近年来,由于有政府信用的背景,土地储备信托在发行规模和产品收益设计等方面,似乎都体现出一定的优势。

    据统计,截至9月30日,今年全国共有9个信托公司发行了13个土地储备信托计划,涉及的信托资金规模达45.8亿元,平均规模约为3.52亿元。

在发行的这13个土地储备信托计划中,期限最长的为5年,最短的为1年,平均期限为2.25年。由于该类信托普遍被认为风险相对较小,故其预期年收益率也偏低。这13个信托产品中收益率最高为5.4%,最低为3.504%,平均收益率为4.318%。

    土地收购储备制度,是指由政府委托的机构按照一定的法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式,从分散的土地使用者手中把土地集中起来,并由政府或政府委托的机构统一进行土地开发,在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后,根据城市土地出让年度计划,有计划地将土地投入市场以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地经营和管理制度。

    在土地储备信托的交易结构中,通常以政府投资企业担保、地方财政担保或者储备土体抵押等作为主要风险控制措施,以政府财政预算、储备土地转让收入等作为资金偿还来源。当前越来越多的信托机构和投资者将目光瞄准土地储备信托,青睐于这一交易结构和风险控制措施。然而,由于土地储备的特殊性,在以储备土地抵押、地方财政担保以及储备土地转让收入实现还款等风险控制措施上,信托机构仍然不能轻视。当前对业界影响颇大的银监发[2006]54号文也在通知第五条,明确要求注重防范土地储备贷款风险。

    储备土地价值存在不确定性

    土地储备贷款通常的还款来源是未来土地的转让收入。在没有其他有效担保的情况下,以所储备土地进行抵押似乎是最直接的风险控制措施。但是储备土地的价值往往具有不确定性,它与未来所规划的用地性质、土地使用年限、容积率等各项指标密切相关。当土地被储备后,政府会根据新的规划重新对其用途、使用年限、容积率等各项指标进行调整和确定,在储备土地的规划尚未出来之前,其用地性质、使用年限、容积率等重要指标处于未确定状态。此时,对土地的估值将十分尴尬,一方面无法根据新指标对储备土地进行合理估值,另一方面被储备土地的原产权证已经被土地储备机构注销,土地使用权随之消失,也就不可能按照旧指标进行估值。可见,土地储备机构以所储备土地进行抵押时,其土地使用权的性质和价值在一定程度上是模糊的。

    通常的情况下,储备土地只能根据政府对城市区域的大致规划和以附近土地价值作为参考。然后,能够获得参考的土地主要是在城市中心的熟地,而大量储备土地往往是城市新发展的生地,或者是未来准备发展成为城市的农用耕地。这样的生地在储备之前由于其用地性质决定了它的价格相对较低,当经过储备而面临改变用途时,往往很难获得附近土地的参考价格。但人们总会根据过往经验对改变用途为土地所带来的增值抱有太大的期望,使其期望的未来售价偏高,并影响其抵押作价,而可能与真正决定土地价值的未来公开拍卖价格存在较大差距。

    地方财政担保方式存在问题

    由于土地储备项目所具有的政府背景,地方政府往往会承诺当土地转让收入无法偿还贷款本息时,以地方财政承担偿还责任。但这种承诺的意义显然不大。

    首先,有关监管部门早已明确,严禁各级地方政府和政府部门对《担保法》规定之外的贷款和其他债务,提供任何形式的担保或者是变相担保；其次,由于地方政府的信用与国家信用难以相提并论,使得脆弱的地方财政难以承受巨额的债务负担。目前我国一些地方政府的债务不仅规模庞大,而且结构分散,部分地方财政所背负的债务负担已经相当沉重,并不具备承担非预算债务的能力；最后,若存在财政赤字、城市建设资金匮乏等问题,地方政府将会以土地储备机构作为财政融资的重要渠道,在缺乏有效监督和制约的条件下,出让土地所取得的收人往往被挪用至其他建设项目或者用以弥补赤字,而不能及时返还土地储备机构用以偿还贷款,使得土地储备机构无法按期还本付息。

    储备土地操作过程面临变数

    目前,我国土地的出让主要通过公开拍卖方式。土地在经过储备并完成相关基础设施建设,到实现出让收入后偿还贷款,要面临一系列的问题,包括征地拆迁、出让计划、竞价拍卖等问题。

    在一些地方,征地拆迁的难度极大,拆迁中的钉子户是政府极为头痛的问题。面对天价拆迁补偿,面对不能强制拆迁的国家政策,一些土地一拖数年难以完成拆迁。这样的土地储备项目贷款将面临拆迁风险。在完成土地平整和基础设施建设后,储备土地就需要纳入年度土地出让计划。能否按计划纳入年度出让计划,直接关系到储备土地贷款资金的按时回收。如果根据政府的统筹安排不能按计划纳入土地出让计划,贷款资金将面临跨期风险。而如果土地在储备中途面临特殊用途变更,比如变更为城市公园、防洪区、军事区等公益和特殊用地时,其质押物和资金回收安排也将重新考虑。在土地出让环节,能否顺利实现公开拍卖并收回土地出让款,直接关系到贷款的最终回收。这一环节将面临可能流拍、拍卖价可能达不到贷款金额等风险。

    由此可见,通常的土地储备贷款风险控制措施并非完美无缺,具体的储备项目依然存在不同程度的风险。对于信托机构而言,同样不能轻视风险控制措施的设计和安排,并根据具体的地域条件、土地储备用途和其他要素进行风险计量,而不能仅仅局限在以储备土地进行抵押和由地方财政提供担保等传统的风险控制措施上。对于投资者而言,则更需要充分关注具体的土地储备信托产品所提供的具体担保措施和储备土地的未来规划,应对当地的经济发展前景、房地产市场走势、地方政府履约信誉等进行全面的了解和分析,从而选择理性的投资策略。