投资要点

    █住房的巨大需求和人民币升值将继续维持房地产行业的景气度,地产新政将进一步促进行业的健康发展

    █ “中部战略”和区域地产价格的相对凹地决定了武汉的房地产业具有巨大的增长潜力,成为众多房地产企业的掘金地

    █公司在地产和金属制品两大主业领域具有突出的核心竞争力和雄厚的实力,尤其在地产方面具有天时地利之优势

    █公司的钢帘线业务将受益于我国子午轮胎业的产业结构升级和快速成长,作为金属制品的龙头企业,在金属制品领域为盈利最佳的企业。

    █在地产领域,公司为成长最快的区域性龙头企业。2004年进入武汉市房地产开发企业综合实力“前十强”第二名,2005年跨入中国房地产百强行列,2006年 成为“中国房地产百强企业———最具成长性TOP10”

    █具有优秀的管理团队、领军人物和良好的激励机制

    █具有支撑业绩高增长的三大新利润增长点：汉口春天、水岸星城两大地产项目和今年竣工的“新增年产2万吨子午轮胎用钢丝帘线项目”。地产项目产生的11亿左右的巨大利润将在2006年—2008年得到体现

    █未来的发展战略清晰,定位准确,将优化公司的产业结构,进一步提升公司的实力和核心竞争力

    █公司未来3年净利润年复合增长率约为40％以上,公司股票06年的合理价位为18.62元—21.5元。与目前的价格相比,保守的估计也有约77％的上升空间,价值明显低估

    公司概况

    福星科技(行情,论坛)(000926)主营金属丝、绳及其制品以及房地产开发业务,1999年6月在深圳证券交易所挂牌交易。经过多年的发展,公司已经成长为全国金属制品行业的龙头企业和区域性的地产龙头企业。

    公司的地产业务目前已经进入快速成长期,在建的汉口春天、水岸星城两大地产项目品质高、盈利能力强。近期,公司定向增发不超过6000万股股份已募资完成,募资投向新增年产2万吨子午轮胎用钢丝帘线项目已建成。钢丝帘线是目前公司金属制品的主要利润来源,随着项目产能的释放,受益于子午轮胎行业的井喷成长,公司的增长将得到有力支撑。随着公司两大主业的蓬勃发展和行业景气的良好背景,公司具有良好的投资价值。

    产业前景与行业背景

    一、地产业务受益于行业景气和区域优势,成为公司成长的加速器

    1、房地产业是我国国民经济的支柱行业,无论从上下游行业的经济地位,还是从其解决大众的居住需求角度看,地产行业的需求巨大,未来发展前景十分广阔。

    (一)房地产新政将促进行业长期健康稳定的发展

    为了控制高居不下的房价,遏制投机行为,政府近两年陆续出台了众多的宏观措施和地产政策对地产行业进行调控。我们认为,政府的调控是为了使行业更健康的发展,而不是抑制地产行业的发展。未来房地产仍会保持稳健的快速成长。

    伴随着我国住房制度由福利分房向市场化、商品化的转化,我国的商品房市场蓬勃发展,房地产业自90年代末开始步入景气期,投资额与销售额逐年增长,保持供需两旺的增长势头,并带来了地产价格的日益走高。

    今年1－8月份,全国城镇固定资产投资实现52594亿元,比去年同期增长29.1％。增幅提高1.7个百分点；1－8月份全国房地产开发完成投资11063亿元,同比增长24.0％,其中8月份房地产开发投资为1652亿元。说明房地产开发仍保持稳健的增长态势。

    (二) 人民币升值和住房的巨大需求使地产价格仍将维持高位

    由于经济的支撑,人民币近两年已经进入了持续升值的周期,由此带来了对房地产资产的重估效应和投资需求。本币升值促进以本币计价的房地产资产价值重新按照市场价格重新估计,带来了地产资产的长期增值效应,也刺激了外资对地产的投资需求,外资投资中国地产,可以避免外币贬值的汇率风险,并可以享受升值带来的长期收益。政府近期出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以限制外资对国内地产市场的投机与囤积。从整体看,人民币升值带来的市场力量仍会吸引外资的大量进入,加上国内居民对住房的巨大需求,房地产行业未来仍有广阔的需求空间,地产价格仍然维持在较高的位置。

    8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％,环比上涨0.4％,涨幅比7月份分别降低0.2个百分点和0.1个百分点。其中,新建商品住房销售价格同比上涨7.1％,环比上涨0.4％,涨幅比上月低0.2％。这说明全国的整体房价在宏观调控影响下,增长速度有所减缓,但仍然保持了一定的涨幅。

