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张江高科:高科园区的地产租赁龙头
时间:2006年10月16日16:45 我来说两句 机构:国泰君安   

Stock Code:600895
     (行情-论坛)
 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:搜狐证券

虽然房地产板块当前已经进入了调整阶段,但在人民币升值预期下,其成长性依旧值得看好。就房地产行业动态来看,在5月发表的《国务院出台“新六条”,建议转持防守型地产股》的报告中,曾明确提出:“从长期来看,市场对行业的配置将偏向更保守的态度,而以非住宅类开发和收租业务为主的公司将获得投资者的青睐。
”房地产股票投资正进入第二阶段,物业出租型的公司将逐步取代开发类的公司成为投资者偏好的主流。今日挂牌上市的新股北辰实业(行情,论坛)即是一家以物业经营租赁为基础的大型房地产上市公司,该股今日上市即受到资金,全日涨幅在50%以上,说明了租赁类房地产股存在的发展潜力。600895张江高科(行情,论坛),房屋租售、专业化服务和高科技产业投资为三大战略的上海本地房地产股,随着业绩的增长以及房地产值重估增值,该股前景看好。

高新技术园区的地产新贵

张江高科位于浦东四大开发区之一的上海张江高新技术产业开发区,在全国高新区“北有中关村、南有张江园”的新格局下,张江这一块土地也将随着上海的外扩,升格为城市中心地区,近年来地产升值极为明显。公司实行战略转型后,房地产业务转型到以物业经营为主,而高科技园内优质的产业集群客户将使公司的物业出租率维持在95%,发展潜力十足。05年时,公司的房地产业务就呈现高增长态势,同比增长20%,其中房产销售和房产租赁的毛利率高达57.82%和66.98%。 公司开发经营的“研发型物业”代表了国际上同类型物业最先进的开发理念与技术水平,市场需求旺盛。“张江汤臣豪园”是目前张江地区为数不多的在建商品住宅之一,销售情况良好。张江高科技园区内的员工的住房需求不可低估,地区租赁市场一直比较活跃,因此“张江汤臣豪园二期”还将有新房源推出。此外,公司还向川沙地区大力推进商业地产项目。

优质地产贮备 升值受益

今年3月年张江高科为增加房产储备,与控股股东旗下的三家企业签订协议,以10.96亿元收购三家企业的经营性房产总计13.6万平方米。此举大大增加了公司在园区的空间分布,提升盈利能力,为公司成为园区的开发运营商和服务集成商打下坚实的基?U沤呖票硎荆敬喂亓灰资凳疚镆底芰拷黾佑?3万平方米,价值增加约11.3亿元(含购置税费),按目前张江园区招租价格及未来租赁趋势合理预测,上述物业在2006年将为公司经营带来增量租赁收入3877万元,主营业务利润2229万元,,主营业务利润率为58%;近三年(2006至2008年)带来增量租赁收入21,591万元,形成主营业务利润13,747万元,平均主营业务利润率为64%。

地产价值重估增值

随着张江高科技园区的发展,张江高科总资产规模已达140亿元,净资产达25亿元;承担的开发范围也从最初开发4.2平方公里,扩大至目前的25平方公里,并仍处于大规模建设阶段。按照计划,今后园区还将向南扩展至外环线,总体规划面积将达到54平方公里。目前张江高科技园区吸引投资额108.09亿美元,合同外资68.7亿美元,固定资产投资446.66亿元人民币,完成土地开发面积17平方公里,未来潜力仍然巨大。

按照相关机构研究表明,按照市价重估法,公司房地产重估价值为65.67亿元,增值约40亿元。重估后企业总资产为84.92亿元,净资产77.47亿元,净资产增值2.93倍,重估后每股净资产为6.4元,目前帐面每股净资产仅有2.13元,低估将近65%。此外值得注意的是,将于2007年开始实施的新的会计准则,对于房地产行业上市公司进行了较大调整,以公允价值入账的原则会改变房地产行业原有的估值体系,从目前土地要素价格变化的趋势看,这一新的会计准则会在很大程度上带来该行业上市公司的增值。

业绩将爆发增长 成长性看优

按照民族证券的报告显示,06年毛利率在50%以上的房地产出租和销售收入将使张江高科房地产收入同比增长90%以上,每股收益0.28元。而07年由于租金和租率提高,预计07年主营业务和净利润将可能达到11.6亿元和4.5亿元,实现每股收益0.35元。并且2007年-2010年公司业绩有望保持20%左右的增长速度。有如此良好的预期,张江高科投资价值的严重低估吸引了投资基金、社保基金等众多投资基金大举建仓,前十大流通股东全部属于机构持仓,长期的成长性得到充分的肯定。

短期来看,在二级市场上,该股相比与其他龙头房地产股来说,前期调整幅度较大,近期该股出现横盘整理趋势,股价受到60日均线的强烈支撑,今日盘中更有大笔买单承接下方,该股有望在短期内完成调整,率先出现反弹拉升行情。

作者声明:在本机构、本人所知情的范围内,本机构、本人以及财产上的利害关系人与所述文章内容没有利害关系。本版文章纯属个人观点,仅供参考,文责自负。读者据此入市,风险自担。


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