种急迫心情很容易理解,因为有件事比这个合作更急,那就是顺驰的资金链。

  外界对顺驰模式的诟病,针对的要害正是资金链。

  王石在其博客中透露,万科曾对顺驰模式进行过深入研究,并最终体现为一个报告。这个报告指出顺驰维持资金链的秘诀:截至2003年年底,顺驰预交地价的资金在人民币70亿元以上,进入2004年第一季度,预付资金规模已经超过100亿。从资金流上看,除非有强大的财团或银行做后盾,按期交付地价款是不可能的。实际上,顺驰在许多城市都在拖延交付地价款,另一方面,继续高价拿地。

  “孙先生在赌博,高价拿地的时候就没有准备按时还钱,同政府公信力博弈,属恶意竞争行为。”王石说。

  毫无疑问,过去一年来直至现在,顺驰最大的问题是资金问题。自2003年底实施全国化战略以来,顺驰在16个城市拥有42个项目,土地储备700多万平方米建筑面积。但与此同时,顺驰在应交地价款、应付银行贷款、施工款等方面,有10亿元左右的缺口。其中主要欠款项目是北京的领海项目和苏州两个项目。

  如此巨大的资金缺口,已经让孙宏斌身不由己,只能最终选择“贱卖”顺驰以解燃眉之急。

  “确实,这个交易价格远远低于公司的价值。单是公司现有的700多万平方米的土地,就不止这个价格。”顺驰中国有限公司总裁汪浩说。但他认为,不能单从价格来看这个交易,“10多亿资金注入后,彻底解决了顺驰的现有问题,公司从此可以更安全、健康地发展,对公司本身、合作方、银行、施工企业、客户和员工,都是好事。”

  顺驰这头困兽能否在这次合作中缓过神来,一切尚待时间检验。

  附文:

  记者观察:没有完美的模型

  《大话西游》里有句著名的台词,“我猜到了这开头,可是我猜不着这结局。”对于顺驰,很多人的表述可能正好相反——我猜不到这开头,可是我猜着了这个结局。

  没有人料到,一家来自天津的房地产企业会在短短几年的时间里,用一种如此惊人的速度做大,而其采取的手段又是那么的另类,但是很多人都料到——这家企业一定会出问题。

  似乎每个人都能提前知道,孙宏斌是在往一条危险的道路上渐行渐远,而只有一个人不知道这一点,那就是孙宏斌本人。

  似乎一夜之间,很多人都变得比那个曾经在一年之间卖出过100多亿元房子的人聪明。

  这个事情的可悲之处并不在于“先知”群体的突然涌现,因为这个世界从来不缺喜欢指点江山的人,无论他们是否有相应的雄才大略,而在于,他们真的说对了。

  以快搏慢,以时间换空间的顺驰模式,最大的问题就是资金链断裂的可能性,假如遇到房地产低潮房子卖不出去怎么办?国家宏观调控,从银行贷不到钱怎么办?

  以上基本属于对顺驰的老生常谈,但事实证明,它的确并非没有道理。

  很难让人相信,这些都有远高于孙宏斌的的智慧及眼光,但为什么他们却预见了孙氏未曾遇见的败局?

  我想,这个问题,可能孙宏斌本人也在思考。

  但至少在此次顺驰变卖家产之前,孙宏斌并不认为这些质疑是什么问题。

  “快,不一定风险大,关键是你的体系是否支持你的快。顺驰的快是建立在自己的商业模式之上。”孙宏斌曾说。

  孙认为自己的模式相当完美:一旦看准了就立即进入,快速开工,快速销售,快速形成现金流。顺驰在拿每一块地的半年前就开始做前期准备,确定市场定位,完成规划方案。同时,在企业管理上,各个专业齐头并进,从拿地前开始,所有的工作,研发、开发、策划、销售、工程、物业等部门都同时参加。几条线同步推进,但它无疑比按部就班的速度快了许多。而且,孙宏斌极为重视企业的执行力,他认为这将为这个完美的模式提供保障。

  这个模式相当完美,但注意,只是“相当”完美,而非“绝对”完美,但这个差别可能是致命的。

  在上世纪90年代,美国曾经有一家从事金融衍生交易的公司,名为“长期资本管理公司”,在最鼎盛时期,这个公司通过金融衍生工具撬动的资金达数百亿美元之巨。他们在对冲基金市场中无往不利的工具,是由两个诺贝尔奖获得者Myron Scholes和Robert Merton设计的一套投资模型。这两个数学天才将金融市场历史交易资料、已有的市场理论、学术研究报告和市场信息有机结合在一起,形成了一套较完整的电脑数学自动投资模型。

  Robert Merton称,这个模型几近完美,出错的概率接近于零,我忘记了这个具体数字,但可以肯定,这个概率不会大于你出门遛弯时遇见克林顿,走过几条街又遇见布什。

  但最终这个公司正是葬送在了这个几乎不可能的概率里面。

  没有完美的模型,如果你认为自己的模型很完美,这本身就是不完美的一种表现。更何况,是在风险和变数极大的中国房地产市场。

  在写下以上文字之际,我并未丧失对孙宏斌和顺驰的尊敬,我也不认为经历这样的困难对于顺驰是什么坏事。对于有志于成为优秀企业的顺驰来说,这样的历练或许正是他们真正成功的开始。

(责任编辑:田瑛)


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