    由于人民币升值是一个长期缓慢的过程,加上需求的坚挺,我们预测国内地产价格仍将维持高位。

    2、“中部战略”和区域价格的相对凹地决定了武汉的房地产业具有巨大的增长潜力

    福星科技(行情,论坛)目前开发的房地产项目主要集中在武汉市,作为二线城市武汉,其目前的房地产价格与开发态势看,与其经济地位相比,具有巨大的增长潜力和空间。

    (一)武汉的经济实力雄厚,中部战略将加快武汉的经济成长

    武汉地理位置优越,处于我国区域中心位置,九省通衢。工业基础雄厚,是我国六大综合性工业基地之一；市场容量和辐射能力巨大,社会商品零售总额居全国副省级城市第二位；科技教育发达,科教综合实力居全国大中城市第三位；武汉市2000年－2005年GDP平均环比增长率在12％以上,超过我国国内生产总值(GDP)同期增长速度。

    2006年3月5日,温总理在政府工作报告中提出中部崛起；2006年3月27日,胡锦涛总书记在中央政治局会议上再次指出,促进中部地区崛起。

    2002年,联合国发表各国城市发展前景报告,武汉在“中国最具发展前途的25个城市”中排名第六；以武汉为核心的长江中游经济圈,正在成为继珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济区后,中国第四个快速发展的经济增长极；武汉将在中部地区实现率先崛起,成为促进中部地区崛起的战略支点。

    根据有关机构的分析,GDP增长率与房地产发展具有密切关系,当GDP增长率＞8％时,地产行业将高速发展。武汉市宏观经济增长持续大于8％,房地产高速发展期,并正在由数量型发展阶段向以数量为主,注重质量的快速发展阶段过渡。目前,武汉市政府正在加大城市改造与基础设施建设力度,未来几年在新一轮城市开发的启动下,武汉市房地产市场发展潜力较大。

    人均GDP、GDP增长率与房地产发展阶段关系

    (二)武汉房地产价格、开发态势与其经济地位相比,具有巨大的增长潜力和空间。

    在武汉经济稳健发展的同时,近五年来武汉市住宅平均价格年均涨幅为7.8％,2005年全市住宅平均价格为3,203元／平方米,低于全国大城市平均水平。武汉的商务成本较低,普通住宅价格为上海的1／3,豪宅为1／4,劳动力成本不到上海的1／3。

    在全国住房价格普遍高涨的背景下,武汉的住房价格与其经济地位相比明显低估,形成了一个区域价格的相对凹地,区域房地产市场的系统风险很低,这也意味着武汉市地产行业蕴藏着巨大的金矿。

    2000年———2006年上半年武汉市的地产价格

    2006年《金融机构投融资意向调查报告》显示,受访的40家外资金融机构中,六成以上的机构认为继北京、上海之后,武汉等二线城市将成为房地产投资热点。武汉被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为2005中国房地产开发投资吸引力十强城市,为唯一入选的中西部城市。外资开发商纷纷投入巨资进入武汉市房地产市场(世茂集团31.5亿元；瑞安集团33.9亿元；和记黄埔16.23亿元)；2005年,武汉市公开出让土地面积3,756亩,平均地价330.8万元／亩,其中外地房地产企业占80％。

    这表明,由于雄厚的经济文化底蕴、政府的政策支持、相对低廉的价格优势,武汉将成为全国房地产商掘金的一块热土。福星科技(行情,论坛)由于在武汉具有大量的土地项目储备和良好的品牌及人脉,将在武汉的新一轮地产开发热潮中占尽天时地利人和优势。

    二、钢帘线行业将受益于我国子午轮胎业的产业结构升级和快速成长

    福星科技(行情,论坛)的另一主导产业为钢帘线的生产产业。钢帘线是子午轮胎的骨架材料,技术含量高,是金属制品中的高端产品。随着我国汽车工业和公路交通网络的发展,轮胎供需出现了井喷式增长。2005年轮胎产量比2001年增长了113％,年复合增长超过20％。

    在总量增长的同时,轮胎的产业结构升级也在发生深刻变化,轮胎的子午化率在不断提高。2005年子午轮胎产量比2001年增长了244.19％,子午化率由2001年的32％提高到2005年的52％。目前我国是世界上轮胎的第一大出口国,但轮胎子午化率只有50％左右,与发达国家近100％的子午化率相比存在很大的差距,未来仍有巨大增长空间。

