从今年6月份开始,国家出台了一系列的宏观调控措施减缓了市场对住宅产品的投资速度,投资者纷纷从住宅市场撤出资金,大举进入商业地产市场,这使得“商业地产”之一的商铺也成为投资者的宠儿,其租售交易也日趋频繁。星彦地产一位分析人士指出,“国六条”出台后,住宅成交量减少最为明显,在三级市场出现大量抛售的现象,回报比较稳定的商业地产自然成为新的投资重点。

    然而,深圳商铺市场并不完全是一幅欣欣向荣的景象。记者近日发现,在深圳比较繁华的地段,一些商铺门面的空置率和空置时间在延长,比如多年来“热炒”的地铁商铺和中心区商铺一直没有热起来,就拿目前唯一营业的华联地铁商业街来说,开业近一年来都不怎么旺。不过,这丝毫没有阻挡深圳的开发商和投资者对商铺的热情,由于房价的坚挺,市民炒铺的热情近年来加速高涨,商铺投资风险也正在显现。

    包租、返租的伎俩

    今年以来,商业地产的大量投放给房地产商们增加了极大的压力,在这种情况下,房地产商为了吸引投资者,打出各种口号吸引眼球,夸大商铺投资回报,给商铺投资增加了很多意想不到的风险。这其中比典型的就是“售后包租”的商铺销售。

    “售后包租”作为商业地产一种营销方式的,近年来被开发商大肆运用,诸如“统一经营、原价回购”、“1天赚24万元、天天有分红”、“提供每年8%的物业补贴”、“年回报率8.38%”、“安全创富平台”等广告屡屡见诸报端。为此,建设部曾对“售后包租”发出风险提示。

    世联地产一位分析人士指出,所谓的“售后包租”的噱头更多的是开发商玩的一个财务伎俩。很多开发商为吸引客户,将返租回报率大幅度提升,由原来的6％至8％升到了现在的8％至11％,返租年限也从原来的3年变成现在的10年。从表面上看,开发商开出的8％、10％甚至11％的售后包租收益率,投资者会大受其益,但实际上,“羊毛出在羊身上”,开发商通过提高商铺售价已将今后要付给投资者的利息预提了出来,售后返租只是开发商掩人耳目的一种数字伎俩。

    更有一些资质差、自有资金和流动资金都缺乏的开发商,他们乐此不疲地搞售后返租,目的就是尽早套现,销售完毕,拿钱走人,根本不去协助经营。如果其后续资金链出现问题后,当初许诺给购买者五年甚至十年的投资回报期根本无法兑现。

    后期经营易忽略

    “商铺投资利润多少才合理,谁也无法给出答案,商铺投资的回报率最终还要靠后期的经营管理来获得,预期收益有很大的不确定性。”世联地产的分析人士指出。

    据了解,商铺投资者购买商铺获取盈利主要在三种模式,一是转让投资,二是自己经营,三是靠出租获取收益。由于产权过于分散,因此大多商铺的投资者都各自为战,经营品种混乱,不能形成“规模效应”；同时因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素,商铺造成后期经营困难。

    记者在与多数商铺投资者交谈后也发现,有近九成的投资者并不了解商铺的后期经营情况和规划。许多商铺投资者只是从目前项目周边环境来判断其成长价值,比如大多投资者都知道华强北商业的繁荣,却没有发现有些大的商业项目虽然位置很好,但总在改头换面。为什么会出现这样的情况？专家认为,归根结底问题出在经营不善上。

    因此,业内专家认为,投资者不仅要关注单个商业项目的营销力度以及地段、交通等表面因素,也要对商业经营类型进行考察。特别是初次尝试的投资者,最重要的是之前一定要做好充分的市场调研,对于开发商实力、招商经营管理和市场定位状况应有详细的考察。此外,投资者对商铺投资应保持理性心理,事先应找投资顾问或业内专家分析可行性,不可一时轻信开发商的远期承诺。