今日，2006年中国地产金融年会召开，摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师龚方雄在发表讲演时，有这样一段话：“不久前有一个位美国大基金的主管问我，如果未来三年要在中国选一支股票最好的投资股票应该是什么？我跟他的推荐就是如果能投中国国内的股票A股和B股，那一定要投房地产股，如果投H股，我们认为中国房地产股未来三年是最好的投资选择。 ”
为什么呢？很简单，除了中国经济未来三年会强势增长外，人民币升值趋势确立，优质地产股仍将分享未来国民经济增长带来的成果。
龚方雄认为，假如未来三到五年人民币生活30－40%的话，房地产在中国宏观经济每年保持10%左右的增值，名义增长率在12－15%。过去两三年资产价格的增值主要是反映在了中国的房地产价格上，未来几年在的背景下，也许房地产价格会受到某种程度的压抑，但是它会在其他资增值上做出某种程度的反应，比如股票市场上。在人民币升值的因素影响下，可想而知，如果投了中国房地产的股票当中，回报率应该是相当客观的。
600895张江高科(行情,论坛)，房屋租售、专业化服务和高科技产业投资为三大战略的上海本地房地产股，目前张江高科技园区吸引投资额108.09亿美元，合同外资68.7亿美元，固定资产投资446.66亿元人民币，完成土地开发面积17平方公里，未来潜力仍然巨大。二级市场上，该股大资金运作迹象明显，经过连续调整之后买点再度来临，建议可密切关注。
租赁地产前景看优
在宏观调控背景下，未来优质租赁地产股机会将明显大于住宅类地产股，市场对行业的配置将偏向更保守的态度，而以非住宅类开发和收租业务为主的公司将获得投资者的青睐。同时，未来争夺土地、贷款等资源的竞争将更为激烈，那些已拥有黄金地段土地使用权的实力型公司将能在竞争中占据有利位置，从而最大限度减少调控带来的影响，而优质租赁地产公司有望在变革中获得发展良机，并将成为地产股中较好的防御性品种。
张江高科是上海本地房地产股中又一只高科园区的地产租赁龙头，位于浦东四大开发区之一的上海张江高新技术产业开发区，园内优质的产业集群客户将使公司的物业出租率维持在95%，发展潜力十足。公司开发经营的“研发型物业”代表了国际上同类型物业最先进的开发理念与技术水平，“张江汤臣豪园”是目前张江地区为数不多的在建商品住宅之一，张江高科技园区内的员工的住房需求不可低估，地区租赁市场一直比较活跃，因此“张江汤臣豪园二期”还将有新房源推出。
今年3月张江高科与控股股东旗下的三家企业签订协议，以10.96亿元收购上述三家企业的经营性房产总计13.6万平方米。三处房产中除了银行卡产业园的三幢楼尚未全部完工外，其余房产都已完工并可投入使用。交易的实施大大增加公司在园区的空间分布，提升盈利能力，为G张江成为园区的开发运营商和服务集成商打下坚实的基?９颈硎荆敬喂亓灰资凳疚镆底芰拷黾佑?3万平方米，价值增加约11.3亿元(含购置税费)，按目前张江园区招租价格及未来租赁趋势合理预测，上述物业在2006年将为公司经营带来增量租赁收入3877万元，主营业务利润2229万元，主营业务利润率为58%；近三年(2006至2008年)带来增量租赁收入21,591万元，形成主营业务利润13,747万元，平均主营业务利润率为64%。
地产价值重估增值
国务院已正式批准将“上海高新技术产业开发区”更名为“上海张江高新技术产业开发区”，由“一区六园”组成的上海高新区将统一打出“张江”牌，这也意味着在全国高新区的版图上，将形成“北有中关村、南有张江园”的新格局。张江这一块土地也将随着上海的外扩，升格为城市中心地区，未来地产升值极为明显。
张江高科技园区的开发范围已从最初开发4.2平方公里，扩大至目前的25平方公里，并仍处于大规模建设阶段。按照计划，今后园区还将向南扩展至外环线，总体规划面积将达到54平方公里。目前张江高科技园区吸引投资额108.09亿美元，合同外资68.7亿美元，固定资产投资446.66亿元人民币，完成土地开发面积17平方公里，未来潜力仍然巨大。
按照相关机构研究表明，按照市价重估法，公司房地产重估价值为65.67亿元，增值约40亿元。重估后企业总资产为84.92亿元，净资产77.47亿元，净资产增值2.93倍，重估后每股净资产为6.4元，目前帐面每股净资产仅有2.13元，低估将近65%。此外值得注意的是，将于2007年开始实施的新的会计准则，对于房地产行业上市公司进行了较大调整，以公允价值入账的原则会改变房地产行业原有的估值体系，从目前土地要素价格变化的趋势看，这一新的会计准则会在很大程度上带来该行业上市公司的增值。
业绩增长支撑股价
按照民族证券的报告显示，06年毛利率在50%以上的房地产出租和销售收入将使张江高科房地产收入同比增长90%以上，每股收益0.28元。而07年由于租金和租率提高，预计07年主营业务和净利润将可能达到11.6亿元和4.5亿元，实现每股收益0.35元。并且2007年－2010年公司业绩有望保持20%左右的增长速度。
二级市场上，张江高科投资价值的严重低估吸引了投资基金、社保基金等众多投资基金大举建仓，前十大流通股东全部属于机构持仓，半年报中显示基金持股数增加了64.16%。由此可以看出，该股大资金运作迹象明显。近阶段，该股在经过了连续调整之后已具有较大跌幅，后市下跌空间有限，买点再度来临，建议可逢低关注。
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