    2001年—2005年子午轮胎产量增长及子午化率变化情况

    由于轮胎的产量快速增长,根据中国橡胶工业协会轮胎分会的统计,2005年钢帘线需求量40.52万吨,预计2010年将达到88.54万吨,增长118％。

    产业地位与竞争优势

    公司具有强大的产业实力与良好的产业基础,在两大主业领域已经确立了核心竞争力。

    一、公司在业内具有强大的规模和实力,业绩稳健增长,财务状况良好

    截至2006年6月30日,公司总资产达43.98亿元,净资产达到11.28亿元, 上半年实现净利润5761.90万元,我们预计下半年加上结算公司的地产收入,2006年公司业绩将继续增长。公司近三年来资产与业绩稳步增长,各项主要财务指标健康,财务状况良好。

    福星科技(行情,论坛)目前的房地产业和金属制品业平分秋色,2003年—2005年,公司的地产业务利润在主业中的比重在50％—65％之间,预计2006年地产利润将占整个公司总利润的65％。房地产业务已经成为公司利润的主要来源。

    2003年—2005年公司资产与利润增长图

    2003年———2005年公司主要财务指标

    二、福星惠誉开发经验丰富,品牌力量卓著,是成长最快的房地产企业之一

    福星科技(行情,论坛)目前的地产业务主要由下属的福星惠誉地产公司进行开发。进入地产领域5年来,福星惠誉已经开发了众多的楼盘项目,成长为武汉市的地产龙头企业,并成长为区域成长最快的房地产开发企业之一,树立了良好的品牌与实力,具备年开发100万平方米住宅的能力。2004年进入武汉市房地产开发企业综合实力“前十强”第二名；2005年跨入中国房地产百强行列；2006年 “中国房地产百强企业———最具成长性TOP10”：

    █“2006 中国房地产地方公司品牌价值TOP10”之一,品牌价值5.06 亿元；

    █连续四年被中国住交会评为“中国房地产品牌企业”。

    █被国务院发展中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院评为“2006中国房地产百强企业－最具成长性TOP10”；

    █连续两年被国务院发展中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院授予“中国国房地产百强企业”称号,其中2004年位列第81位, 2005年位列第69位；

    █房地产开发综合实力在武汉的排名由2001年的第8名、2002年的第5名、2003年的第3名上升至2004年、2005年的第2名；

    █福星惠誉2005年房地产销售收入为8.1亿元,是2003年3.4亿元的2.4倍；公司目前房地产年开发能力为100万平方米,为2002年10万平方米的10倍。

    公司在2003年、2004年开发福星城市花园、福星金色华府、福星汉口春天比周边同等楼盘的价格高出10％以上,而近两年开发的水岸新城提升了整个沙湖板块的质地和价值,这表明,由于强大的品牌影响力和优良的质量保证,使公司已经具有了更高的定价能力和自主权,并由单一的地产开发商成长为对整个区域建筑环境具有广泛影响力的城市运营商。

    3、公司在金属制品领域为盈利最佳的企业

    目前公司已经形成年产金属丝、绳制品18.5万吨的生产能力。其中子午轮胎钢帘线3.5万吨,钢绞线7万吨,钢丝3.5万吨,钢丝绳4.5万吨。中国冶金统计学会金属制品分会对34家会员单位2005年金属丝、绳产量统计结果表明：2005年本公司钢丝产量排名第三,钢丝绳产量排名第二,钢帘线产量排名第二,钢绞线产量排名第三。目前钢帘线在公司的主营收入中占42％的比重,从主营利润看已经占到60％以上,并将继续上升,从而带动金属主业整体的盈利水平上升。

    公司钢帘线产品主要体现在成本与技术两方面优势,即国产盘条运用化比率较高以及独家采用天然气作为热处理燃料的原材料成本优势,以及在技术上具有的稳定性高、有核心技术、材耗低等技术优势。公司的主要客户有固特异轮胎、佳通轮胎、上海轮胎橡胶(行情,论坛)、三角轮胎等国内外知名轮胎品牌,优质稳定的客户群保证了产品的市场。

    公司与主要金属制品企业盈利比较

    4、具有优秀的管理团队、领军人物和良好的激励机制

    一个企业的管理团队决定了一个企业的方向与文化,是公司发展的根本推动力。福星科技(行情,论坛)之所以能蓬勃发展,与其优秀的管理团队与领军人物密不可分。

    公司董事长谭功炎是第八、九、十届全国人大代表,全国劳动模范,全国“五一”劳动奖章获得者,2004年、2005年度湖北经济十大风云人物。地产公司总经理喻惠平是武汉市人大代表,武汉市人大常委会人事任免委员会委员,武汉市五一劳动奖章获得者,武汉市十大杰出青年企业家,湖北省十大杰出青年企业家 ,2005年度中国房地产十大新锐人物。

