日前南昌推出两块开发区地块，限价分别为2450元/平方米和3260元/平方米，但此限价推出后不久，社会各界仍在翘首期盼之即，南昌市国土资源局却无故将其中一块土地的限价取消，这不由让人疑惑，国务院、建设部推广的“限价房”在南昌会水土不服？

    诧异

    大限前夕，南昌市对“国六条”的宏观调控做出了积极回应。

    9月13日，南昌市两宗土地将挂牌出让使用权的消息引起了社会各界广泛关注。因为与以前挂牌出让土地使用权不同的是，这两宗土地明确提出套型建筑面积90平方米以下住宅面积占开发住宅总建筑面积的比重，并限制了90平方米以下商品住宅的最高销售价格。

    从国土局的网络上，这两块“限价房土地”的情况一目了然：一宗土地(编号DGC0636)位于市区抚河以西、洪城路以南，土地出让面积为17.391亩。出让条件中明确说明，这块土地套型建筑面积90平方米以下的住宅面积必须占开发住宅总建筑面积的70%以上，且90平方米以下商品住宅最高销售价格不得高于3260元／平方米。

    另一宗土地(编号DGC0637)位于南昌经济技术开发区广兰大道以东、黄家湖路以南。土地面积为250亩，土地用途为商业、住宅用地，土地出让年期为商业用地40年、住宅用地70年。这宗土地出让条件要求套型建筑面积90平方米以下住宅面积占开发住宅总建筑面积的50%，且90平方米以下商品住宅最高销售价格不得高于2450元／平方米。

    在社会各界还在观望下一步会有什么样的后续政策的时候，南昌国土资源局做出了一个令人诧异的动作。在限价土地挂牌一个星期后，也就是9月20日，南昌市国土资源局在省城某报纸以及其官方网站上发布补充公告，对挂牌出让的编号DGC0637土地部分内容进行了调整，补充公告内容如下：1、宗地位置由原“位于南昌经济技术开发区广兰大道以东、黄家湖路以南”更正为“宗地位于南昌经济开发区中环路以东、黄家湖路以南”。2、容积率由“≤1.8”改为“≤1.75”。3、取消“宗地90平方米以下商品住宅最高销售价格不得高于2450元／批平方米”的限价要求。

    限价被取消了！

    迷惑

    9月25日，在南昌市地产交易中心，黄鹏科长接待我们。

    黄鹏告诉记者，限价和限比，是今年出台的“国六条”中明确要求各地必须执行的一项内容，限比的具体操作要看这个城市的自身情况而定，并没有国家统一的标准，而限价则要看各个区域地皮的政府指导价而定，通常是把这个区域内的楼盘的均价乘以80%来作为限价标准。在具体操作中，通常由南昌市城乡规划局经过实地测算规定限比的比例，由南昌市房管局作出限价，这两个部门把数据上报到南昌市国土资源局，再通过其下属的南昌市地产交易中心对外挂牌出让。

    当记者问及为何要取消DGC0637号土地的限价规定时，黄鹏表示自己也一无所知：“取消限价确有其事，但我们南昌市地产交易中心只是一个负责执行的窗口单位，具体情况我们也不了解，要了解为什么取消限价恐怕你们要去问问上级主管单位。”

    但这个疑问并没有出现令人满意答案，记者之后的采访再次撞了墙。

    南昌市房管局商化办胡晓林处长告诉记者，按惯例，如有需要，国土部门在土地挂牌前，会发函商化办制定该地块房地产销售限价，他们则根据同类地段的均价，拿出一个建议价，并回复国土局。至于事后取消限价与否，则与他们无关。

