张亚梁（牛?）

　　北辰实业（601588），是一家因亚运会而生的公司，其于1997年发行H股并上市，主营业务为发展物业、投资物业及零售商业。

　　作为一家房地产综合运营商，其与别的同类公司相比，业务结构和盈利模式非常独特。

公司是以发展物业提供盈利增长点，而以投资物业获得稳定的收益和现金流，具有较强的抗风险能力。其开发的中高档住宅、公寓、别墅及商业地产等发展物业项目均位于北京亚奥核心区及周边黄金发展区域；与此同时，公司在亚奥商圈中还经营着包括五洲皇冠假日酒店、汇园公寓、北京会议中心及北辰购物中心等大量的优质资产投资物业群。

　　北京2008年举办奥运会，可以说是为公司未来几年的发展带来了百年难遇的机会。首先是，近几年北京亚奥地区的交通条件、生活基础配套完善程度、商务氛围以及知名度都有显著提升，而且在2008年奥运会前还将以更加崭新的面貌问世，所以亚奥地区的房价是不断上涨，单升值这一项就给在该地区拥有大量写字楼、酒店、商场和大量开发物业的北辰实业(行情 - 留言)带来了巨大的潜在收益。当然，这些独特的垄断优势，是其它普通地产公司所无法获得的。

　　其次，北辰实业还直接参与了奥运项目的建设和经营，将直接受益于奥运经济的成就，这也是投资北辰实业的最大亮点。作为2008年奥运会重点项目的开发和运营单位，北辰中标的奥林匹克公园国家会议中心，总建筑面积53万M2，由主体和配套两部分组成，其中主体部分27万M2，包括会议厅室、展览场馆和商业；配套部分26万M2，包括两座高星级酒店和两栋甲级写字楼。奥运会期间，该项目作为国际广播电视中心、主新闻中心，并为击剑比赛、现代五项比赛中击剑和气手枪比赛提供场地。奥运会后，公司将以经营会议展览为龙头，兼营酒店、餐饮、娱乐、商业等业务，形成全国档次最高、配套设施最齐全的专业化经济与文化交流场所。 而募集资金的投项之一奥运媒体村建设，其位于亚北大盘绿色家园居住区内，紧邻13000亩国家森林公园，2008年将为中外记者提供住宿等服务，奥运会结束后，经适当改造和装修仍将作为商品住宅销售，底层裙房为商业配套服务用房。媒体村将会在奥运会前销售，在奥运会后结转收入，届时也将为公司带来巨大的受益。

　　毫无疑问，奥运会的举办将对亚奥区域的交通、各项基础设施建设以及区域整体居住环境、商务环境的完善都有着举足轻重的作用，同时为该区域的住宅市场带来更多的需求，使北辰实业的资产价值得到极大提升。如果说亚运会是北辰实业从无到有、从小到大的“天赐良机”，那么奥运会则是北辰实业提速发展、升级换代的“难得机缘”。

　　公司业务的高速增长在三个业务板块都将有体现，到2008年，公司投资物业总量将从现有的44万平米增加到95万平米；零售商业将从现有的3万平米增加到20万平米；发展物业投资总量将比现在扩大三倍左右。公司发行后的净资产将达到80亿元，成为仅次于万科的中国最大的房地产上市公司之一。

　　该公司从原先计划的10月18日上市提前到10月16日，很明显是要避开10月19日工行的网上发行所带来的巨大资金压力，从这一点，就可以看出上市公司及其主承销商还是非常重视其股票首日在二级市场上表现的。从开盘情况来看，该股以3.27元开出，应该说是开在一个市场的预期之内，且相对偏下的价位。不过，围绕着此价位附近的交投相当活跃。在接近10点钟跌破当日均价时，其换手率就已经达到39%。随后，在均价以下缩量运行了约半个小时，但并没有创出早盘的新低3.12元。终于，10点半后，主力隐蔽性地在低位捡到了部分筹码之后，开始进入到了拉高建仓阶段。

　　在巨量的推动之下，该股也出现了全天最猛的一波上攻行情，至中午收盘前，股价最高达到4.05元。午后，随着追高买盘的减少以及剩余原始股东的套现，股价缓缓回落，最低下探至3.58元。尾市报收在3.63元，全天换手达到了75.2%。毫无疑问，作为一只流通盘达到7.5亿的大盘股来说，当日北辰实业的换手率又是创了同类股票的新高，显示出了市场对其的追捧热情。

　　如果按照公司预计的06年业绩每股0.09元，来计算其当前的市盈率的话，已经是40倍以上了，毫无疑问属于一个偏高的定位；或者从其周一H股只有2.37港币来比较，似乎可以得到同样结论。但是，我们认为，市盈率也仅仅只能够是作为一个参考，尤其是对于地产股，特别是对于拥有大量的亚奥地区大量写字楼、公寓、酒店、商场、优质土地储备和大量开发物业，并在未来将借奥运进入高速成长的北辰实业肯定不行。必须结合市净率来分析。

　　此次北辰实业2.40元的发行价，基本上是接近于其每股净资产，而其周一的收盘价也不过才只有1.56倍的市净率，这不但与A股市场目前地产股的平均市净率在2。5倍以上相比存在较大差距，就算与中国工商银行(行情 - 留言)2.2倍的发行市净率相比也是严重偏低，还没有考虑到它资产重估后增加的巨大价值。至于其与H股的差价，这是两地资金倾向问题。君不见被基金追捧的广州药业（相差达70%）、广船国际(行情 - 留言)（相差33%），其A、H股价相差不都是很远吗？

　　特别是北辰实业作为一只最纯种的北京奥运概念股，毫无疑问将成为奥运板块的新龙头。加上人民币升值的长期预期等其它多种题材概念因素于其一身，笔者认为北辰实业在奥运之前，股价将中长期走牛，中线估值有望达到5元以上。而就是在短期，由于大资金的深度介入，该股也有望成为率领整个奥运地产板块，使得大盘冲击1800点整数关口新领头羊。

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(责任编辑：陈晓芬)