    2006年9月,公司的《股票期权激励计划(草案)》已经获得证监会批准,公司拟授予公司董事,监事,高级管理人员760万份股票期权,每份股票期权拥有在授权日起四年内的可行权日按照确定的行权价格9.34元购买一股福星科技(行情,论坛)股票的权利。期权激励计划的股票来源为福星科技(行情,论坛)向激励对象定向发行760万股福星科技(行情,论坛)股票。在三年的行权期内,都要求公司的净资产收益率超过10％,2006年净利润不低于24848.36万元,07年、08年以05年净利润为基数,净利润年平均增长率不低于30％。

    股票期权计划的批准实施将使公司的管理团队的回报与公司经营业绩密切挂钩,从而更有利于激发管理团队的积极性。

    三大新利润增长点及未来成长

    三大新利润增长点支撑福星科技(行情,论坛)高速成长,在地产方面,公司正在运作的有19万平方米汉口春天(二期、三期)和位于沙湖、总投资约26亿元、总建筑面积为65万平方米的水岸星城项目。这些项目产生的11亿左右的巨大利润将在2006年—2008年得到体现,公司“新增年产2万吨子午轮胎用钢丝帘线项目”已于今年9月竣工,从而将更有力支撑公司的业绩成长。

    一、汉口春天地产项目

    该项目位于桥口区解放大道109号,总建筑面积26.84万平方米,容积率1.63,建筑密度19.6％,绿化率40.8％。

    汉口春天把处于房地产开发荒漠地带的桥口区推到了前沿阵地,一期5万平方米于2004年10月28日开盘,截至2006年5月22日,实现销售97％；2004年被建设部评为“中国社区规划示范住宅”

    该项目楼面地价为660元／平方米,目前周边地块楼面地价上升至1,600元－1,800元／平方米；项目二期8.6万平方米于2006年4月29日开盘,目前实现销售40％,住宅销售均价由一期的3,128元／平方米上升至3,683元／平方米。

    三期12万平方米将在07年竣工,预计剩余20.58万平米的总体销售均价将达到3080元／平米,税后总利润在2.65亿元以上。

    汉口春天项目结算进度预计表 单位：平方米

    二、水岸星城项目

    该项目总投资26亿元,位于武汉内环,总建筑面积68.5万平方米,计划分四期建设,预计2008年8月竣工。

    水岸星城项目一期东区7.4万平方米方于2006年4月15日开盘,截至2006年6月,实现销售95％；其中帘排别墅销售均价15,000元／平方米,叠加别墅销售均价8,056元／平方米,花园洋房销售均价6,057元／平方米。项目一期西区“十一”黄金周开盘,10天内共有399套住宅的一期西区项目销售率已达68％,均价超过每平方米7200元。

    已开发的一期获得了众多的殊荣,先后被评为中国经典示范楼盘、“2005中国国际花园社区”、“2005年度中国住交会湖北地区最具期待价值楼盘”、“武汉十大优秀规划小区”,水岸星城项目提升了沙湖板块住宅的整体价值,水岸星城项目楼面地价为1,300元／平方米,目前周边地块楼面地价上升至2,500元／平方米。

    该项目预计税后利润将达到8—9亿元,主要在2006年—2008年中得到体现。

    水岸星城项目结算进度预计表 单位：平方米

    三、“新增年产2万吨子午轮胎用钢丝帘线项目”的建设

    公司的“新增年产2万吨子午轮胎用钢丝帘线项目”正在积极建设,并通过定向增发募集部分资金。截至2006年9月底,该项目已累计投资4.2亿元,投资进度为93％,现已全部竣工达产。今年上半年该项目已完成产量9,089吨。预计达产后,公司将成为子午轮胎钢帘线国内上市公司龙头企业,在金属制品行业的核心竞争力增强。

    未来前景及战略

    一、总体战略是完善双主业模式并突出房地产业务的发展

    公司未来整体的发展战略是继续完善钢帘线＋地产的双主业模式,在保持钢帘线稳定发展的同时,大力发展房地产,做大做强公司房地产业务。

    从上半年的主营收入来看,目前公司毛利率最高的为商品房地产业务,高达45.9％,其次是子午轮胎钢帘线,毛利率为28.84％,其他金属制品业务毛利率相对较低,钢绞线、钢丝绳、钢丝等传统金属制品由于国内同类产品产能逐渐释放、原材料价格波动导致产品毛利率有所下降,从公司的发展战略看,公司将进一步集中优势资源发展收益率高、附加值高的产业,优化公司的产业结构,将有利于公司的进一步提升与发展。