    南昌市国土资源局土地利用处是土地挂牌的主管单位，这里的一位女性工作人员表示她负责DGC0637号土地挂牌出让， “我不明白有什么大不了的，9月13号的公告中由于出现了一些笔误，所以后来才在9月20日的公告中进行了更正说明，这也算什么大的过错吗？”。据了解，一个土地的挂牌，需要国土局、规划局、房管局等单位制定出规划方案，并经市政府审定，期间还要以会议纪要等形式进一步明确。这块土地的审定过程和挂牌结果其实并不重要，南昌每年都有数十块土地挂牌。但这样曾在各大媒体上盛传一个重大事件，却被一个小小的笔误给否定了，并且相关部门连适当的解释也没有。是不需要做还是有其他原因呢？

    猜测

    DGC0637号土地挂牌限价取消后，社会上也有了各种猜测。省城某报纸媒体引用了业内人士的说法是，取消限价的原因可能有两个，一是考虑到挂牌时的出让价格，取消后竞标价格肯定会提高，而且这快地可以比较方便地卖出，不至于流拍；二是现在开发商能量很大，通过公关甚至可以左右政府的一些相关决策，因此有关方面考虑到各方原因，取消了限价。

    但社会的各种说法并没有得到官方的认同，

    南昌市地产交易中心黄鹏在听了记者的描述后，哑然一笑，“呵呵，这两个原因在我看来都站不住脚，都只能算是猜测，第一个猜测说是政府担心土地流拍，但是，就我个人来说，最少可以找来5-6个开发商愿意要这块土地。所以，担心流拍的理由是站不住脚的，第二个猜测说是开发商能量很大，通过公关甚至可以左右政府的一些相关决策，这在我看来也是不成立的，因为如果说开发商能量真的有那么大，那么何必当初要去做出这个限价呢，当初做出限价不成了画蛇添足吗，现在取消限价不是自己打自己的脸吗……”。

    “南昌土地挂牌时间也不长，而且据了解挂牌的土地数量和面积都不大。至于你们所提到有两百多亩土地的挂牌被取消，我看可能是有开发商看上了这块地。”江西老楼地产顾问有限公司董事长殷升对记者说，作为一个在土地挂牌出让市场有着丰厚经验的他，对这个问题回答的还是有些保留：“最近挂牌的两块土地中，其中一块只有几亩(实为DGC0636地块， 17.391亩)，这么小的地块在市场上肯定不会有多大影响，而如果是几百亩，那么开发商如果能拿下来，按照市场状况，日后开发后房价涨个10%，20%，甚至30%都是有可能的，开发商永远是追逐利润最大化的。而且如果大的土地进行限价，那对于周边市场的影响是巨大的，你想想啊，如果一个楼盘的价格比周边的都低上个700、800的，那周边楼盘都完了。所以这个地块的限价比较难。”

    记者在这两块土地的周边进行了了解，在目前市场上，DGC0636号地块周边楼盘销售价格平均超过4000元/平方米，DGC0637号地块周边楼盘销售均价也接近了限价的水平，一个是降低价格，一个持平价格，面对南昌房地产市场不断攀高的局面，如果强行限价，那么开发商的热情和愿望实在是很受伤。

    减速

    “这个新闻我们注意到了，国家宏观调控房地产市场众多举措中的一条嘛。”南昌新德安地产策划部崔武说，"国庆前后，象北京、广州、上海等城市都进一步做出了更详尽的住宅产业类规划，南昌在这方面还是有些滞后。何况据南昌市房管局统计，上半年南昌城区商品房预销售均价为3669元/平方米，较上年同期上涨14.5%。此时限价对于南昌来说意义很大，但关键还是看落实。”

    2006年，国家出台了一系列宏观调控政策，以图遏制房价上涨趋势。而限价商品房的推出，与国务院不断加大并细化的房地产调控措施密不可分。这一次“量化政策”的目标就是通过加强调控措施的刚性成分，以控制地方政府的“利益自保”。