    二、地产未来发展“以精品名盘为基础,打造房地产全国知名品牌”

    地产的总体发展坚持“立足旧城改造,以精品名盘为基础,打造房地产全国知名品牌”的发展战略,在企业品牌、产品品质和服务品质上,实现全面的提升和超越,促进公司持续、快速、协调、健康全面发展。

    十一五期间,公司将全面启动中心城区住宅地产,商业地产, 以“东西湖”项目为代表的工业地产,城郊结合部低密度高尚住宅地产。到2010年末,公司将实现产品系列化,住宅开发、商业地产、工业地产、娱乐业地产和旅游业地产项目呈现良性互动格局；住宅产品将拥自主知识产权,产品生产实现标准化和工业化批量生产。

    成功实现区域性地产公司品牌向全国性地产公司品牌的战略性跨越。公司将以资本运作为主要手段,以收购、兼并、重组为切入点,成功介入到发展潜力巨大的重庆、成都、西安等主要城市,将公司发展成为房地产行业内全国性、综合性的知名品牌企业。

    品牌价值大幅提升。公司以一系列国内一流的精品名盘为基础,以国际化的形象策划和市场推介为手段,以雄厚的综合实力和良好的发展前景为支撑,全面提升公司品牌的知名度、忠诚度和美誉度,使公司的品牌价值达20亿元。

    可持续发展能力显著提高。未来一年公司将重点增加土地储备,2010年末公司项目在建面积达100万平方米,项目储备面积达150 万平方米,发展后劲十足。

    地产业务可持续发展规划 单位：平方米

    三、金属制品业保持稳定发展

    钢绞线、钢丝和钢丝绳等产品保持现有产能不变,子午轮胎钢帘线再追加1－2亿元的投资使产能到2008年扩大到7－8万吨,之后不再进行新的投资,实现稳步发展。

    未来盈利预测及估值

    根据公司目前逐渐开发的地产项目和钢帘线项目及增发后的总股本,我们预计公司公司06年、07年、08年增发摊薄后EPS分别为0.98元、1.36元、1.77元,根据2006年10月12日的收盘价格10.59元,其动态PE分别为10.8倍、7.8倍、6.0倍。

    公司盈利预测表

    我们分别采用PE法与EV／EBIT法对公司进行估值,目前房地产板块共有100多家上市公司,我们从中选取了12家业绩优良、具有代表性的12家公司作为样本,金属制品行业上市公司不多,一共4家公司,由于法尔胜(行情,论坛)和宁夏恒力(行情,论坛)业绩不佳,选入样本后将使板块平均市盈率达到80倍,因此我们只选取业绩相对较好的S新华(行情,论坛)和贵绳股份(行情,论坛)作为样本进行参考。

    一、PE法估值

    利用PE法评估,目前地产板块重点企业的平均市盈率为21.9倍,金属制品重点企业的平均市盈率为24倍,；两者非常接近,我们不再分开评估再进行加总。

    保守起见,我们取地产行业22倍平均市盈率作为参考,由于我们预测公司2006年—2008年的EPS分别为0.98元、1.36元、1.77元。因此公司的06年、07年的合理股价分别为21.56元、29.92元。

    房地产行业重点上市公司PE

    金属制品行业重点上市公司PE

    二、EV／EBIT法

    利用EV／EBIT法估计,目前地产板块重点企业的平均EV／EBIT为18.56倍,金属制品重点企业的平均市盈率为19.41倍,；两者更加接近,我们也不再分开评估再进行加总。

    保守起见,我们取EV／EBIT19作为参考,由于我们预测公司2006—2008年的EPS分别为0.98元、1.36元、1.77元。因此公司的06年、07年的合理股价分别为18.62元、25.84元。

    房地产行业重点上市公司EV／EBIT

    金属制品行业重点上市公司EV／EBIT

    综合以上分析,公司未来3年净利润年复合增长率约为40％以上,公司股票06年的合理价位为18.62元—21.5元。股票07年的合理价位为25.84元———29.92元,与2006年10月12日的收盘价10.5元相比,保守的估计也有约有77％的上升空间,从公司的基本面考虑,雄厚的实力、突出的核心竞争力、众多的新利润增长点及高速的成长性,加之企业的业绩有足够的支撑,其投资价值值得投资者长期关注。