    此后，各地地方政府的动作异常迅速：北京、天津的地方调控政策在6月初制定完毕，深圳甚至率先将房地产限价限比写进了地方法规。

    据黄鹏介绍，今年“国六条”出台后，70和90成了人们口中提及率很高的两个数字。因为新政策规定，新建商品房项目中，建筑面积90平方米以下住房的比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这意味着在今后的房地产市场中，90平方米以内的中小户型普通住宅供应量将大幅增加，小户型将由原来的稀缺产品变为市场主流产品。因此，各地都在围绕这一新规探索有效途径，南昌市也不例外。据了解，针对国家这两年相继推出的“国八条”、“国六条”为了真正做到增加中小户型普通住宅供应量，南昌市有关部门决定从土地出让着手，推出“限价房土地”，从而更好地规范房产供应市场，目前南昌市已有3-4块土地作出了“限价限比”。

    南昌这次挂牌土地实行“限价、限比”，在整个市场发展中可以说是走出了重要的一步。但突然想让南昌房地产这个巨大滚动着的“球”停止下来，“限价、限比”中存在的问题使得它难以承载这个重任。

    在DGC0637号土地挂牌限价取消的背后，我们能看到其存在的很多问题：南昌目前挂牌土地中限价的比例只有30%不到，这个数字还不是最准确的反映，因为限价的土地中的确存在面积、总量小等状况；而在价格上，南昌市房管局商化办有关人士介绍说，目前参照的是同类地段的平均价格，然后测算这个地块项目面市的周期，估算一定的上涨比例后，综合统计出来的(与土地交易中心说法不一)，这样的测算方式还不是以上涨为前提的吗？

    业内人士认为，如何科学合理确定尚未建设的商品住房价格，是一个十分重要的问题，而且与限定房价部门的人员素质与方法机制等密切相关。如果限定的房价定得偏低，开发企业可能会通过降低住房质量，向消费者转移部分开发建设成本。如果限定的房价定得偏高，则与房地产宏观调控的目标相背离。因此，有关部门必须科学合理地确定限价商品房的价格。

    此外，这些比例具体如何落实到每个房地产开发项目上，还需要各城市房地产管理部门根据每个房地产开发项目的具体情况，进行分类科学确定，并实行有高有低的比例。否则，很可能会使其成为开发企业与房地产管理部门讨价还价的筹码，最终使这项政策流于形式。

    未来

    虽然DGC0637号土地的限价被取消了，但南昌发展商仍对“限价、限比”的未来还是存在着不同看法，谨慎与乐观并存。

    南昌新德安地产策划部主任崔武表示，会密切关注，但不看好。“毕竟是南昌首次限地，各方面目前看还不具备可操作性，最多只是一种尝试。这个帐算不过来，现在开发商即使在理论上有5%的利润，也是不能够接受的。”

    而参与DGC0637号土地投标的吴先生表示，此次南昌出让DGC0637号地块的招投标条件比较严格，但从这些招投标条件中，可以看出南昌政府对“国六条”政策的领悟力之强，也可看出南昌政府改善人民居住水平的决定和力度非常大。而且，不得超过2500元/平方米，意味着此地块的最低价格可能是2000元/平方米，均价可能是2300元/平方米，这一价格水平适合老百姓居住承担范围。当然，如果开发成本不出现大的变动的话，发展商还是有利润的。“我们目前正在密切关注这个地块，并十分乐意参与地块竞拍。”

    有地产专家指出，南昌的“限价房”除价格有争议外，其消费对象也未明确指出。南昌顺驰地产资深人士刘晓辉认为，南昌“限价房”细则还有待完善，应该明确指出"限价房"的定义，还需要明确不完成指标的处罚措施。他进一步表示，如果按照建设部“限价房”是为满足特定人群的需求思路，南昌“限价房”最好明确消费对象为首次置业人群，并限制每人只买一套。

    南昌房地产市场的调控并没有结束，土地调控政策进一步调整还会继续。但毋庸置疑，“限价开发”模式一旦得以全面推广，对平抑房价、调整南昌住宅开发与供应结构必将发生革命性的变化。